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주거와 영업 같이해도 임대차보호법이 적용되나요?

입력 2021.02.23. 08:26 댓글 0개
부동산전문변호사와 함께 하는 부동산Q&A
위 사진은 기사의 이해를 돕기 위함이며, 해당 기사와 직접적 연관이 없음. 사진=뉴시스

문) 저는 공부상 근린생활시설 및 주택용 4층 건물의 1층을 임차하여 일부는 미용실 영업에 사용하고 있고, 일부는 주거용으로 사용하고 있습니다. 저도 주택임대차보호법의 보호를 받나요.

답) 주택임대차보호법은 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 제정된 법으로 주택임대차보호법 제2조는 “이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.”고 규정하고 있습니다.

따라서 주택임대차보호법은 “주거용 건물”을 임대차하는 경우에 적용이 됩니다. 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에는 주택임대차보호법의 적용을 받는 주거용 건물에 해당하나, 비주거용 건물의 일부를 주거의 목적으로 사용하는 경우에는 이를 주거용 건물이라 할 수 없으므로 법의 보호대상에서 제외가 됩니다.

주거용 건물인지 여부를 판단함에 있어서는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실제 용도에 따라 정하여야 합니다. 그런데 실제 주거용과 비주거용으로 겸용되는 주택의 경우에는 판단이 쉽지 않은 경우가 있습니다.

주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 그 임대차의 목적, 전체건물과 임대차 목적물의 구조와 형태, 임차인의 임대차목적물의 이용관계, 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 고려하여 합목적적으로 결정하여야 합니다. 

주거용 건물인지 여부를 판단하는 기준시점은 원칙적으로 임대차계약의 체결시입니다. 비주거용 건물을 임차하여 임차인이 임의로 주거용으로 개조하여 사용한다거나 비주거용 건물에 주거용 건물을 증축하여 사용하는 경우에는 임대인이 이를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 주거용 건물이라고 할 수 없습니다. 

주거용 건물인지가 문제인 사건에서 법원의 판결을 보면 ① 당초부터 여관, 여인숙의 형태로 건축되었고, 여인숙 경영 목적으로 임차하여 방 10개 중 현관 앞방을 내실로 사용하여 여인숙업을 경영한 사례, ② 아스팔트로 포장된 왕복 4차선 대로변의 상가건물 도로 쪽 측면에 2개의 커다란 양복점 간판과 진열대를 설치하고 점유부분에서 양복점 영업을 하고, 점유부분 57.4㎡ 중 방이 4.97㎡, 부엌이 5.26㎡, 점포 및 작업실이 47.17㎡인 사례, ③ 지하 1층, 지상 3층 건물 중 근린생활시설로 건축되고 사무실로 사용되던 2층 임차하여 작은 방 2개를 제외한 거의 대부분을 식당 영업을 위한 홀, 방, 주방으로 사용한 사례에서 건물의 본래의 용도, 이전의 이용실태, 이용 상황 및 외양에 비추어 주택임대차보호법상의 주거용 건물이라고 할 수 없다고 판단하였습니다. 

반면 ① 주거 및 과자점의 경영을 목적으로 임차하여 처와 3자녀가 함께 입주하여 방 1칸 9.2㎡ , 방 입구 출입부분 5.74㎡, 제과점 16㎡으로 사용하고 다락을 설치하여 자녀들 공부방으로 사용한 사례, ② 공부상 단층 작업소 및 근린생활시설이나 실제로는 임차인 A는 주거 및 인쇄소 경영 목적으로, 임차인 B는 주거 및 슈퍼마켓 경영 목적으로 임차하여 가족들과 함께 입주하여 그 곳에서 일상생활을 영위하는 한편 인쇄소 또는 슈퍼마켓을 경영하고 있으며, 임차인 A는 주거용으로 사용되는 부분이 비주거용으로 사용되는 부분보다 넓고, 임차인 B는 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적인 사례에서 주택임대차보호법상 주거용 건물이라고 판단하였습니다. 

귀하와 유사하게 주거 및 미용실 경영 목적으로 임차하여 방 1칸 13.06㎡와 미용실 17.8㎡로 사용한 사건에서 법원은 주거용 건물로 판단하였는바 귀하의 경우도 그 실제용도에 따라 주택임대차보호법의 적용여부가 결정되어질 것입니다.

부동산전문변호사 김덕은

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