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'풍선효과 or 가격하락' 재건축 연한강화, 시장에 미칠 영향은
입력 2018.01.19. 12:57 댓글 0개【서울=뉴시스】박영환 기자 = 정부가 재건축 연한 강화라는 맞춤형 카드를 뽑아든 것은 일부 재건축 단지에서 불이 붙은 서울 지역 아파트 매매가 상승세가 심상치 않다는 판단을 반영한다. 문재인 정부 출범 이후 8·2대책을 비롯한 고강도 규제책을 잇달아 꺼내들었지만, 아파트 매매가가 꺾이지 않는 등 ‘백약이 무효’인 상황을 맞자 정밀타격식 처방전을 다시 선보였다는 뜻이다.
재건축 연한 강화의 주요 타깃은 서울 지역의 강남3구, 목동 등 일부 재건축 단지다. 한국감정원이 전날 발표한 전국의 아파트 매매가 동향에 따르면 서울의 매매가는 올 들어서도 상승 탄력을 유지하고 있다. 1월 둘째 주 상승세가 주춤했지만, 이번 주(0.39%) 들어 다시 기력을 회복하고 치고 나가는 모양새다. 이러한 상승세를 일부 단지들이 주도하고 있다는 게 정부의 판단이다.
특히 서초·강남 등 강남3구가 그 주범이다. 강남구(0.75%)는 이번 주 들어 상승폭이 다시 커졌다. 지난주 0.70%오르는 데 그치며 전주(0.98%) 대비 상승세가 한풀 꺾였지만, 한 주 만에 다시 치고나가는 모습이다. 송파구의 매매가 상승률은 무려 1.39%에 달했다. 서초구도 0.81%로 전주(0.26%)대비 오름폭이 확대됐고, 양천구는 전주(0.77%)에 이어 이번주 에도 0.93% 상승했다.
여기에 1980년 후반에 지어져 재건축 요건을 갖춘 아파트 투자 수요가 커지고 있는 점도 연한 강화의 또 다른 배경으로 꼽힌다. 서울 지역의 일부 재건축 아파트가 매매가 상승 흐름을 부추기고 있다고 보고, 아파트를 허물고 다시 지을 수 있는 요건을 강화해 투기에 찬물을 끼얹기로 한 것이다. 정부의 고강도 규제를 비웃는 화의 근원을 발본색원하겠다는 뜻이다.
실제로 서울 지역의 매매가 상승은 지방과는 동떨어져 있다. 인구감소, 주력 산업 쇠락의 직격탄을 맞은 지방에는 냉기류가 흐른다. 조선업 위기의 직격탄을 맞은 울산(-0.17%), 경북(-0.17%), 경남(-0.13%), 충북(-0.09%) 등은 이번주 매매가가 모두 하락했다. 울산과 경상권은 신규 입주물량 증가도 악재로 작용하고 있다. 전남(0.11%), 세종(0.07%), 대구(0.05%), 대전(0.04%) 등 매매가가 상승한 지역도 상승률은 미미하다.
30년인 재건축 연한이 얼마로 늘어날 지는 아직 확정되지 않았다. 정부는 아직 개선안을 공개하지 않았다. 하지만 박근혜 정부가 줄인 이 연한을 40년으로 다시 원상 복구하는 수순을 거칠 것으로 보인다. 부동산 시장 활성화의 기치를 든 박근혜 정부는 앞서 지난 2014년 9· 1 부동산 대책을 발표, 참여 정부가 도입한 재건축 연한을 30년으로 대폭 줄인 바 있다.
채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 재건축 연한 강화 조치가 시장에 미칠 영향에 대해 "재건축단지의 경우 가격 상승폭이 하락하고 조정을 받는 영향이 있을 것"이라며 "재건축단지에 대한 규제는 재건축 자체의 가격 상승률 둔화로 이어질 수 있다"고 진단했다. 하지만 ‘풍선 효과’를 우려하는 목소리도 일각에서 나온다. 공급을 묶어 재건축 열기에 찬물을 끼얹을 수 있겠지만, 재건축에 이미 돌입한 단지의 몸값을 끌어올리는 등 부작용이 생길 가능성도 배제할 수 없다는 뜻으로 풀이된다.
