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“5년 채웠는데···개정 상가임대차법 적용되나요?”
입력 2020.12.01. 08:50 댓글 0개문) 저는 광주 상무지구 상가를 2012년 12월에 임차를 하였고 현재 식당을 운영하고 있습니다. 저는 임대인과 2017년 12월에 월 차임을 인상하면서 임대차 기간을 2020년 12월까지로 연장을 하였습니다. 임대인은 2020년 10월 말경 임대차계약을 해지하겠다고 통보를 하였고 저는 임대인에게 계약의 갱신을 요구하였습니다. 개정된 상가건물임대차보호법은 임차인에게 10년의 기간내에서 계약을 갱신할 수 있도록 하고 있는데 저도 개정된 법의 보호를 받을 수 있나요.
답) 2018년 10월 16일 상가건물임대차보호법의 개정이 있었습니다. 개정전 법은 상가건물 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우 최초의 임대차기간을 포함하여 5년을 초과할 수 없도록 하여 임차인이 영업을 안정적으로 계속하기 어렵다는 주장이 지속적으로 제기가 되었고 이에 상가건물 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간을 10년까지로 확대를 한 것입니다.
다만 개정법 부칙은 임차인의 계약갱신요구권 규정은 개정법 시행후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용이 된다고 규정을 하고 있었습니다. 법이 개정될 당시 부칙 조항으로 인해 2018년 10월 16일 이전에 상가임대차계약을 체결한 임차인도 10년의 적용을 받는지 논란이 되었고 대부분의 언론 보도는 2018년 10월 16일 계약을 체결한 임차인은 10년이 적용되지 않는다고 기사를 썼습니다.
이에 법무부는 보도자료를 배포하여 개정 법에 대하여 일부 언론에서 "계약갱신 요구기간 확대가 기존 계약에는 소급 적용되지 않는다"는 취지로 보도하였습니다. "그러나 언론기사는 사실과 다름을 알려드립니다"고 하면서 2018년 10월 16일 이전에 임차한 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 적용사례를 예시하기도 하였습니다.
그리고 2020년 11월 25일 2018년 이전에 계약을 체결한 임차인의 계약갱신요구권과 관련한 판결이 있었습니다. 사건의 내용은 귀하의 경우와 유사하게 임차인이 2012년 7월에 임차를 하고 2017년에 임차료를 올리면서 임대차기간을 2019년 7월까지로 연장을 하였고 임대인이 2019년 4월에 계약해제 통보를 하고 임차인은 계약갱신을 요구한 사건입니다.
1심 법원은 “법 개정 취지는 상가건물 임차인의 안정적인 영업을 도모하는 데 있는 바, 5년이 경과된 임대차도 개정된 상가임대차법에 적용된다”고 하면서 임차인에게 10년의 계약갱신요권을 인정하였으나, 2심 법원은 “개정법 시행 당시까지 총 임대차 기간(2012년 7월∼2018년 10월)이 5년을 초과해 구법에 따른 보장 기간이 이미 지나 개정법이 적용되지 않는다”고 판시히였습니다. 2심 법원은 개정 법 시행전에 계약을 체결한 임대인은 5년의 보장기간만을 예상하였는데 10년을 적용하는 것은 임대인에게 피해가 될 수 있다는 것입니다.
대법원은 2심 법원의 판결을 따라 “개정된 법의 의무 임대차 기간이 10년이라는 이유로 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 없다”고 판시하였습니다. 즉 2018년 이전에 임대차계약을 체결한 후 5년이 경과해 구법의 보장기간이 지난 임차인에게는 10년의 계약갱신요구권이 없다고 판결을 한 것입니다.
따라서 귀하의 경우도 2018년 10월 16일 이전에 상가임대차계약을 체결하였고 개정법 시행 당시까지 총 임대차 기간(2012년 12월 ~2018년 10월)이 이미 구법이 보장한 5년이 경과하였기 때문에 개정된 법이 적용되지 않고 10년의 임대차 기간의 범위내에서 계약갱신을 요구할 수는 없다고 할 것입니다.
