[서울=뉴시스] 이인준 기자 = 올해부터 분양을 시작하는 3기 신도시는 현재 정부가 가용할 수 있는 가장 핵심적인 주택 공급 수단으로서, 국토교통부가 지난해 발표한 '수도권 127만 세대 공급' 계획의 성패를 쥐고 있다.

정부는 서울과 인접한 남양주왕숙·왕숙2지구와 하남교산·인천계양·고양창릉·부천대장 등 5곳에 신도시를 건설하고, 과천·안산장상 등 대규모 택지 2곳 등도 함께 개발해 2022년까지 수도권 37만 세대의 대규모 주택 공급을 예고한 상태다.

"도심과 가깝고, 시세보다 저렴하게 분양하겠다"는 정부 발표에 따라 분양 전부터 3기 신도시에 대한 실수요자들의 관심은 커지고 있지만, 여전히 회의적인 시각도 많다.

관건은 서울 지역 내 집 마련 수요를 얼마나 분산할 수 있을지다.

특히 사업이 얼마나 속도를 내느냐에 따라 수요층의 선택은 갈릴 것으로 예상된다. 국토부는 올해 사전청약제도 도입 등을 통해 실수요자들이 '내 집 선점 효과' 등을 체감할 수 있을 것으로 기대하고 있지만, 여전히 실수요자들은 사업 지연 등에 대한 우려가 크기 때문이다.

◇"분양가, 시세 대비 30% 이상 저렴"…공공자가주택 도입 변수

국토부는 지난해 7월 '7·10 부동산 대책'을 발표하는 자리에서 3기 신도시의 분양가와 관련해 '주변 시세 대비 30~40% 저렴할 것'이라고 예고했다.

공공분양은 국가나 지자체 등의 지원을 받아 건설하기 때문에 '분양가 상한제'를 적용한다. 상한제가 적용되면 분양가를 주택 건설에 소요되는 비용에, 정부에서 허용하는 적정 이윤 등을 더 한 것 이상으로 높일 수 없다. 3기 신도시 분양가가 주변 아파트값 대비 저렴할 것으로 기대를 모으고 있는 이유다.

실제로 지난해 10월 분양한 하남 감일지구 공공분양 아파트(하남감일스윗시티)의 전용 84㎡ 분양가는 6억529만원으로, 같은 달 서울 아파트 평균매매가격(10억971만원)보다 약 4억원 저렴하다. 다만 분양가격에 따라 실거주 의무 최대 5년, 재당첨 제한 최대 10년이 적용된다.

만약 변창흠 신임 국토부 장관이 도입의 필요성을 제기한 '토지임대부 주택'과 '환매조건부 주택' 등 공공자가주택이 3기 신도시 분양에 도입되면 분양가는 더 낮아질 수도 있다.

이들 공공자가주택은 토지와 주택의 소유권을 분리하기 때문에 분양가를 더 낮출 수 있는 여력이 생긴다.

다만 집값 상승에 따른 시세차익을 공공이 환수하게 했기 때문에 실수요자에 따라 호불호가 갈릴 수 있다. 수요층을 얼마나 확보할 수 있을지에 따라 제도 도입 여부가 결정될 전망이다.

여기에 더해 중형 평형 이상의 공공 분양 아파트 공급도 예정돼 있다.

국토부는 그동안 공급이 미미했던 60∼85㎡ 공공분양주택의 비율을 30~50% 수준으로 지역 여건에 맞춰 확대할 계획이다. 현재로선 법규상 공공분양 단지에서 60∼85㎡ 비율은 15%를 넘기지 못하게 돼 있다.

정부는 이 규정을 개정해 최대 50%까지 공급할 수 있도록 할 예정이다. 이에 따라 3기 신도시에는 4인 이상 가족이 거주 가능한 중형급 공공분양 단지도 공급될 것으로 기대된다.

