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[일문일답]변창흠 "수도권은 실수요자 중심이라 투자수요 제한적"
입력 2020.12.18. 15:48 댓글 0개"최근 주택가격 올라 국민들 부담 많이 늘어나"
"공공 재개발·재건축 추가 인센티브 방안 검토"
"부담가능한 주택 충분히 공급할 때 가격 안정"
[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 변창흠 국토교통부 장관 후보자가 서울 도심 내에 주택을 공급할 부지가 충분히 많다며 준공업지역과 저층 빌라 밀집지역의 규제를 완화해 주택 공급을 늘리겠다고 밝혔다.
변 후보자는 18일 국토부 출입기자단과의 화상 간담회를 통해 이 같은 견해를 밝혔다. 변 후보자는 오는 23일 국회 인사청문회를 앞두고 있다.
그는 또 현 정부가 추진하고 있는 공공 재개발·재건축에 추가적인 인센티브 방안을 마련하겠다는 뜻도 밝혔다. 지역 불균형을 해소하기 위해 지방에 수도권보다 더 나은 주거 환경을 조성할 필요가 있다는 입장도 밝혔다.
변 후보자는 지방 37곳을 규제지역으로 새롭게 지정함에 따라 수도권으로 다시 수요가 몰릴 가능성에 대해서는 "수도권은 실수요자를 제외하고는 현재의 제도 속에서는 신규 투자 수요가 유입되는 것은 제한적이라고 생각한다"고 밝혔다.
다음은 변 후보자와의 일문일답.
-수도권 공급이 집중되고 있는데 이는 균형발전 측면에서 후퇴하는 것 아닌가.
"수도권은 다른 지역보다 주택보급률이 낮고, 인구 집중으로 인해 수요도 집중되기 때문에 수도권 주택가격이 불안정한 게 사실이다. 그러다 보니 수도권 주택 불안정을 막기 위해 3기 신도시, 수도권주택공급계획, 전세공급계획 등이 집중되기 때문에 지역 불균형이 심화하는 것 아니냐는 우려도 잘 알고 있다.
이러한 문제점을 극복하기 위해 지방에는 수도권보다 더 나은 주거환경, 더 나은 주택을 집중 공급할 필요가 있다. 지방은 사업성이 부족한 지역이 많기 때문에 지방에서도 수도권에서 시작했던 공공재개발 재건축을 시작하되 사업성이 부족한 부분은 국비 지원으로 보완한다면 지방에서도 좋은 주택의 공급이 가능하다.
지방에 공급하는 주택은 단순히 주택으로만 끝나는 게 아니라 사회서비스, 일자리, 혁신공간, 농촌산업까지 결합할 수 있는 주택으로 만들 수 있다. 이를 통해 수도권 대도시에 사는 분이 지방에 가더라도 수요 부족 문제를 겪지 않고 새로운 삶의 공간을 만들 수 있다. 저는 개인적으로 지역균형발전을 위해 연구하고 주장해온 사람으로서 수도권에 집중된 기능을 수도권에 고착되지 않도록 지역균형발전을 위한 다양한 방안을 마련하겠다."
-지분적립형, 토지임대부, 환매조건부 등 공공자가주택의 비중이 얼마가 돼야 주택가격 안정에 영향을 줄 수 있다고 생각하나
"현재 주택 유형은 분양주택과 임대주택으로 치중돼 있다. 분양주택은 현재 높은 가격 때문에 부담하기 어렵고, 임대주택의 경우, 특히 공공임대는 엄격한 입주요건 때문에 입주하기 어려운 계층이 있다. 이러한 분들에게 전세금 정도만 가지고 내 집을 마련할 수 있다든지, LTV 규제 등 금융규제로 자가주택 매입시장에 진입하지 못한 계층을 위해 다양한 유형의 공공자가주택이 필요하지 않나 생각한다.
공공자가주택을 어떤 단지에 어느 정도 공급할지의 문제는 해당입지 사업성, 주민의견, 지자체 의견을 종합적으로 고려해 결정이 가능하다. 공공자가주택은 자본회수가 늦기 때문에 사업성이 부족한 도심에서는 충분한 물량 공급이 어렵다. 그때 국공유지나 저렴한 토지를 확보해 고밀개발하면 사업성의 여유가 있기 때문에 공급이 가능할 것이다. 공공자가주택, 임대주택 등이 폭넓게 맞춤형으로 공급될 때 주거 안정이 가능할 것이라고 생각한다."
-임대차보호법 개정안 통과 이후 4개월째 전세난이 벌어지고 있다. 전세난의 해소 시점에 대한 전망이 궁금하다.
"지난 11·19대책에서 발표된 전세대책을 통해 내년 상반기까지는 4만9000가구의 전세형 주택을 공급하기로 하는 등 전세시장 안정을 위해 노력하고 있다. 장관으로 취임하면 역세권이나 공장부지, 저층주거지, 공공기관이 갖고 있는 부지들을 집중 활용해 공공전세나 매입임대주택을 공급할 예정이다.
이런 주택들은 공급하는 데 오랜 기간이 걸리지 않는다. 가령 다세대나 호텔, 상가 리모델링을 하는 것은 짧으면 6개월에서 최대 1년 안에 공급이 가능하다. 이미 발표된 전세대책 외에 추가적으로 안정적인 공급에 대한 불안감을 해소할 수 있는 물량을 선제적으로 공급해 전세안정에 기여하겠다."
-민간 재건축, 재개발을 활성화하기 위해 규제를 완화할 계획은 없나.
"민간 재개발, 재건축은 현재 있는 주택의 용도 변경과 용적률 상향, 수용권까지 인정하는 제도다. 엄청난 혜택을 줘서 재개발, 재건축이 이뤄진다. 주변 교통이나 주민 생활에 워낙 큰 영향을 미친다. 대규모 단지인 경우 수만 명이 이주, 입주하기 때문에 주변에 미치는 영향이 크다.
