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금리인상기 똑똑한 부동산 투자

입력 2017.12.06. 18:15 댓글 4개
유미애 부동산 칼럼 정원공인중개사무소 대표

한국은행이 지난 11월30일, 기준금리를 1.5%로 0.25%P 인상했다. 2012년 6월 이후 6년 반 만이다.

올해 여러 차례 이뤄진 부동산 정책 발표에 이어 금리인상이 현실화되면서, 부동산시장에는 전문가들의 다각도 전망이 나오고 있다. 실수요자와 투자자의 관심도 그 어느 때보다도 높다.

금리 인상의 주요배경은 글로벌 경기 호전에 따른 수출 증가로 국내 경기가 회복세를 보이는 것과 사상 처음으로 월 10조원씩 거침없이 늘어나며 1천400조원을 돌파하게 된 가계부채를 주요 원인으로 꼽을 수 있다.

장기간 저금리가 지속됐고 정부의 대출규제 완화로 빚을 내기 쉬운 환경이 조성되면서 빚도 능력이 되어 최대한의 레버리지를 이용해 집 없는 서민들은 내 집 마련에 뛰어들었다. 또 이미 집을 여러채 보유한 기존 투자자들은 더욱 공격적으로 자산을 불려가는 등 저금리는 ‘빚테크’의 좋은 수단이 되었다.

이 과정에서 부동산시장은 아파트와 빌라 투자에서 빌딩 투자, 상가 투자로까지 확장되어 가면서 최근 3~4년간 집값급등과 월세부자 등식을 만들어 냈다.

일반적으로 금리인상기 부동산시장은 가격하락에 대한 우려가 높다. 하지만 현재 시장반응은 금리 상승폭이 예상 수준이고 상승 속도도 완만할 전망이어서 당장 가격하락이나 거래량 극감등의 영향은 나타나고 있지 않다. 입지 좋은 물건의 꾸준한 수요와 가격 상승세는 여전히 유지되고 있다.

부동산은 여러 가지 실질요인과 심리적 영향에 의해 움직이기 때문에 금리 한부분만으로 그 어느 누구도 호황이니 불황이니 결코 예단할 수 없다. 실제 과거 금리인상기에도 가격상승은 있었다.

하지만 2018년 부동산시장의 대형 이슈인 양도소득세 강화, 신DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율), 금리인상 추세 등은 강력한 부동산 투기 억제책인 만큼 전개상황에 따라 민감한 침체 가능성을 내재하고 있다는 것을 명심해야 한다. 이럴 때일수록 쉬어갈 줄 아는 타이밍으로 봐야 할 것 같다.

금리상승기는 수도권이 아닌 지방에, 과다한 대출을 낀 수익형 부동산과 비거주 주택 투자자는 이자부담을 최소화하는 전략이 필요한 시기이며 투자가치를 꼼꼼히 따져 봐야 한다.

물론 빚을 내서 투자할 시기는 아니라는 것이지 거래절벽이나 턱없는 싼 물건이 나온다는 것은 결코 아니다.

입지가 탄탄한 지역의 보석 같은 부동산의 가격상승은 지속될 것이고 자기 돈의 비율이 높은 실수요자나 투자자는 기회의 시기가 될 것이다.

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