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농지대토와 세제 감면

입력 2017.10.25. 18:38 댓글 0개
모종식 부동산 칼럼 천리안공인중개사무소 대표

농지대토 감면이란 농업에 종사하는 자가 농지 소재지에 4년 이상 거주하면서 자경 하던 중, 기존 농지를 양도하거나 농지 소유자의 의사와 관계없이 공익목적에 의해 수용되는 경우 일정조건이 모두 충족되면 세제 감면 혜택을 받을 수 있는 제도다.

대토에 따른 세제 혜택을 받을 수 있는 조건으로는, 첫째 양도한 토지 및 새로 취득한 토지가 농지여야 한다. 또 양도한 농지소재지에서 4년 이상 재촌·자경해야 하며, 농지 소재지 시군구와 인접한 지역 및 농지로부터 직선거리 30km 거주해야 한다. 농업, 축산, 임업, 부동산 임대소득을 제외한 근로소득 또는 사업소득도 연간 3천7백만원이 초과하지 않아야 한다.

둘째, 종전 농지 양도일로부터 1년 이내(수용된 경우 2년) 새로운 농지를 취득한 뒤, 1년 이내에 경작해야 하며, 대토로 새로운 농지를 먼저 취득했다면, 취득일로부터 1년 이내 경자 또는 양도일로부터 1년 이내 경작을 개시해야 한다.

셋째 신규 농지 취득 면적이 종전 농지 면적의 2/3 이상이거나, 신규 농지 가액이 양도 농지가액의 1/2 이상이어야 한다.

넷째 종전농지 재촌·자경 기간과 새로운 농지 재촌·자경 기간이 합산하여 8년 이상이어야 한다. 만약 이 기간이 8년이 되지 않는다면, 감면받은 세금을 추징 당할 수도 있다.

다섯째, 종전농지를 양도하고 새로운 농지를 취득한 후 경작 중 4년 이내에 공익사업에 의한 협의매수되거나 수용됐다면 4년 이상 재촌·경작한 경우로 간주한다. 만약 소유자가 사망했더라도, 상속인이 계속 재촌·자경 유지한 것으로 인정한다.

대토 하는 방법은 ▲농지를 양도한 후 나중에 취득한 경우, 소유권이전등기를 하고 2개월 이내 양도소득세를 내고 1년이내 대토한 후 환급 신청을 하는 방법이 있다. ▲또 먼저 대토를 취득한 후 나중에 양도했다면, 소유권 이전등기 후 바로 감면신청을 한다. 

대토를 하는 경우 연간 1억원까지 혜택을 볼 수 있고 5년간 3억까지 감면혜택을 받을 수 있다.

대토를 부정하는 경우도 있다. 임야 양도시 대리경작 및 임대차한 경우나 근로소득이 3천700만원을 넘으면 경작 기간을 인정해주지 않기 때문에 감면금액을 추징당한다.

또 양도하는 농지가 주거지, 상업지, 공업지로 편입 된지 3년이 경과된 농지를 양도하면 대토에 따른 감면 혜택을 받을 수 없다.

대토 농지는 전업농을 위한 세제 측면에서 지원하는 제도로서 갈수록 그 조건을 엄격하게 적용하고 있다. 여러 소송 사례를 보면 농지원부, 쌀 보전직불제수령, 인근주민 자경 확인서 등으로 재촌·경작 증명서류를 완벽하게 준비하여 증명한 뒤 대토감면을 받았다 하더라도 관계 기관의 지속적 조사 통해 부정 사례를 적발하여 감면세액을 추징하기도 한다. 따라서, 이러한 규정을 정확히 인지하는 게 가장 중요하다.

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