일부에서는 여전히 3기 신도시의 주택 수요 분산 효과에 대한 의구심도 제기하고 있다. 다만 국토부 '3기 신도시' 홈페이지에는 개설 이후 5개월간 270만 명이 접속하며 관심을 나타냈다.

특히 '청약일정 알리미 서비스' 신청자는 30만 명으로 집계됐다. 이 중 40%는 서울 거주자로 나타나 서울 주택 수요 분산의 가능성이 확인됐다. 앞으로 공급이 가시화되면 3기 신도시 청약을 통해 내 집을 마련하려는 수요는 더 늘어날 것으로 기대된다.

◇사전청약, '내 집 선점 효과' 내려면…사업 속도에 달렸다

그런 의미에서 오는 7월 시작되는 사전청약은 3기 신도시의 흥행 여부를 확인할 수 있는 척도가 될 전망이다.

사전 청약은 본 청약에 1~2년 앞서 청약을 받는 것을 말하는 데, 조기에 '내 집 보유 효과'를 내서 수요자들의 주거 불안심리를 진정시키기겠다는 취지에서 도입됐다.

성패는 사업 속도에 달렸다고 봐도 과언이 아니다. 특히 사전청약 제도가 안착하려면 본 분양까지 사업이 순조롭게 진행될 수 있다는 청약자들의 신뢰가 뒷받침 돼야 한다.

앞서 이명박 정부에서 보금자리 주택 공급에 도입했던 사전예약제의 경우 사업 장기화에 따른 분양 일정 연기로 중도 포기가 속출했다.

이에 국토부는 이번 사전청약에서 본 청약까지 걸리는 시간을 최대한 단축한다는 계획이다. 이를 위해 사전청약을 지구계획 승인이 끝난 이후에 받아 불확실성을 최대한 줄이기로 했다. 토지보상 등이 끝난 후에 청약을 받기 때문에 이후 사업 지연 가능성을 최소화할 수 있다는 계산이다.

이를 통해 추정 분양가와 실제 분양가격간의 격차도 줄일 수 있을 것으로 기대하고 있다. 보상금, 광역 교통 투자비 등 각종 지출 규모가 상당 부분 확정된 상황에서 분양가를 추정하기 때문에 나중에 분양가 인상 폭이 미세 조정에 그칠 수 있다는 것이다. 정부는 오는 2025년부터 3기 신도시의 입주가 본격적으로 시작될 것으로 기대하고 있다.

특히 국토부는 3기 신도시 등 수도권 공공분양 24만 가구 중 약 6만여 가구에 사전청약을 적용할 방침이다.

3기 신도시 중 첫 타자는 오는 7월 인천계양(1100가구)이 될 전망이다. 이어 9~10월 ▲남양주왕숙2(150가구), 11∼12월 ▲남양주왕숙(2400가구) ▲부천대장(2000가구) ▲고양창릉(1600가구) ▲하남교산(1100가구) ▲과천(1800가구) 등과 군 부지, 수도권 택지개발지구 등을 활용해 올해 총 3만 가구가 사전청약을 통해 공급된다.

사전청약은 무주택 세대 구성원만 신청할 수 있다. 1순위를 위한 최소 거주기간은 2년이다.

사전청약 당시에 해당지역에 거주 중이면 청약을 넣을 수 있다. 다만 본 청약까지 거주기간을 채우고, 무주택 요건을 유지해야 한다.

사전청약 당첨자는 재당첨 제한을 받지 않아 다른 주택 청약에도 도전할 수 있다. 다만 중복 당첨은 불가능하기 때문에, 일반청약에 당첨된 경우 사전청약 당첨은 취소된다.

내년에도 사전청약을 통해 3만2000가구를 모집한다. 특히 3기 신도시 뿐 아니라 수도권 주택 실수요자들의 관심이 높은 용산정비창(3000가구)도 2022년 하반기 사전청약이 예정돼 있다. 이 밖에 국토부는 태릉골프장, 용산캠프킴 등 주요 공공주택지구에 대해서도 후속절차를 진행 중이다.

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