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[집값 꿈틀]①"하락폭 커질 것"vs"바닥 확인"···전문가 전망도 분분
입력 2023.03.25. 06:02 댓글 4개기사내용 요약
전문가 6명 부동산 시장 진단…바닥론 의견 분분
"일시적 반등일 뿐…금리인상 등 불확실 요인 지속"
"하반기 하락폭 더 커질 것…강남 입주 물량 부담"
"이미 바닥 확인…거래 활성화는 가격 반등의 신호"
[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 6개월 이상 계속 떨어지던 서울 서초구와 강동구 아파트값이 하락을 멈췄다. 1·3 부동산 대책, 특례보금자리론 등으로 부동산 기대 심리가 살아나면서 전반적으로 아파트값 하락 폭이 줄어들고 일부 지역에선 반등 조짐도 나타나고 있다.
거래량도 조금씩 늘고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 2월 서울 아파트 거래는 2429건(24일 기준)으로 1년4개월 만에 2000건을 넘어섰다. 이에 집값 '바닥론'이 고개를 들고 있지만 시장에서는 추가 조정에 대한 불안감도 여전한 상황이다.
25일 뉴시스는 부동산 전문가 6명에게 향후 부동산 시장 전망을 들어봤다. 전문가들 역시 '바닥론'과 '추가 조정론'으로 의견이 엇갈렸다. 집값이 바닥을 확인했다는 의견이 있는가 하면, 하반기에 하락세가 더 가팔라질 것이라는 전망도 나온다.
◆"일시적 반등일 뿐…금리인상 등 불확실 요인 지속"
전문가들은 당분간 하락 국면이 이어질 것이란 의견이 많다. 최근 나타나는 반등은 급매물들이 간헐적으로 소화되는 과정에서 나타나는 현상일 뿐이라고 설명한다. 집값 하락 우려가 여전해 높은 호가에 대해서는 수요자 기피 현상이 나타나고 있어 본격적인 반등을 예상하긴 쉽지 않다고 분석한다.
고종완 한국자산관리연구원장은 "집값이 급락한 지역을 중심으로 발 빠른 투자 수요가 움직이고 있지만 여전히 금리 불확실성이 높기 때문에 일시적 반등으로 보인다"며 "집값 하락기에도 한 번씩 반등하면서 계단식으로 우하향 하기 때문에 이번 반등은 작은 파도 정도로 보면 된다"고 설명했다.
미국 금리인상에 따른 우리나라 금리 불확실성이 부동산 시장 최대 하방압력 요인으로 지목된다. 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)는 지난 22일(현지시간) 기준금리를 0.25% 포인트 또 인상했다. 미국 기준금리는 4.75~5.00%로 2007년 이후 최고 수준이 됐다.
한국과의 기준금리 차는 기존 1.25%포인트에서 1.5%포인트로 확대됐다. 미국과의 금리 차이가 벌어지면 자본 유출 등 부작용이 발생할 수 있어 한국은행의 기준금리 압박 요인으로 작용하게 된다.
송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 "미국 기준금리가 0.25% 포인트 인상돼 우리나라 금리에도 영향을 줄 수 있다"며 "부동산 시장에 하방압력으로 작용하는 상황이라 전반적인 집값 하락 기조는 당분간 지속될 것"이라고 말했다. 그는 "집값 하락세가 멈추려면 거래량이 더 늘어나야 한다"며 "거래량이 5년 평균치까지 올라와야 시장 하락기가 멈춘 것으로 확신할 수 있을 것"이라고 덧붙였다.
◆"하반기에 하락세 더 가팔라질 것…강남권 입주 물량 부담"
현재 집값 하락 폭이 축소되는 국면이지만 하반기에 하락 폭이 다시 확대될 것이란 전망도 나온다. 강남권을 중심으로 입주 물량 부담이 악재로 작용할 공산이 높다는 분석이다.
올해 강남3구에서만 1만 가구 가까운 새 아파트 입주가 이뤄진다. 이달 강남구 개포동에서 3375가구 규모의 '개포프레지던스자이'를 시작으로, 오는 5월 강남구 '대치푸르지오써밋'(489가구), 6월 서초구 '르엘 신반포 파크애비뉴'(339가구), 8월 서초구 '래미안 반포 원베일리'(2990가구) 등의 입주가 줄줄이 예정돼 있다. 전셋값 하락이 가속화 하면 매매가격도 충격을 받을 수밖에 없다.