- 2월에도 주택 매매거래량 증가세···미분양 6.5만 가구 육박 2월 전국 주택 거래 현황(자료 제공=국토부) *재판매 및 DB 금지[서울=뉴시스] 고가혜 기자 = 지난달 전국 주택 매매 거래량이 1월에 이어 또 증가세를 보였다. 미분양 주택은 꾸준히 증가해 지난달 기준 6만5000가구에 육박한 것으로 나타났다.29일 국토교통부가 발표한 올해 2월 주택 통계에 따르면 2월 주택 매매거래량(신고일 기준)은 총 4만3491건으로, 전월(4만3033건) 대비 1.1% 증가하고 전년 동월(4만1191건)에 비하면 5.6% 늘어났다. 전국 주택 매매거래량은 지난해 12월까지 계속 내리막을 기록하며 3만8036건이라는 최저치를 기록했으나 올해 1월부터 다시 늘어나기 시작했다.지역별로 보면 수도권(1만8916건)은 전월 대비 7.4% 늘었고, 전년 동월 대비로도 9.7% 증가했다. 반면 지방(2만4575건)은 전월과 비교하면 3.3% 감소했으나, 전년 동월 대비로는 2.6% 증가했다.유형별로 보면 아파트(3만3333건) 매매거래량은 전월 대비 3.8% 증가했고, 전년 동월 대비로도 6.4% 늘었다. 그러나 아파트 외 주택(1만158건)의 경우 전월 대비로는 7.0% 감소했고, 전년 동월 대비로 봤을 때만 3.1% 증가했다.전월세 거래량의 경우 비아파트 월세 위주로 상승세를 보였다. 2월 전국 주택 전월세 거래량(신고일 기준)은 총 26만2523건으로, 전월(24만7622건) 대비로는 6.0% 증가했지만, 전년 동월(27만3114건) 대비로는 3.9% 감소했다.유형별로 보면 아파트(11만6039건)의 전월세 거래량은 전월 대비 4.4% 감소하고, 전년 동월과 비교해도 10.7%나 줄었다. 반면 아파트 외 주택(14만6484건)은 거래량이 전월 대비 16.0% 늘었고, 전년 동월 대비 2.4% 증가했다.임차 유형별로 보면 전세 거래량(10만7811건)은 전월 대비 1.3% 감소하고, 전년 동월 대비로도 10.8% 줄었다. 그러나 월세 거래량(15만4712건, 보증부월세·반전세 등 포함)은 전월 대비 11.8% 늘고, 전년 동월과 비교해도 1.6% 증가했다.또 올해 1~2월 누계 기준으로 월세 거래량(보증부월세·반전세 등 포함) 비중은 57.5%로 전년 동기(55.2%) 보다 2.3%p 증가했다.2월 전국 미분양 주택 현황(자료 제공=국토부) *재판매 및 DB 금지국토부 통계에 따르면 미분양 주택은 지난해 말부터 꾸준히 증가세를 보이고 있다. 2월말 기준 미분양 주택은 총 6만4874가구로, 전월(6만3755가구) 대비 1.8%(1119가구) 증가했다.그중에서도 준공 후 미분양은 1만1867가구로 전월(1만1363가구) 대비 4.4%(504가구) 늘었다.지역별로 보면 수도권 미분양은 1만1956가구로 전월(1만160가구) 대비 17.7%(1796가구) 증가했고, 지방은 5만2918가구로 전월(5만3595가구) 대비 1.3%(677가구) 감소했다.2월 주택건설실적(자료 제공=국토부) *재판매 및 DB 금지한편 지난달 주택 건설실적을 살펴본 결과 인허가는 전년 동기 대비 감소했으나, 착공, 분양, 준공은 같은 기간 대비 수치가 올랐다.먼저 인허가는 지난달 2만2912가구로 전월 대비 11.2% 감소했고, 2월 누계(1~2월) 기준으로도 4만8722가구로 전년 동기(5만4375가구) 대비 10.4% 감소했다.반면 2월 주택 착공은 1만1094가구로 전월 대비로는 51.7% 감소했으나, 2월 누계(1~2월) 기준으로는 3만4069가구로 전년 동기(3만1955가구) 대비 6.6% 증가했다.또 분양(승인)은 2월 기준 2만6094가구로 전월 대비 88.7% 증가했고, 누계(1~2월) 기준으로 봐도 3만9924가구로 전년 동기(1만945가구) 대비 264.8% 늘어났다.지난달 준공은 3만8729가구로 전월 대비 5.4% 증가했으며, 2월 누계(1~2월) 기준 7만5491가구로도 전년 동기(5만486가구) 대비49.5% 늘어났다.◎공감언론 뉴시스 gahye_k@newsis.com
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