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"매매계약 해제에 따른 손해배상 범위는?"

입력 2020.12.22. 08:56 댓글 0개
부동산전문변호사와 함께 하는 부동산 Q&A
위 사진은 기사의 이해를 돕기 위함이며, 해당 기사와 직접적 연관이 없음. 사진=뉴시스

문) 저는 광주 광산구의 토지 소유자입니다. 저는 제 소유토지를 매도하려고 사랑방신문에 광고를 하였는데 매수인이 나타났고, 매수인과 매매대금 10억원, 계약금 1억원으로 하는 매매계약을 체결하였습니다.

매매계약서에는 “매도자 또는 매수자가 본 계약상의 내용을 불이행시 그 상대방은 불이행한자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 한다.”라고 기재하였습니다.

그런데 그 후 매수인이 잔금을 미지급하여 결국 계약해제가 되었고, 이로 인해 저는 계약금보다 더 큰 1억 5천만원의 손해를 입었습니다. 매매계약서에 기재된대로 계약금 1억원을 몰수하였지만 제가 실제 손해를 입금 나머지 5천만원에 대해서도 손해배상을 청구할 수 있나요.

답) 매매계약을 체결한 후 상대방의 계약위반으로 계약을 해제하면 계약을 위반한 당사자를 상대로 손해배상을 청구하게 됩니다. 손해배상의 범위에 대해서는 민법 제393조가 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.고 규정하고 있습니다. 

민법은 채무불이행으로 인한 손해를 통상의 손해와 특별한 사정으로 인한 손해로 구분하고 있고 전자는 모두 배상되고 후자는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상을 한다고 정하고 있는 것입니다. 그런데 통상손해와 특별손해를 구분하기는 쉽지 않고 무엇보다 특별손해를 어떤 경우에 어느 정도까지 인정할지 명확하지가 않습니다. 

통상손해는 경험칙에 비추어 채무불이행이 있으면 일반적으로 생길 것으로 인정되는 손해로 채무자가 알았거나 알수 있었는지 여부와 관계없이 인정이 되므로 채무불이행으로 인한 손해액만을 입증하면 되나 현실적으로 손해배상액을 산정하기가 어려운 경우도 많습니다. 

이와 같은 이유로 매매계약을 체결할 때에 귀하와 같이 손해배상액을 미리 정하여 두거나 위약금 약정을 하는 경우가 많이 있는 것입니다.  

​대법원은 “민법 제398조에서 정하고 있는 손해배상액의 예정은 손해의 발생사실과 손해액에 대한 증명의 곤란을 덜고 분쟁의 발생을 미리 방지하여 법률관계를 쉽게 해결하고자 하는 등의 목적으로 규정된 것이고, 계약 당시 손해배상액을 예정한 경우에는 다른 특약이 없는 한 채무불이행으로 인하여 입은 통상손해는 물론 특별손해까지도 예정액에 포함되고 채권자의 손해가 예정액을 초과한다 하더라도 초과부부분을 따로 청구할 수 없다”고 판시하고 있습니다. 

따라서 귀하가 입은 실제 손해액이 약정한 손해배상금보다 크다하더라도 약정한 손해배상액을 초과한 금원을 청구할 수는 없다 할 것입니다.

부동산전문변호사 김덕은
# 이건어때요?
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