백광제 교보증권 연구원은 "예금과 같은 안전자산 수익률과 임대수익률이 역전된 상태이기에 금리 인상이 멈추더라도 주택 가격이 반등하기는 쉽지 않다"며 "오히려 하반기 서초구와 강남구에 예정된 1만 가구의 입주로 수급적인 부담이 커질 수 밖에 없는 상황이라 하반기에는 상반기보다 더 가파른 폭으로 하락할 것"이라고 말했다.
김성환 건설산업연구원 부연구위원은 "주택 가격을 떨어뜨리는 최대 원인인 거시경제 상황이 나아지지 않고 있다"며 "시장 내부적인 요인보다는 대외적인 여건들이 좋아져야 하는데 주택 가격 반등을 이끌만한 모멘텀이 보이지 않는다. 상승세로 돌아서는 데는 시간이 좀 걸릴 것"이라고 말했다.
◆"바닥 확인" "거래 활성화는 가격 반등의 신호"
추가로 주택 가격이 떨어지지 않을 것이란 전망도 나온다. 거래량이 본격적인 회복 국면으로 들어선 데다 미국금리 인상 사이클이 정점에 가까워졌다는 이유에서다.
고준석 제이에듀투자자문 대표는 "금리가 이제 더 이상 많이 올라가지 않을 것이고 오히려 신규 주택담보대출 금리는 떨어지는 추세"라며 "올해 1월과 2월 거래량을 보더라도 급매물이 소화되고 거래량이 늘어나고 있다"고 말했다. 이어 "1·3 부동산 규제 완화 대책도 시너지를 내고 있어 가격이 급락하지는 않을 것 같다. 거래가 활성화 된다는 것은 가격 반등할 신호로도 볼 수 있다"고 설명했다.
바닥을 확인했지만 엘(L)자형 횡보가 이어질 것이란 전망도 나온다.
조영광 대우건설 빅데이터 연구원은 "집값 바닥은 확인한 상황"이라며 "전국에서 가장 상황이 좋지 않은 대구도 수성구 아파트가 7억원하던 게 4억원까지 떨어지자 거래가 활발해졌다"며 "거래가 국지적으로 살아난 게 아니라 전국에서 동시다발적으로 회복되고 있기에 바닥을 확인한 것으로 봐야 한다"고 말했다.
이어 "다만 급매물을 중심으로 선도 투자자들만 움직일 뿐 일반 대중들이 움직이지 않기 때문에 올해 주택 가격이 오르지는 않을 것"이라며 "미분양이 10만 가구까지 늘어난 후 다시 7~8만 가구로 줄어드는 시점이 일반 대중들이 매수를 고민하게 되는 시기로 내년 4~5월은 돼야 할 것"이라고 예상했다.
◎공감언론 뉴시스 kangse@newsis.com <저작권자ⓒ 공감언론 뉴시스통신사. 무단전재-재배포 금지.>
- PF 부실 해소 위해 3조원 상당 '부채상환용 토지' 정부 매입 [서울=뉴시스] 최동준 기자 = 지난 2월6일 서울 강남구 건설회관에서 열린 임금체불 해소방안 등 건설산업 활력 회복 위한 국토부-고용부-금융위-건설업계 간담회에서 윤영구(왼쪽부터) 한국건설기술인협회 회장, 윤학수 대한전문건설협회 회장, 이정식 고용노동부 장관, 박상우 국토교통부 장관, 김주현 금융위원회 위원장, 김상수 대한건설협회 회장 등 참석자들이 기념촬영을 하는 모습. 2024.03.28. photocdj@newsis.com[서울=뉴시스]이연희 기자 = 정부가 미분양 등 PF(Project Financing) 부실 우려가 큰 건설사의 유동성을 확보해주기 위해 한국토지주택공사(LH)를 통해 3조원 상당의 부채상환용 토지를 매입하기로 했다.지방 미분양 주택에 대해서는 기업구조조정(CR) 리츠가 매입하는 경우 취득세·종부세 절감 혜택을 준다. 미분양 주택의 PF보증에 대해서는 분양가 5% 할인요건을 폐지하는 등 보증 요건을 완화하고 올 상반기 내에는 상가 등의 건물 등에 대한 PF보증도 도입한다.국토교통부는 28일 오후 비상경제장관회의에서 이 같은 내용의 건설경기 회복 지원방안을 발표했다.국토부와 LH는 내달 5일부터 PF 부실 우려가 있는 건설사에 유동성을 확보하기 위해 부채상환용 토지를 매입한다. 매도 희망 기업들로부터 매각 희망 가격을 제출받아 희망 가격이 낮은 순서대로 토지를 매입하는 역경매 방식이다. 매입 시 취득세는 25% 감면된다.