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"임대차 기간 종료 후 차임지급의무가 있나요?"

입력 2020.12.29. 09:06 댓글 0개
부동산전문변호사와 함께 하는 부동산 Q&A
위 사진은 기사의 이해를 돕기 위함이며, 해당 기사와 직접적 연관이 없음. 사진=뉴시스

문) 저는 상가건물을 임차하여 식당을 운영하고 있습니다. 임대차기간이 만료가 되었고 저는 임대인에게 상가건물을 명도하여 주겠으니 임대차보증금을 반환하여 달라고 하였습니다. 그러나 임대인은 차일피일 보증금의 반환을 미루고 있습니다.

저는 임대차기간 만료일에 식당영업을 종료하였고 문도 잠가놓은 상태이나 임대인이 보증금을 반환하여 주지 않아 상가건물의 열쇠를 임대인에게 넘겨주지 않고 있습니다. 저는 임대인에게 상가건물을 명도해 줄때까지 차임을 지급해야만 하나요. 

답) 귀하의 경우와 같이 임대차 기간이 만료가 되었거나 다른 이유로 임대차 관계가 종료되었음에도 임대차이 계속하여 상가건물을 점유를 하고 있는 경우가 있습니다. 임차인은 임대차 관계가 종료가 되었으므로 상가건물을 임대인에게 명도하여야 하나 임대인이 보증금 반환을 하지 않는 등의 사유로 상가건물을 명도하지 않고 있는 것입니다. 

임대차 기간 만료로 임대차 관계가 종료가 되었다면 임대인은 임차인에게 차임을 청구할 권리는 없습니다. 그러나 임차인이 상가건물을 계속하여 사용·수익하고 있다면 임차인은 차임상당의 부당이득 반환의무를 지게 됩니다. 

그런데 귀하의 경우에는 식당 영업을 중단하고 가게 문을 잠가놓은 상태로 상가건물을 사용·수익하고 있지는 않습니다. 귀하는 상가건물을 단순히 점유만 하고 있는 상태이고 상가건물에서 별다른 이익을 얻지는 않고 있으므로 부당이득의 성립요건인 ‘이득’이 없는 것입니다. 그러나 임대인의 입장에서는 임대차계약이 해지되었음에도 불구하고 임차인이 문을 잠그고 명도를 해주지 않으면 그에 따른 피해가 발생하게 됩니다. 

대법원은 “법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 아니한다”고 판시하였습니다.(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결)

또한 “임차인의 사정으로 인하여 임차건물 부분을 사용·수익하지 못하였거나 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 아니하였다고 하더라도 마찬가지라고 할 것이다”고 하였습니다.(대법원 1984. 5. 15. 선고 84다카108 판결)

따라서 귀하는 상가건물을 사용·수익하지 않고 있다면 임대차 기간 종료후 임대인에게 차임 상당의 금액을 부당이득으로 지급할 의무는 없다 할 것입니다. 임대차계약이 적법하게 종료가 되었다면 임차인이 불법적으로 점유를 하면서 임대인에게 손해를 끼치는 것이므로 차임 상당의 손해배상 책임은 질수 있습니다.

그러나 임차인의 건물명도와 임대인의 임대차보증금 반환의무는 동시이행관계에 있다는 점에서 임대인이 임대차보증금 제공의무를 이행제공하지 않고 있는 이상 임차인의 점유는 불법이라고 할 수 없게 됩니다. 귀하의 경우 임대인이 보증금 반환의무를 이행하지 않고 있는 이상 불법 점유라고도 할 수 없으므로 손해배상 책임도 없다고 할 것입니다.

부동전문변호사 김덕은
# 이건어때요?
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