한편, 김현미 국토교통부 장관은 앞서 전날 서울 서대문구 가좌행복주택에서 주거복지협의체 회의에 참석한 뒤 “재건축은 주거환경을 개선하는 순기능이 있지만 구조 안전성 문제가 없음에도 사업 이익을 얻기 위해 사회적 자원을 낭비한다는 지적이 있는 것도 사실”이라며 “건축물 구조적 안전성이나 내구연한 등 문제를 종합적으로 검토할 필요가 있다”고말했다.
yunghp@newsis.com
- "유럽 부동산 투자 어쩌나"···내년 만기 '룩셈부르크 펀드'도 연장 추진 한국투자룩셈부르크코어오피스 펀드가 담고 있는 룩셈부르크 끌로쉬도르(Colche d'Or)에 위치한 오피스 빌딩. (사진=한국투자리얼에셋 제공) *재판매 및 DB 금지[서울=뉴시스]우연수 기자 = 룩셈부르크 부동산을 담은 공모펀드가 자산 매각에 실패하면서 만기 연장을 추진한다. 이 펀드는 지난해 말부터 분배금 전액을 유보해 투자자들에게 수익을 돌려주지 못하고 있다.29일 한국거래소에 따르면 한국투자룩셈부르크코어오피스(룩셈부르크 펀드)는 5월9일 신탁계약 기간 연장을 위한 수익자총회를 개최한다고 전날 공시했다.룩셈부르크 펀드는 글로벌 회계법인 딜로이트가 100% 임차 중인 룩셈부르크 끌로쉬도르(Colche d'Or)에 위치한 오피스에 투자하고 있다. 임차인 딜로이트와의 계약은 2034년 1월 말까지다. 임대료는 분기바다 선급받고 있으며 내년 소비자물가지수(CPI)에 연동돼 상승하는 구조다.룩셈부르크는 1인당 GDP 세계 1위 국가로 유럽 내 중심 위치, 안정된 정치 환경, 비즈니스 친화적 환경 및 높은 국민소득으로 펀드가 설정된 2019년 당시 매력적인 부동산 투자처로 꼽혔다.하지만 해외 상업용 부동산 시장이 코로나 이후 부침을 겪으면서 상황은 달라졌다.운용사는 지난해 하반기부터 자산 매각을 시도하고 있으나 매입가보다 높은 가격에 사줄 상대를 찾지 못하고 있다. 운용사는 "코로나 및 금리인상 여파로 유럽 부동산 시장 거래량이 대폭 감소했다"며 "매각 가능한 잠재 매수자는 찾지 못했으며 유럽 부동산 시장은 투자심리가 위축돼 거래 절벽 속 자산가격만 큰 폭으로 떨어진 상태"라고 설명했다.2019년 오피스 매입가는 2억6840만유로로 당시 환율 기준 약 3597억원이다. 지난해 7월31일 기준 빌딩의 감정평가액은 2억7560만유로지만, 실제로 이 가격에 사가겠다는 매수자가 나타나지 않은 것이다.내년 6월25일까지 만기가 1년도 더 남은 상황이지만 대출 만기가 6월 말로 다가옴에 따라 운용사는 조속히 자산 매각을 성사시켜야 하는 상황이었다. 대출 연장이나 신규 대출을 진행하면 높아진 시장 금리에 따라 비용이 발생, 펀드 손실로 이어질 수 있기 때문이다. 운용사는 목표운용기간을 펀드 만기인 6년이 아닌 5년으로 잡고 매각을 시도해왔다.당시 현지에서 대출한 금액은 1억6105만유로(한화 약 2158억원), 조달 금리는 연 1.33%였다. 유럽중앙은행(ECB)는 인플레이션 통제를 위해 2022년부터 제로금리(0%)에서 사상 최고 수준인 4.5%까지 금리를 올렸다. 리파이낸싱시 높은 금리 상승이 불가피한 상황이다.운용사 한국투자리얼에셋은 "펀드 만기 상환을 위해 최우선적으로 매각을 추진할 계획"이라면서도 "시장에서 제시하는 매각가가 과도하게 낮을 경우 투자자들의 원금 상당 부분 손실을 초래할 수 있어 수익자 총회를 통해 펀드의 만기 연장을 계획하고 있다"고 설명했다.금융감독원에 따르면 이 펀드에 묶인 개인 자금 설정액은 약 948억원이다.한편 한투리얼에셋은 2018~2019년 투자한 다른 유럽 부동산 투자에서도 매각에 어려움을 겪고 있다.아직 매각 대상자를 찾지 못한 한국투자벨기에코어오피스2호도 올해 7월 돌아오는 만기를 연장할 가능성이 커졌다. 벨기에 펀드는 자산가치 하락으로 현재 배당이 유보된 상태다.지난해 11월에는 한국투자밀라노부동산투자신탁1호 자산 매각이 지연돼 만기를 3년 유예했다.◎공감언론 뉴시스 coincidence@newsis.com
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