문) 저는 제 소유의 아파트에 대한 매매계약을 체결하였습니다. 매매계약서에는 특약으로 “매도인이 위약시에는 계약금의 배액을 배상하고 매수인이 위약시에는 지급한 계약금을 매도인이 취득하고 계약은 자동적으로 해제된다”고 기재를 하였습니다.

제 아파트를 매수한 매수인은 잔금지급 날짜가 지났음에도 잔금을 지급하지 않고 있습니다. 저는 아파트 매매계약을 해제하고 싶은데 위 특약에 따라 계약은 해제가 된 건가요.

답) 계약을 해제하는 방법으로는 합의해제, 약정해제, 법정해제가 있습니다. 합의해제는 계약의 이행이 완결이 되기 전에 당사자간에 합의에 의하여 해제를 하는 방법입니다.

약정해제는 당사자간에 해제사유를 미리 사전약정을 하여 두고 해제사유가 발생하였을 때 계약을 해제하는 것입니다. 법정해제는 상대방의 채무불이행, 즉 상대방이 계약을 위반하는 경우로 상대방이 이행을 지체하거나 이행이 불능이 되는 경우입니다. 

귀하의 경우는 매매계약서에 특약으로 “매도인이 위약시에는 계약금의 배액을 배상하고 매수인이 위약시에는 지급한 계약금을 매도인이 취득하고 계약은 자동적으로 해제된다”고 기재를 하였음에도 상대방이 잔금 지급기일에 잔금을 지급하지 않고 있기 때문에 위 특약에 따라 계약이 자동으로 해제가 되었는지는 살펴보아야 합니다. 

대법원은 일관되게 매매계약에 있어서 위약시에 위 특약과 같이 계약이 자동적으로 해제된다고 약정하였다고 하더라도 이는 계약을 위반한 당사자가 상대방에 대하여 계약금을 포기하거나 그 배액을 배상하여 계약을 해제할 수 있다는 해제권 유보조항이라 할 것이고 최고나 통지없이 해제할 수 있다는 특약이라고 볼 수 없다고 판결하고 있습니다.(대법원 1982. 4. 27. 선고 80다851 판결)

또한 매매계약서상에 특약으로 “계약위반시에는 각기 책임에 따라 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 배상하고 매수인은 계약금을 상실함과 동시에 별도의 최고절차를 요하지 아니하고 자연해약을 승인한다”고 기재한 경우도 일종의 해제권 유보조항일 뿐 상대방이 위약을 하는 경우 최고나 통지없이 계약을 해제할 수 있는 특약이라고 볼 수 없다고 판결하고 있습니다.(대법원 1980. 12. 9. 선고 80다1815 판결) 

특약에 따라 계약이 자동으로 해제되기 위해서는 다음의 요건을 갖춰야 합니다. 부동산 매매의 경우 매수인의 잔금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행 관계에 있습니다.

따라서 부동산매매계약에 있어서 “매수인이 잔금지급기일까지 대금을 지급하지 못하면 계약이 자동적으로 해제된다”는 특약을 한 경우에도 매수인이 잔금지급기일에 잔금을 지급하지 않고 있더라도 매도인이 이행의 제공을 하지 못하면 매수인은 채무를 불이행하고 있는 것이 아니게 되는 것입니다. 매도인은 잔금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등의 방법으로 이행의 제공을 하여야만 매수인이 이행지체, 즉 위약상태가 되는 것입니다. 

따라서 계약의 자동해제 약정이 효력이 발생하기 위해서는 매도인은 잔금일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 방법으로 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠지게 하였을 때 비로소 자동적으로 매매계약이 해제가 되는 것입니다.

따라서 귀하가 계약서에 기재한 특약은 일종의 해제권 유보조항일뿐 자동해제특약으로 보기 어렵고 귀하는 먼저 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 준비하고 매수인에게 이행의 준비가 되었음을 통지를 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리고 계약을 해제할 수 있다 할 것입니다.