문) 저는 광주 서구에 3층짜리 작은 상가건물을 소유하고 있습니다. 1층과 2층은 임대를 하였고, 저는 3층에서 거주하면서 상가를 관리하고 있습니다.

저는 1층 임차인과 보증금 2천만원, 월차임 100만원(매월 1일 선불), 임대차기간 2020년 4월 1일부터 2022년 3월 31일까지로 하는 상가임대차계약을 체결하였고 임차인은 1층에서 식당을 운영하고 있습니다.

그런데 임차인이 1층에서 장사를 하는 동안 임차인과 여러 가지 갈등이 있었습니다. 결국 저와 임차인은 큰 소리로 욕을 하며 싸움을 시작했고, 갈등은 커져갔고 서로 모욕죄, 명예훼손죄로 형사고소까지 하였습니다.

저는 이러한 상황에서 같은 건물에서 같이 있을 수 없어 임차인에게 2022년 3월 31일 임대차기간이 만료되면 상가임대차계약을 해지하겠다고 통보하였는데 임차인은 계속해서 장사를 하겠다며 계약갱신을 요구하고 있습니다. 저는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있나요. 

답) 상가건물임대차보호법은 임차인에게 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 보장하고 있습니다. 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있도록 하고 있고 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 정당한 사유없이 거절하지 못합니다. 따라서 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절하기 위해서는 법이 규정하고 있는 거절사유가 존재하여야 합니다. 

상가임대차법은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유로 다음 8가지를 정하고 있습니다. ① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, ② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로  임차한 경우, ③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, ⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우,⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, ⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우로 다음중 하나의 사유에 해당하는 경우 – 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우, ⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우입니다.

귀하의 경우 임차인이 차임연체 등 갱신요구거절사유가 없다면 ⑧ 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에 해당하는지 살펴봐야 합니다. 

이와 유사한 사건에서 울산지방법원은 병원장과 약사가 약국을 운영하면서 생긴 갈등으로 민형사상 분쟁이 발생한 사실을 인정할 수 있지만 당사자 일방의 계약상 의무 위반이나 기타 부당한 행위 등으로 인해 임대차계약의 기초가 되는 신뢰관계가 파괴돼 계약관계를 그대로 유지하기 어려운 정도에 이르렀다고 인정하기 부족하다고 판단한 바 있습니다. 

따라서 귀하가 임차인의 계약갱신요구를 거절하기 위해서는 단순히 형사상 분쟁이 발생하였다는 사실 이외에 임대차계약의 기초가 되는 신뢰관계가 파괴되었다는 점을 입증하여야 할 것입니다.