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2018년 달라지는 부동산 정책은?
입력 2017.12.07. 10:47 댓글 0개【서울=뉴시스】이승주 기자 = 내년 1월부터 재건축 이후 시세 상승분의 일부를 거둬들이는 '초과이익 환수제'가 부활한다. 또 차주의 상환 능력 심사를 한층 더 강화해 대출 한도를 정하는 신DTI(총부채상환비율)가 적용된다
7일 부동산 정보업체인 부동산인포를 비롯한 업계에 따르면 문재인 정부가 출범뒤 5차례에 걸쳐 발표한 이같은 내용의 '재건축초과이익환수제' 등 부동산대책들이 내년부터 본격 시행된다. 내년부터 적용되는 주요 부동산관련 제도를 소개한다.
◇재건축초과이익환수제 부활
재건축초과이익환수제가 내달부터 시행된다. 이는 재건축 추진위원회 설립 승인일부터 준공까지 발생한 이익금 일정부분을 환수하는 제도다. 준공 시점 집값에서 사업개시하는 시점의 집값 등 시세상승분, 개발비용 등을 고려해 이익금을 산정한 뒤 여기에 부과율 등을 적용하는 방식으로 계산한다.
이 제도는 지난 2006년 참여정부가 내놓은 '재건축 개발이익 환수 및 투기방지'(3·30대책)에서 시행됐던 정책이다. 이후 두 차례 시행이 유예됐지만, 유예기간이 이달 말 종료돼 내년 1월1일부터 다시 시행된다. 즉 내달 1일 이후 관리처분계획인가를 신청하는 재건축 사업장은 모두 초과이익환수 대상에 해당한다.
◇양도세 중과 및 세율강화
내달 1일 이후 조정대상지역 내에서 거래되는 분양권은 보유기간과 상관없이 양도세율 50%가 적용된다. 즉 양도차익이 5000만원이면 2500만원을 세금으로 부과된다는 뜻이다.
다주택자의 양도세 부담도 커진다. 다주택자 중 2주택자가 내년 4월1일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 10% 가산세율이 붙는다. 3주택자 이상 보유자에게는 20% 가산세율이 부가된다.
양도세 기본세율이 6%에서 최고 40%라는 점을 감안하면 3주택자 이상 보유자에게는 최고 60%까지 세율이 적용되는 셈이다.
◇신DTI시행
차주의 소득을 바탕으로 상환능력을 따져 주택담보대출 한도를 정하는 기존 DTI(총부채상환비율)에서 더 강화된 신DTI가 내년부터 적용된다.기존 DTI보다 차주의 상환능력을 더 정확히 파악하기 위해 기존 소득과 부채산정방식을 개선한 것이다.
또한 다주택자가 신규 주택담보대출을 받을 때 만기를 15년으로 재한해 DTI비율을 산정하기 때문에, 원금과 이자 상환부담이 증가할 것으로 예상된다.
◇주거복지 로드맵 본격 착수
지난달 29일 발표된 주거복지로드맵에 담긴 실행항목 중 일부가 상반기에 본격 추진된다. 내년부터 계층별 공공주택 공급이 확대된다. 특별공급 물량 확대에 관한 임대특별법과 주택공급에 관한 규칙 등이 개정될 예정이다.
◇부동산임대업 여신심사 강화
앞으로 부동산 임대업 사업자의 대출심사가 강화된다. 내년 3월부터 부동산 임대업 여신심사 시 RTI(임대업이자상환비율)을 산출해 적정성 여부를 심사한다. 연간 임대소득 대비 이자비용을 토대로 산출되는 RTI를 적용해 해당 대출의 적정성 여부를 심사한다는 방침이다.
◇DSR(총체적상환능력심사)
올 하반기부터 DSR이 시행된다. DSR이 적용되면 주택담보대출과 신용대출을 포함한 모든 가계대출을 적용해 차주의 상환능력을 따져 대출한도를 정하기 때문에, 이전보다 대출받기 어려워진다.
