선순위 근저당권 말소 대항력

입력 2003.12.10. 08:54 댓글 0개
부동산법률 열린합동법률사무소사법연수원 제35기
낙찰인 상대 효력 주장할 수 없어 경락돼기 전 말소땐 대항력 발생 저는 ‘갑’으로부터 ‘갑’소유주택을 전세보증금 5천만원에 임차하여 입주와 주민등록 전입을 마치고, 계약서에 확정일자인은 받아두지 않았습니다. 그리고 ‘갑’은 제가 입주하기 이전에 ‘을’은행으로부터 800만원을 융자받고 채권최고금액 1천만원의 근저당권을 설정해주었고, 제가 입주한 이후에 ‘병’에게 채권최고액 5천만원인 근저당권을 설정해주었으나, 채무를 변제하지 못하여 위 주택은 ‘을‘의 경매신청으로 경매 개시되었습니다. 그런데, ‘을’의 근저당채권은 일부 변제되어 200만원 정도만 남아 있으므로, 제가 ‘갑’에게 그 금액을 빌려주어 ‘을’의 근저당권이 말소된다면 저의 주택임차권은 경락인에게 대항할 수 있는지요? 판례는 후순위저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위저당권이 함께 소멸한 경우 비록 후순위저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 함께 소멸하므로 이와 같은 경우의 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인중에 포함되지 않는다고 할 것이고, 따라서 임차인은 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다고 하였습니다. 따라서 선순위근저당권이 있는 상태에서 입주하고 주민등록전입신고를 한 귀하는 위 경매의 경락인에게 대항할 수 없고, 확정일자를 받아두지 않았기 때문에 ‘병’보다 우선배당을 받을 수도 없습니다. 그러나 만약 선순위근저당권이 지금이라도 말소되면 귀하의 주택임차권에 대항력이 부여될 수 있느냐가 문제될 것입니다. 판례를 보면, “담보권의 실행을 위한 부동산의 입찰절차에 있어서, 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다”고 한 바 있습니다. 그러므로 귀하의 경우에도 위 주택이 경락되기 이전에 선순위 근저당권이 말소된다면 경락인에게 대항력을 주장할 수 있을 것입니다. 문의 062)228-8660
# 이건어때요?
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