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[Q&A] 기울어진 거실바닥, 손해배상 가능할까?
입력 2021.08.31. 08:42 댓글 0개문) 저는 공인중개사의 중개로 광주 서구 소재의 건물 2층 201호를 매매하는 계약을 체결하였습니다.
저는 매매대금을 모두 지급하였고, 건물에 대한 소유권이전등기를 넘겨 받았습니다. 계약을 체결할 당시 공인중개사는 확인·설명서 세부 확인사항란의 “내부·외부 시설물의 상태(건축물)” 항목에 특별히 문제가 없다고 표시하였습니다.
그런데 제가 매수한 건물로 이사하기 전에 싱크대를 보수하고 도배를 하는 과정에 거실 바닥이 상당히 기울어져 있는 사실을 발견하였고,
이사를 하면서도 거실, 안방, 작은방에 가구를 놓기 위해서는 가구의 받침대 부분을 나무조각으로 덧대어야 할 정도로 바닥이 기울어져 있고, 안방과 작은방 방문이 저절로 닫히거나 열리는 현상이 있었습니다.
저는 공인중개사를 상대로 손해배상을 청구할 수 있나요.
답) 공인중개사법은 제25조 제1항, 같은 법 시행령 제21조 제1항은 공인중개사가 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 소유권·전세권·저당권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 등을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하도록 규정하고 있습니다.
나아가, 공인중개사와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 공인중개사는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있으며(대법원 2013. 6. 28. 선고 2013다14903 판결 등 참조) 공인중개사가 고의나 과실로 업무상의 일반적인 주의의무를 위반하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있습니다.
따라서 귀하에게 바닥 기울기 정도를 설명하지 않은 공인중개사가 고의, 과실로 업무상의 주의의무를 위반하였는지 문제가 됩니다.
위와 유사한 사건에서 부산지방법원 서부지원은 공인중개사의 확인·설명의무의 대상에는 중개대상물인 주택의 방바닥과 문틀 상태가 당연히 포함되는 점, 매도인이 7년 가까이 거주를 해 왔으므로 건물의 상태를 잘 파악하고 있었던 것으로 보이는 점, 매도인이 자발적으로 하자상태에 대하여 공인중개사에게 고지하는 것을 기대하기는 어려우므로 공인중개사가 능동적으로 나서서 이를 확인하여야 할 책임이 있는 점 등을 고려하면 공인중개사가 충분한 확인노력을 하지 않았다며 공인중개사의 책임을 인정하는 판결을 하였습니다.
그러나 항소심 법원은 매매계약을 체결하기 전 2~3번 정도 중개대상물을 확인하기 위하여 현장을 답사하여 건물의 내외부를 확인하였으나 하지의 존재를 확인하지 못한 점, 공인중개사가 매수인고 함께 건물을 방문하였을 당시 건물에 문제가 있었는지 물었으나 “혼자서 사는데 불편함이 없다”는 대답만 들었을 뿐 하자에 관하여는 아무런 대답도 듣지 못한 점, 매수인도 여러차례 건물을 방문하였으나 하자를 발견하지 못하였고, 싱크대를 보수하는 과정에서 설치업자로부터 바닥이 기울어져 있다는 이야기를 들어 알게 된 점 등을 근거로 공인중개사에게 중개대상물 확인·설명의무를 위반한 과실이 있다고 보기는 어렵다고 판시하면서 1심의 판결을 취소하였습니다.
따라서, 귀하가 공인중개사가 바닥기울기 하자를 설명하지 않은 점을 이유로 손해배상을 청구하기 위해서는 그 하자가 육안으로도 확인할 수 있는 정도였고, 공인중개사가 업무상의 주의의무로 건물을 살펴봤다면 충분히 알 수 있었다는 점을 입증하여야만 할 것입니다.
부동산전문변호사 김덕은
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