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"매매계약 해제에 따른 손해배상 범위는?"
입력 2020.12.22. 08:56 댓글 0개문) 저는 광주 광산구의 토지 소유자입니다. 저는 제 소유토지를 매도하려고 사랑방신문에 광고를 하였는데 매수인이 나타났고, 매수인과 매매대금 10억원, 계약금 1억원으로 하는 매매계약을 체결하였습니다.
매매계약서에는 “매도자 또는 매수자가 본 계약상의 내용을 불이행시 그 상대방은 불이행한자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 한다.”라고 기재하였습니다.
그런데 그 후 매수인이 잔금을 미지급하여 결국 계약해제가 되었고, 이로 인해 저는 계약금보다 더 큰 1억 5천만원의 손해를 입었습니다. 매매계약서에 기재된대로 계약금 1억원을 몰수하였지만 제가 실제 손해를 입금 나머지 5천만원에 대해서도 손해배상을 청구할 수 있나요.
답) 매매계약을 체결한 후 상대방의 계약위반으로 계약을 해제하면 계약을 위반한 당사자를 상대로 손해배상을 청구하게 됩니다. 손해배상의 범위에 대해서는 민법 제393조가 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.고 규정하고 있습니다.
민법은 채무불이행으로 인한 손해를 통상의 손해와 특별한 사정으로 인한 손해로 구분하고 있고 전자는 모두 배상되고 후자는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상을 한다고 정하고 있는 것입니다. 그런데 통상손해와 특별손해를 구분하기는 쉽지 않고 무엇보다 특별손해를 어떤 경우에 어느 정도까지 인정할지 명확하지가 않습니다.
통상손해는 경험칙에 비추어 채무불이행이 있으면 일반적으로 생길 것으로 인정되는 손해로 채무자가 알았거나 알수 있었는지 여부와 관계없이 인정이 되므로 채무불이행으로 인한 손해액만을 입증하면 되나 현실적으로 손해배상액을 산정하기가 어려운 경우도 많습니다.
이와 같은 이유로 매매계약을 체결할 때에 귀하와 같이 손해배상액을 미리 정하여 두거나 위약금 약정을 하는 경우가 많이 있는 것입니다.
대법원은 “민법 제398조에서 정하고 있는 손해배상액의 예정은 손해의 발생사실과 손해액에 대한 증명의 곤란을 덜고 분쟁의 발생을 미리 방지하여 법률관계를 쉽게 해결하고자 하는 등의 목적으로 규정된 것이고, 계약 당시 손해배상액을 예정한 경우에는 다른 특약이 없는 한 채무불이행으로 인하여 입은 통상손해는 물론 특별손해까지도 예정액에 포함되고 채권자의 손해가 예정액을 초과한다 하더라도 초과부부분을 따로 청구할 수 없다”고 판시하고 있습니다.
따라서 귀하가 입은 실제 손해액이 약정한 손해배상금보다 크다하더라도 약정한 손해배상액을 초과한 금원을 청구할 수는 없다 할 것입니다.
- 광주 아파트매매가 2주연속 보합세···하락장 끝났을까 광주 도심 아파트 전경. 광주지역 아파트 매매가격이 지난주에 이어 2주 연속 보합세를 기록했다.전세가격도 상승 전환 1주일 만에 보합세로 돌아서는 등 잠시 숨 고르기에 나선 모양새다.29일 한국부동산원에 따르면 3월 넷째 주 전국 아파트 매매가격은 지난주(-0.03%) 대비 낙폭이 확대되면서 -0.04% 하락했다.하지만 광주는 지난주에 이어 2주 연속 보합세를 유지했다.지난주 하락폭이 가장 컸던 동구(-0.04%)는 -0.03%로 하락폭이 축소됐으며 남구(-0.04%)는 전주와 동일한 하락폭을 유지했다. 북구도 같은 기간 -0.02%에서 -0.01%로 하락폭이 축소됐다.상승세를 보였던 서구(0.03%)와 광산구(0.04%)는 각각 0.02%를 기록, 상승폭이 다소 축소됐다.규모별로 보면 3주 연속 상승세를 보인 전용면적 40㎡이하의 경우 0.03%에서 -0.01%로 하락했으며 40㎡초과~60㎡이하는 지난주(0.07%)와 동일한 상승폭을 유지했다.최근 하락세가 계속됐던 85㎡초과~102㎡이하는 -0.17%에서 0.14%로 상승세를 보였다.아파트 연령별 통계에선 구축만 2주 연속 상승세를 이어갔다.5년 이하(-0.05%) 신축의 경우 -20%로 하락폭이 커졌지만 15년 초과~20년 이하의 경우 0.04%에서 0.07%로, 20년 초과는 2주 연속 0.02%로 각각 상승세를 유지했다.전세가격은 상승 1주일 만에 보합세로 돌아섰다.남구와 광산구는 지난주와 동일한 0.03%,0.00%를 기록했지만 동구(0.01%→0.02%), 서구(0.05%→-0.01%), 북구(-0.02%→-0.01%) 등은 하락폭이 커지거나 유지됐다.규모별로는 40㎡초과~60㎡이하(0.09%→0.05%)만 상승세를 이어갔을 뿐 다른 규모의 경우 -0.01%~-0.05% 하락했다.85㎡초과~102㎡이하(0.13%)만 상승했을 뿐 다른 규모의 경우 최소 -0.01%~최대 -0.05% 하락했다.아파트 연령별에서는 지난주 0.04%로 반등했던 5년 이하 신축은 -0.08%로 다시 하락폭이 커졌으며 20년 초과(0.02%→0.06%→0.02%)만 3주 연속 상승세를 이어갔다.하지만 전반적인 보합세를 보인 통계와 달리 시장 실거래에선 기존거래가보다 낮은 가격에 매매된 '하락거래'가 절반 이상을 차지했다.광주·전남 최대 부동산플랫폼인 사랑방 부동산의 실거래가 분석에 따르면 최근 1 주일새 광주지역서 거래된 360건 중 54.4%인 196건이 '하락거래'였으며 기존거래와 가격이 같았던 '보합'은 17건(4.72%), 상승거래는 147건(40.8%)이었다.한 부동산 관계자는 "2주 연속 보합세를 보였지만 여전히 하락 가격거래가 더 많은 상황"이라며 "상승으로 전환되려면 유의미한 변화가 있어야하는데 아직까지 그런 분위기는 체감되지 않는다"고 말했다.도철원기자 repo333@mdilbo.com
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