정비사업을 통해 저렴한 주택을 충분히 공급해야 한다는 당위성에 대해서는 전혀 부인하지 않는다. 저는 재개발, 재건축을 촉진하면서 그로 인한 부작용을 최소화하는 방안이 무엇인지 계속 고민하고 있다.
재개발, 재건축 사업이 지연되는 요소 중 하나는 중앙정부의 규제도 있지만 서울시와 같은 지자체의 고유한 도시계획이나 도시관리도 크게 작용한다. 이런 사업 중 일부 부분은 주민들이 원한다면 공공이 선투자하거나 순환용 임대주택을 미리 확보하면 된다. 이를 통해 도시계획절차를 간소화해 민간이 감당하기 어려운 역할을 공공이 추진한다면 사업을 신속하게 하면서 도시계획절차를 완화하거나 규제를 완화했을 때 불거지는 특혜 문제에서 자유로워질 수 있다.
장관이 된다면 추가적인 인센티브를 마련하고 새 사업모델을 개발해 재개발 재건축이 활성화되도록 하겠다. 도시재생지역이 공공재개발 사업에서 배제된 것으로 안다. 서울시에서 오랫동안 도시재생 사업을 추진했기 때문에 도시재생과 정비사업이 상충된다고 인식하고 있다. 국토부는 상호 연계하는 모델을 개발하고 있다. 도시재생 연계형 정비사업, 정비사업 연계형 도시재생사업이 마련돼 실제 사업 모델로 개발하고 있다. 도시재생과 정비사업을 효과적으로 결합해 실질적인 삶의 변화와 쾌적한 주거 공간을 만들 수 있도록 하겠다."
-김해신공항 문제는 어떻게 결론 내릴 생각인가.
"장관 후보자로 지명된 이후에 저에게 많은 기관이나 전문가분들이 김해신공항이나 다른 공항에 대해 많은 우려와 기대를 동시에 전달해줬다. 저도 이 부분에 대해 많이 생각을 하고 있고 의견도 듣고 있다. 저는 현재 국토부가 국무총리실 검증보고서를 면밀히 검토하고 있는 것으로 안다. 제가 장관으로 취임한다면 이 부분을 꼼꼼히 들여다보고 법적인 해석이나 실행 방안에 대해 마련해 조속히 후속계획을 마련하겠다. 현재 여기까지 판단하고 있다."
-서울 아파트 중위가격이 10억원이다. 어느 정도 수준까지 가격이 형성돼야 적정하다고 생각하나.
"최근 주택가격이 오르면서 국민들의 부담이 많이 늘어나고 있는 것으로 안다. 참 안타까운 현실이다. OECD에서는 적정 주택가격으로 연소득의 5배를 넘지 않는 것을 권장하고 있다. 이 기준으로 본다면 현재 서울주택가격은 그 부담을 훨씬 뛰어넘기 때문에 과도한 부담이 돼 무주택 서민에게는 향후 주택 구입에 대한 부담이 커진다고 생각한다. 부담 가능한 주택을 현재 시장보다 싼 가격에 충분히 공급할 때 주택가격이 안정될 것이라고 생각한다."
-지금과 같은 규제가 얼마나 실효성이 있다고 보느냐. 부동산 시장 안정을 위해 금리 인상 필요성을 건의할 생각이 있느냐.
"세계적인 저금리 기조가 당초부터 있었고, 코로나19에 대응하기 위해 경제 활성화 정책의 일환으로 추가적인 초저금리 정책을 시행하면서 주택 시장에 유동성 불안요인이 생긴 게 사실이다. 많은 돈이 시장에서 유통되고 있고 그것이 국내 여러 자산시장에 유입되기 때문에 불안정에 중요한 기초 배경이 된 것을 누구도 부인할 수 없다고 생각한다.
초저금리 상황에서 자산시장에 유입되는 것은 기대수익률 높기 때문인데, 그것을 낮춰서 추가 유입되지 못하도록 한 규제가 규제지역 뿐만 아니라 여러 수요관리정책의 일환이었다.
금리 수준을 결정하는 문제와 관련해서는 자산시장뿐만 아니라 코로나19로 인한 거시적인 여건이 함께 존재하기 때문에 종합적으로 판단하는 게 통화당국이다. 통화당국에서 종합적으로 판단해 결정할 것이라고 생각한다. 자산시장을 관리하는 국토부 입장에서는 이런 시장의 불안감을 정확히 전달해서 통화당국이 결정할 때 참조할 수 있도록 노력하겠다."
-어제 규제지역을 추가로 발표했는데 이렇게 되면 사실상 전국이 다 규제지역이 된 것이다. 전국이 규제지역으로 묶이면 수도권 집값이 다시 오르는 악순환이 있을 수도 있는데.
"사상 초유의 최저금리 상황에서 유동성이 주택시장에 유입돼 실제 부동산 시장이 불안정한 게 사실이다. 지방의 경우에는 외지인이 투기적 수요를 통해 집단적으로 주택을 구입해서 지역 주민의 피해가 큰 것으로 안다. 그렇기 때문에 이번 규제지역 지정은 불가피한 면이 있다.
수도권은 투기수요 유입을 방지하기 위해 조정대상지역이나 투기과열지구 지정 등을 통해 투기 수요 유입 차단에 노력하고 있다. 우려하는 것과 달리 수도권에 실수요자를 제외하고는 현재의 제도 속에서 신규 투자 수요가 유입되는 것은 제한적이라고 생각한다."
◎공감언론 뉴시스 kangse@newsis.com <저작권자ⓒ 공감언론 뉴시스통신사. 무단전재-재배포 금지.>
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