문) 저는 친구와 광주 서구에 대지 500평을 공동소유하고 있습니다. 그런데 친구가 은행에서 대출받은 채무를 갚지 않았고, 은행은 위 대지의 친구의 공유지분에 대하여 경매를 신청하였습니다.

친구의 대지 공유지분을 제3자가 낙찰받으면 저는 제3자와 위 대지를 공동소유하여야 하는데 그렇게 되면 후에 위 대지를 처분, 사용, 수익하는 있어 많은 불편함이 있을거 같습니다. 제가 친구의 공유지분을 취득할 수 있는 방법이 있나요.

답) 공유지분이 경매절차로 나올 경우 절차적인 측면에서 볼 때 공유지분이 아닌 일반적인 부동산과 다른 점이 두 가지가 있습니다. 하나가 민사집행법 제139조에서 정하고 있는 “공유자에 대한 통지제도”와 민사집행법 제140조에서 정하고 있는 “공유자 우선매수제도”입니다. 

부동산을 공동소유를 하고 있는 경우에는 누가 경매를 통해 새로운 공유자가 되는가에 따라 이해관계를 가지게 되기 때문에 공유자에게 경매개시결정사실을 통지하도록 하는 특례를 두고 있는데 그 제도가 “공유자에 대한 통지제도”입니다.

통지시기는, 채무자에 대한 통지와 마찬가지로 경매개시결정등기가 완료된 후에 실시합니다. 이 통지가 누락되었을 경우 경매개시결정의 효력 자체에는 영향이 없지만 이해관계인에 대한 매각기일과 매각결정기일 통지누락을 들어 절차상 하자로 다툴 수가 있습니다. 

공유자의 우선매수제도는 공유자가 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있고, 공유자가 이러한 신고를 할 경우 법원은 최고가 매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 하는 제도입니다.

공유자는 공유물 전체를 이용, 관리함에 있어 다른 공유자와 협의하여야 할 뿐 아니라, 인적 유대관계를 유지할 필요도 있어, 공유지분이 새로운 사람에게 매각되기 보다는 기존 공유자에게 우선적으로 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 주기 위한 제도입니다. 

공유자가 우선매수 신고를 할 수 있는 시기는 민사집행법이 “경매(매각)기일까지”로만 규정하고 있어 구체적인 시점을 해석함에 혼란이 있었으나 이를 명백히 하는 차원에서 민사집행규칙 제76조로 “우선매수의 신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다”고 대법원 판례의 해석을 입법화 하였습니다.

공유자는 매각기일 전에 미리 우선매수권을 행사할 수 있으나, 매각기일 종결의 고지전까지 보증을 제공하지 않으면 우선매수권행사의 효력이 발생하지 않습니다. 공유자로부터 우선매수신고서가 제출되면 문서건 명부에 등재하여 접수되고, 경매기록에 가철하며, 인지는 첩부하지 않습니다.

매각기일 전에 우선매수신고가 들어 온 경우, 실무에서는 기록표지에 공유자의 우선매수신청이 있다는 취지를 적어둠으로써 집행관이 매각절차를 진행함에 있어 간과하지 않도록 하고 있습니다. 우선매수신고에도 불구하고 다른 매수신고인이 없는 경우에는 최저매각가격을 최고가 매수신고가격으로 보고 있습니다. 최고가매수신고인이 없을 경우 원칙적으로 새 매각기일을 진행해야 하지만 그것보다는 공유자가 최저매각가격에 인수하는 것이 경매의 당자사나 이해관계인 모두에게 유리하기 때문입니다. 

따라서 귀하의 경우 매각기일 전까지 공유자 우선매수권을 행사하여 친구의 공유지분을 취득할 수 있을 것입니다.