문) 저는 광주 남구의 한 아파트를 임차하여 거주하고 있습니다. 임대차 기간은 2019년 4월 1일부터 2021년 3월 31일까지인데 저는 개정된 주택임대차보호법에 따라 임대인에게 계약을 갱신하겠다고 하였고 임대차계약이 갱신되어 현재까지 거주를 하고 있습니다.

그런데 저는 직장에서 갑자기 서울로 발령이 났고, 서울로 거처를 옮겨야만 하는 상황입니다. 저는 임대인에게 임대차보증금을 반환하여 달라고 하였으나 임대인은 임대차계약이 갱신되었기 때문에 2023년 3월 31일까지는 보증금을 반환해 줄 수 없다고 합니다.

제가 임대차계약을 해지할 수 있는 방법이 있나요.

답) 주택시장이 불안정한 가운데 전세에서 월세로의 전환이 빨라지고 주택 임대료가 상승함에 따라 임차가구의 주거불안과 주거비 부담이 가중되고 있으나 기존의 주택임대차보호법만으로는 임차인의 안정적인 주거를 보장하기에는 충분하지 않다는 지적이 있었고, 이에 정부는 2020년 7월 30일 주택임대차보호법을 개정하였습니다.

개정된 주택임대차보호법의 대표적인 내용이 임차인의 계약갱신요구권을 보장하여 현행 2년에서 4년으로 임대차보장기간을 연장한 것입니다. 

새로 도입된 주택임대차에 대한 임차인의 계약갱신요구권은 많은 분쟁을 야기하고 있고, 법적용에 있어서도 명확하지 않은 점들이 있습니다. 또한 기존에 존재하고 있는 상가건물임대차보호법과 그 내용이 다르게 규정이 되어 있어서 혼란을 초래하고 있는 점도 있습니다. 

개정 법에 따라 주택임차인이 희망하는 경우 1회 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 상가의 경우 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니한다면 몇 번이고 계약갱신을 할 수 있는 반면 주택은 임차인의 거주기간과 관계없이 1회에 한하여 갱신할 수 있게 한 것입니다.

계약갱신요구권에 따라 임대인은 법이 정하는 9가지의 정당한 사유가 없는 한 임차인의 계약갱신요구를 거절하지 못하고, 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하였음에도 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유없이 제3자에게 주택을 임대하면 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하고 있습니다.   

임차인이 주택의 계약갱신을 요구하면 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 됩니다. 따라서 전 임대차의 기간이 2년이었다면 갱신된 임대차 기간도 2년이 되는 것입니다.

다만 주택임대차의 경우 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약이 연장이 되었다고 하더라도 임차인에게 임대차계약을 해지할 수 있는 권한을 부여하고 있습니다.

주택임대차보호법은 갱신되는 임대차의 해지에 관하여 제6조의2를 준용하고 있고, 제6조의2는 묵시적 갱신의 경우 계약해지 조항으로 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다고 규정하고 있습니다. 

상가의 경우에는 계약갱신의 효과로 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다고 규정이 되어 있을뿐 주택과 같이 묵시적갱신의 계약해지 조항을 준용하는 규정이 없습니다. 따라서 상가임차인의 경우는 갱신된 임대차를 임의로 해지할 수 없습니다.

따라서 귀하의 경우 주택임대차계약을 갱신하여 임대차 기간이 갱신되었으나 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 계약해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지된다 할 것입니다.