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[Q&A] 누수 하자에 대한 손해배상을 청구할 수 있나요.

입력 2021.10.12. 09:43 댓글 0개
위 사진은 기사의 이해를 돕기 위함이며, 해당 기사와 직접적 연관이 없음. 뉴시스 DB

문) 저는 광주 광산구에 있는 1994년에 준공된 원룸건물을 매수하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 아파트를 중개한 공인중개사가 작성한 중개대상물 확인·설명서에는 ‘벽면 및 도배상태’란에 ‘벽면균열 없음, 벽면누수 없음, 도배 보통임’이라고 기재되어 있습니다.

저는 원룸 건물을 인도받은 이후 103호, 201호, 202호, 401호의 내부 벽면이 젖어있고 곰팡이가 발생한 상태인 것은 발견하고, 원룸 단열, 방수 공사 등을 하였는데 공사비로 1000만원 정도를 지출하였습니다. 저는 매도인에게 원룸의 하자보수비 1000만원을 청구할 수 있나요.

답) 매매 목적물(특정물)에 하자가 있는 경우에 매수인은 민법 제580조 제1항, 제575조 제1항에 따라 그 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약을 해제할 수 있고, 기타의 경우에는 손해배상을 청구할 수 있습니다.

매도인이 매수인에게 민법 제580조 제1항에 의한 하자담보책임을 부담한다고 인정하려면 매매계약 당시 매매목적물에 하자가 존재하여야 하고, 이 때 매매목적물에 하자가 존재하는지 여부는 매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질·성능을 결여하였거나 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여하였는지를 기준으로 판단하여야 합니다.   

다만 매수인이 노후된 건물의 현 상태를 확인하고 현 시설물 상태대로 매매하기로 약정하였다면 특별한 사정이 없는 한, 매수인으로서는 매도인에 대하여 민법 제580조 제1항의 담보책임을 면제하여 주었거나 이를 포기한 것으로 봄이 상당하다고 법원은 판결하면서도, “현 시설물 상태의 계약”이라고 기재했을 때 이러한 기재는 아파트 매매에서 일반적으로 기재되는 내용으로 주로 장기간의 사용에 따른 통상적인 마모, 감손 등을 염두에 두고 기재된 것으로 보아야지, 이 사건 각 현상, 특히 광범위한 마루판 침하와 같은 현상으로부터 매도인을 면책하고자 하는 취지로 보기 어렵다고 판시한 경우도 있습니다. 

귀하와 유사한 사건에 서울중앙지방법원은 건물의 일부 호수에 내부벽면과 바닥 등이 젖어 있고, 곰팡이가 발생하였던 것으로 보이나 매수인이 공사하였다는 부분이 건물의 벽면 누수나 균열 등 하자로 인하여 생긴 것이라고 인정할 만한 객관적인 자료가 없고, 건물의 노후화에 따른 보수에 해당한다고 볼 여지가 충분한 점, 이 사건 건물은 건축한지 약 20년이 경과한 건물로서 위 하자는 건물의 노후화에 따른 것으로 특별한 설명이 없이도 알 수 있거나 예견할 수 있었던 것으로 보이는 점, 이 사건 부동산의 매매대금을 정함에 있어서 위와 같은 수리비를 고려하였고, 위 매매대금 21억 3,500만 원은 주변시세에 비해 다소 저렴한 수준인 점, 매수인은 매매계약의 체결에 앞서 건물을 직접 방문하여 그 내·외부의 상태, 벽면 등을 점검하고 301호의 내부 상태를 확인하기도 한 점, 현 시설물 상태로 매매하기로 특약한 점에 비추어 매수인은 매도인에 대하여 담보책임을 면제하여 주었거나 이를 포기한 것으로 봄이 상당하다며 매도인의 하자담보책임을 부정하는 판결을 하였습니다. 

따라서 부동산 매매에 따른 하자담보책임을 묻기 위해서는 객관적으로 하자가 발생한 사실, 매매당시 이러한 하자를 예상할 수 없었던 사실 등을 입증하여야만 매도인을 상대로 하자담보책임을 물을 수 있다 할 것입니다.

부동산전문변호사 김덕은
# 이건어때요?
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