매입가는 공공시행자의 공급가격 또는 공시지가의 90% 이하 한도로, 실제 매입은 오는 6월께 이뤄질 전망이다. 기업은 토지매각대금을 부채상환에 활용해 유동성을 확보할 수 있게 된다.앞서 정부는 지난 1997년 IMF 외환위기 이후 건설업계를 지원하기 위해 2조6000억원어치의, 2008년 리먼 사태 당시 7000억원 수준으로 토지를 매입한 바 있다.기업은 여건에 따라 토지매입 또는 매입확약 방식 중 선택해 신청할 수 있다. 토지매입은 LH가 최대 2조원까지 토지를 매입하는 방식이며, 매입확약은 1년 이후부터 2년간 매수청구권(풋옵션)을 기업에 부여하고 추후 기업이 LH에 매수 청구하면 토지를 매입하는 방식이다. 국토부는 우선 매입 1조원, 확약 1조원 등 2조원에 대해 1차 시행 후 남은 1조원은 7월 중 공고할 예정이다.국토부는 "건설업계 입장에서는 채무조정을 통해 금융부담이 완화되고 우발부채로 인한 잠재적 손실이 최소화될 것"이라며 "금융기관 입장에서는 투자금 조기 회수를 통해 재무건전성이 강화되고 자금운용 여력이 개선될 것"이라고 밝혔다.또 지방에 집중된 미분양을 해소하고 신규착공의 지연을 최소화하기 위해 세제지원을 받는 기업구조조정 리츠(CR리츠)가 지방 미분양 주택을 매입하는 방안도 추진한다.취득세는 현재 12% 세율이 적용되지만 1~3%로 중과배제하고, 합산 적용하던 종부세도 취득 후 5년간 합산배제하는 식으로 세제 지원 혜택을 준다. 양도차익 추가과세 면제의 경우 미분양 상황 등을 봐가며 추후 검토하게 된다.국토부 관계자는 "경매로 넘기기 보다는 10년간 리츠로 HUG 기금을 받아 임대하다가 건설경기가 좋아지면 건설사나 투자자들이 이득을 얻을 기회가 생긴다"며 "PF조정위원회가 합리적으로 조정하겠다"고 말했다.[서울=뉴시스] 황준선 기자 = 이복현(앞줄 왼쪽 네 번째) 금융감독원장을 비롯한 참석자들이 지난 21일 오후 서울 여의도 주택건설회관에서 열린 부동산PF 정상화 추진을 위한 금융권·건설업계 간담회에서 기념촬영 하고 있다. 2024.03.28. (공동취재) photo@newsis.com정부는 전날 PF 보증규모를 25조원에서 30조원으로 확대한 데 이어 주택 PF 보증요건도 완화한다.PF대출의 대환보증 신청기한을 1년 간 한시적으로 완화해 '중도금 최종 납부 3개월 전'에서 '준공 3개월 전'으로 완화하고, 준공 전 미분양 PF보증 분양가 5% 할인요건을 폐지한다.지식산업센터 등 주택이 아닌 건물의 PF보증도 상반기 내에 조기 도입한다. 시공사 자체 시행사업은 상반기 내에 우선 도입하고, 시공사와 시행사가 다르면 법 개정 후 도입하는 식이다.공공·민간이 함께 하는 PF사업의 분쟁을 원활히 조정하기 위한 민관합동 PF조정위원회(조정위)를 상설 운영하는 한편 법정화하는 방안도 추진한다.국토부는 지난해 조정위를 10년 만에 재가동했으며 32건 중 29건에 대해 후속조치를 진행 중이다. 이 중 민간참여 공공주택사업 26건에 대해서는 LH와 지방공사가 구체적인 공사비 분담분을 확정할 예정이다.재건축·재개발, 공공공사에 대한 관급자재 관련 규제도 완화한다.재건축·재개발 시에는 조합 등 사업시행자가 공공에 제공하는 임대주택에 대한 인수가격을 적정 수준으로 높여 사업성을 높이기로 했다. 부동산 시장 과열기에 도입된 주택이나 토지 관련 불필요한 규제는 국토부가 이달 신설한 규제혁파 태스크포스(TF)를 통해 대책을 마련한다.공공공사 현장에서 관급자재 납품 지연에 따른 공정에 차질이 없도록 레미콘 우선 납품 의무화를 추진하는 한편 시멘트, 철근 등 주요 자재 수급현황을 관리하고 현안에 대응할 민관 합동 건설자재 수급관리 협의체도 꾸리기로 했다.◎공감언론 뉴시스 dyhlee@newsis.com
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