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"지역주택조합에 계약갱신을 요구할 수 있나요?”

입력 2021.03.23. 08:57 댓글 0개
부동산전문변호사와 함께 하는 부동산Q&A
위 사진은 기사의 이해를 돕기 위함이며, 해당 기사와 직접적 연관이 없음. 사진=뉴시스

문) 저는 2019년 6월 15일경 광주 광산구의 한 상가를 보증금 1,000만원, 월차임 45만원, 임대차기간 2019년 7월 1일부터 2021년 6월30일까지로 하는 임대차계약을 체결한 후 이곳에서 식당을 운영하고 있습니다.

그런데 광주 광산구 일원에서 아파트를 건설하기 위해 설립한 지역주택조합이 제가 임차한 상가를 매수한 후 소유권을 이전등기를 끝마쳤습니다.

위 지역주택조합은 제가 임차한 상가가 사업주지 내에 위치한 상가로 지역주택조합 사업을 위하여 상가를 철거하여야 한다며 상가건물을 명도하여 줄 것을 요구하고 있습니다. 저는 지역주택조합을 상대로 계약갱신을 요구할 수 있나요.

답) 상가건물의 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대인에게 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있습니다. 다만 임대인은 상대임대차법이 정하고 있는 정당한 사유가 있는 경우에는 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 

상가임대차법이 정하고 있는 8가지 정당한 사유 중 가장 많은 분쟁이 발생하고 있는 사유가 ⑦ 임대인이 다음 3가지 중 어느 하나에 해당하는 사유로 목적건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우입니다. 3가지 사유는 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우입니다. 

따라서 귀하의 경우는 세 번째 사유인 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에 해당하는 지가 문제가 됩니다. 대구지방법원 서부지원은 “상가임대차보호법 제10조 제1항은 ‘임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다.’고 규정하면서 ‘다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다’고 규정하고 있으므로, 단서에 규정되지 않은 사유라도 정당한 사유가 있다고 판단되는 경우에는 본문의 규정에 의하여 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 것으로 해석되는 점 등에 비추어 보면, 비록 철거 또는 재건축이 법령에 의하여 강제되지는 않더라도 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에는 임대인이 목적 건물을 철거하거나 재건축하기 위하여 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다고 해석함이 타당하다”고 판시하고 있습니다. 

따라서 지역주택조합의 주택건설사업에 대한 사업계획승인을 받았고, 실제 사업부지에 대하여 구역을 나누어 철거공사를 진행하는 정도에 이르렀다면 지역주택조합으로서는 주택법에 따라 사업을 시행하기 위하여 상가를 철거할 필요가 있으므로 지역주택조합의 계약갱신거절을 적법하다고 할 것입니다. 

실제 대구지방법원 서부지원은 귀하와 유사한 사건에서 지역주택조합의 계약갱신거절은 적법하다고 판시하면서 임차인에 대하여 손실보상 의무도 부담하지 않는다고 판시하였습니다.

부동산전문변호사 김덕은
# 이건어때요?
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