◇오피스텔 전매제한, 인터넷 청약 의무화
내년 초부터 오피스텔 관련 규제가 강화된다.
조정대상지역과 투기과열지구에서는 오피스텔도 전매가 금지된다. 또한 지역 거주자에게 물량의 20%를 우선 분양하도록 한다. 또한 규모 300세대 이상 오피스텔은 인터넷 청약도 의무화한다.
joo47@newsis.com
- 광주 아파트매매가 2주연속 보합세···하락장 끝났을까 광주 도심 아파트 전경. 광주지역 아파트 매매가격이 지난주에 이어 2주 연속 보합세를 기록했다.전세가격도 상승 전환 1주일 만에 보합세로 돌아서는 등 잠시 숨 고르기에 나선 모양새다.29일 한국부동산원에 따르면 3월 넷째 주 전국 아파트 매매가격은 지난주(-0.03%) 대비 낙폭이 확대되면서 -0.04% 하락했다.하지만 광주는 지난주에 이어 2주 연속 보합세를 유지했다.지난주 하락폭이 가장 컸던 동구(-0.04%)는 -0.03%로 하락폭이 축소됐으며 남구(-0.04%)는 전주와 동일한 하락폭을 유지했다. 북구도 같은 기간 -0.02%에서 -0.01%로 하락폭이 축소됐다.상승세를 보였던 서구(0.03%)와 광산구(0.04%)는 각각 0.02%를 기록, 상승폭이 다소 축소됐다.규모별로 보면 3주 연속 상승세를 보인 전용면적 40㎡이하의 경우 0.03%에서 -0.01%로 하락했으며 40㎡초과~60㎡이하는 지난주(0.07%)와 동일한 상승폭을 유지했다.최근 하락세가 계속됐던 85㎡초과~102㎡이하는 -0.17%에서 0.14%로 상승세를 보였다.아파트 연령별 통계에선 구축만 2주 연속 상승세를 이어갔다.5년 이하(-0.05%) 신축의 경우 -20%로 하락폭이 커졌지만 15년 초과~20년 이하의 경우 0.04%에서 0.07%로, 20년 초과는 2주 연속 0.02%로 각각 상승세를 유지했다.전세가격은 상승 1주일 만에 보합세로 돌아섰다.남구와 광산구는 지난주와 동일한 0.03%,0.00%를 기록했지만 동구(0.01%→0.02%), 서구(0.05%→-0.01%), 북구(-0.02%→-0.01%) 등은 하락폭이 커지거나 유지됐다.규모별로는 40㎡초과~60㎡이하(0.09%→0.05%)만 상승세를 이어갔을 뿐 다른 규모의 경우 -0.01%~-0.05% 하락했다.85㎡초과~102㎡이하(0.13%)만 상승했을 뿐 다른 규모의 경우 최소 -0.01%~최대 -0.05% 하락했다.아파트 연령별에서는 지난주 0.04%로 반등했던 5년 이하 신축은 -0.08%로 다시 하락폭이 커졌으며 20년 초과(0.02%→0.06%→0.02%)만 3주 연속 상승세를 이어갔다.하지만 전반적인 보합세를 보인 통계와 달리 시장 실거래에선 기존거래가보다 낮은 가격에 매매된 '하락거래'가 절반 이상을 차지했다.광주·전남 최대 부동산플랫폼인 사랑방 부동산의 실거래가 분석에 따르면 최근 1 주일새 광주지역서 거래된 360건 중 54.4%인 196건이 '하락거래'였으며 기존거래와 가격이 같았던 '보합'은 17건(4.72%), 상승거래는 147건(40.8%)이었다.한 부동산 관계자는 "2주 연속 보합세를 보였지만 여전히 하락 가격거래가 더 많은 상황"이라며 "상승으로 전환되려면 유의미한 변화가 있어야하는데 아직까지 그런 분위기는 체감되지 않는다"고 말했다.도철원기자 repo333@mdilbo.com
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