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<칼럼>부동산에 대한 보유세의 인상과 조세전가와 귀착의 효과는?

입력 2021.04.08. 08:38 댓글 0개
신희호 부동산 전문가 칼럼 광산리치공인중개사무소 대표

1. 들어가는 말

부동산 조세란 부동산을 취득, 보유, 이용(임대), 양도할 때에 부과되는 조세를 말한다.

즉, 부동산 조세는 국가 및 지방자치단체의 ‘재정수입의 확보’라는 일차적인 목적 외에 부동산가격 폭등이나 부동산 소유의 편재현상 등의 부동산시장의 실패를 수정하고 사회적 형평성의 증진과 같은 경제·사회 정책적 수단으로 사용되고 있다.

따라서 조세정책은 부동산의 이용행위를 사회적으로 바람직한 방향으로 유도하는 수단 중의 하나이며 이를 위하여 대부분의 국가에서 ‘보유과세의 인상’을 통한 재고 부동산의 공급의 활성화를 통한 집 없는 서민들의 거주환경개선을 위한 정책을 사용하고 있는데 이번에는 보유세의 인상으로 인한 조세전가와 최종적인 귀착에 대하여 살펴보기로 한다.

2. 임대인과 임차인의 가격탄력성의 크기에 따른 조세귀착

조세의 전가란 조세를 부과하면, 조세법적으로 부담해야 하는 사람이 다른 사람에게 그 부담의 전부 또는 일부를 이전하는 것을 말한다.

예를 들어 재산세나 종합부동산세가 인상되면 임대인(공급자)이 부담할 세금을 임차인(수요자)에게 이전시키는 현상을 말한다.

또한 조세의 귀착이란 조세전가가 완료되어 조세를 최종적으로 누가 부담하느냐 하는 것을 말한다. 예컨대, 재산세나 종합부동산세가 인상되면 임대인과 임차인 중 누가 이미 부과된 조세를 얼마만큼 최종적으로 부담하느냐 하는 것이다.

임대인(공급자)에게 부과된 세금의 일부가 임차인(소비자)에게 전가되는 정도는 ‘공급곡선과 수요곡선의 가격탄력성에 따라 달라지게 된다’.

여기서 가격탄력성이란 부동산가격(임대료)이 변화할 때 수요(공급)량이 얼마나 변하는가, 즉 가격의 변화율에 대한 수요(공급)량의 변화율을 측정한 것이다. 결국 임대인의 임대료 인상에 대응할 수 있는 것은 임차인의 경제력의 향상이 수반되거나 이사 갈 곳이 있어야 가능한 것이다.

수요(임차인)가 완전비탄력적인 경우 즉, 임대인이 임대료를 인상할 때 경제력이 전혀 없거나 이사 갈 집이 없어 이사를 할 수 없는 경우 또는 공급(임대인)이 완전탄력적인 경우 수요자(임차인)가 보유세 인상분을 100% 부담하지만, 수요자(임차인)가 완전탄력적인 경우 즉, 임대인이 임대료를 인상할 때 임차인이 경제력이 풍부하거나 저렴한 임대아파트가 있어서 바로 이사 갈 수 있는 경우 또는 공급이 완전 비탄력적인 경우에는 임대인(공급자)가 보유세 인상분을 100% 부담함으로써 조세전가가 발생하지 않는다.

따라서 인차인(수요자)이 탄력적인 경우 또는 공급이 비탄력적인 경우에는 임차인(수요자)의 부담이 작아지고 임대인(공급자)의 부담이 커진다.

3. 나가는 말

결국 조세 전가에 의한 귀착의 크기는 임차인(수요자)의 탄력성이 클수록 작아지기 때문에 사회·경제적인 정책 등을 통하여 각종 일자리를 창출을 통한 소득증대정책의 실시 및 LH토지주택공사, 도시개발공사 등에 의한 보다 적극적인 공급확대를 통한 주거복지정책의 추진이 필요하다.

즉, 저렴한 임대료로 편안하고 안정적인 주거생활을 영위할 수 있도록 40년 이상의 장기임대아파트 공급을 확대함으로써 집 없는 서민들의 임대료 인상 등에 대한 가격탄력성의 크기를 키울 수 있는 제도적인 안전장치의 마련이 필요하다고 할 것이다.

장기임대아파트 공급이 확대되면 국가의 운명을 좌우할 저출산 문제도 상당 부분 해소되는 일거양득이 될 수 있다.

코로나 19로 인하여 부의 불평등이 심화되어 임차인(수요자)의 경제적 능력이 퇴보함으로써 상대적으로 가격탄력성이 작아짐으로써 보유세 인상으로 인한 조세전가에 의한 조세귀착의 크기가 커질 것이 뻔한 현상이 빠른 시일 내에 개선되기를 기대해 본다.

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