최근 1년 사이 전국을 강타하고 있는 ‘코로나 여파’ 등을 이유로 상가임대차보호법 또한 2020. 9. 29.부터 일부가 개정 · 시행되었다. 개정된 상가임대차보호법 주요내용을 살펴보기로 한다.

1. 계약갱신요구 등에 관한 임시특례 (제10조의9)

임차인이 특례가 시행된 2020. 9. 29.부터 6개월까지 기간 동안 연체한 차임액은 차임연체액으로 보지 않도록 규정이 신설되었다. 기존 상가임대차보호법은 ‘3기’에 달하는 임대료 연체를 임대차계약 해지, 계약갱신 거절 등의 사유로 삼고 있으나, 이번 특례가 신설되면서 임대인은 한시적이기는 하나 위 6개월의 기간 동안 임차인이 차임을 연체하더라도 그 임차인과의 상가임대차계약을 해지할 수 없게 되었다. 다만, 임대인은 위 6개월의 기간이 지난 후 3기의 임차료 연체가 있다면 계약갱신을 거절할 수 있다.

2. 차임 등의 증감청구권(제11조)

차임 등의 증감청구 사유에 ‘제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동’을 명시하여, 임차인은 “코로나19”를 이유로 임대인에게 월세 삭감을 요구할 수 있게 되었다. 다만, 임대인이 임차인의 차임감액청구를 무조건 수용해야 하는 것이 아니기에, 만약 임대인이 임차인의 차임감액청구를 거절한다면 임차인은 별도 차임감액 청구소송을 제기할 수 있고, 임차인이 승소할 경우 첫 감액을 요구한 시점부터 “승소한 범위 내”의 월세가 감액되게 된다.

한편, ‘제1급 감염병에 의한 경제사정의 변동’을 이유로 차임 등이 감액된 후, 그 사정이 회복된다면 임대인은 임차료를 다시 증액할 수 있다. 임대인이 월세 증액을 청구하는 경우, 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 증액 상한 5%가 적용되지 않는다는 점을 유의해야 한다.

3. 전대차관계에 대한 적용 등(제13조)

계약갱신요구 등에 관한 임시특례(제10조의9)는 전대차 관계에서도 적용되는 것으로, 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위해 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있다.

다만, ‘임대인의 동의’를 받은 전대차계약이어야 하는 것이지, 임대인의 동의 없이 ‘임차인과 개별적으로 체결된’ 전대차계약의 경우에는 위 규정이 적용될 수 없다는 점에 주의해야 한다.

4. 적용범위

상가임대차보호법은 ① 서울지역 9억 원 이하, ② 서울 제외 수도권 과밀억제권역 및 부산광역시 6억9천만 원 이하, ③ 광역시(부산 제외), 세종시, 경기 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주시의 경우 5억 4천만 원 이하, ④ 그 밖의 지역은 3억7천만 원이하의 보증금액인 상가임대차계약에 대해서만 적용된다.

다만, 계약갱신요구에 대한 임시특례(제10조의9)는 상가임대차보호법상 적용범위와 상관없이 위 보증금을 초과하는 상가임대차계약의 경우에도 적용된다.