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부동산 투자방법

입력 2017.11.15. 18:20 댓글 0개
박미란 부동산 칼럼 무궁화공인중개사무소 대표

8·2부동산 대책 발표 후 광주 부동산시장 거래량은 어떻게 달라졌을까.

한국감정원 발표 자료에 의하면 광주지역의 지난 9월 기준 주택매매 전체 건수는 2천830건이며, 아파트 매매건수는 2천148건, 주택 전·월세는 2천548건으로 전년대비 매매, 전·월세 거래량은 다소 낮아졌고, 토지매매 건수는 7천081건 전년대비 거래량이 늘어났다.

정부의 강력한 부동산 규제로 인해 부동산 시장이 어렵다고는 하지만 그래도 거래량은 늘어나고 있는 것이다.

부동산은 계속 순환하고 있다. 이러한 시기, 어떻게 부동산 투자에 나설 것인지 여러 가지 방법으로 생각해볼 필요가 있다.

첫째 토지다. 토지를 용도에 맞는 목적으로 구입할 수도 있지만, 장래 미래가치가 있는 토지를 산다면 훨씬 수익이 증대될 것이다.

토지는 주변 환경에 비해 비싼 토지와 저렴한 토지가 존재한다. 본인의 자금여력이 되고 금융 부담을 해소 할 수 있다면 위치가 좋은 토지, 가격이 다소 높더라도 배후지가 좋은 토지를 고르는 게 좋다.

또한 자금여력이 없거나 소자본으로 투자를 할 때는 장기적인 계획을 가지고 투자하는 게 좋다. 예를 들어 도로가 접하여 있는데 도로보다 지대가 낮아 향후 성토를 하고 토지를 다듬으면 도로에 접근성과 효율성이 될 것 같은 토지, 주택가 지역에 끼여 있는 임야·전·답, 향후 인구유입이 될 수 있는 주변 토지 등 자투리 토지가 가치를 더해주는 경우도 많다. 모든 토지는 그 토지에 맞는 용도가 있다. 그 용도를 잘 찾아서 투자를 하면 좋은 투자처가 될 것이다.

둘째 단독주택과 농가주택이다. 시간이 지날수록 단독주택이 사라지고 있다. 넓은 테라스와 옥탑방을 꿈꾸는 수요자는 전원주택을 선호하고, 1인세대는 원룸과 도시형생활주택을 찾는다. 도심에서는 신규 아파트 부지가 부족해 재개발·재건축은 아파트 중심으로 진행된다. 주택에 살면서 상가로 인한 임대수익을 기대하는 이들은 상가주택을 짓는다. 이러한 환경 속에서 겨냥해야할 점이 바로 ‘희소성’이다. 주택을 활용해 부가가치를 만들 수 있는 방법은 무궁무진하다.

셋째 상가다. 상가를 구입할 때는 배후지와 주변상가에 업종 분포도를 잘 살펴보아야 한다.

상권은 배후지와 유동인구가 만든다. 하지만 구입하고자 하는 상가의 업종과 주변상가의 업종에 따라 얼마든지 공실이 생겨날 수 있음을 명심해야 한다. 또한 주차장과 건물의 상태, 임차인의 임대차 계약기간까지 꼼꼼히 체크 하여야 한다. 상가를 선택할 때 수익성이 좋은 것만 선택은 금물이다. 수익성이 좋다는 건 건물가격이 수익성을 반영하여 최고 가격이기 때문이다.

상가를 고를 때 공실이 있지만 업종분석을 하여 입점 가능한 공실, 임차인의 계약기간이 오래된 것일수록 매력 있다. 물론 단층건물이나 2층 건물도 좋은 사례이다.

넷째 공동으로 투자하는 것이다. 투자를 하고 싶지만 소자본이고 용기가 없다면 마음이 맞는 사람과 함께 하는 것도 좋은 예이다. 물론 공동으로 함께 부동산을 구입하려면 공동명의나 법인을 만들어 하는 방법이 있지만 전문가에 도움을 받아 안전하고 매도, 매수 타이밍을 놓치지 않도록 각별히 주의하여야 한다.

현재 부동산 시장이 참 어렵다. 지금처럼 정부가 부동산에 강력한 규제가 있을 경우, 반대로 어려울수록 부동산 급매물은 더 나올 확률이 높다. 부동산 틈새시장을 찾다보면 부동산 투자는 어렵기도 하지만 쉽기도 하다.

바로 부동산을 바라보는 사고에 차이점이다. 무한 긍정과 끊임없는 노력과 너무 높은 수익률만 좇아가지 않으면 누구나 조금씩 더 나은 부동산 투자처를 찾을 수 있을 것이다.


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