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“5년 채웠는데···개정 상가임대차법 적용되나요?”

입력 2020.12.01. 08:50 댓글 0개
부동산전문변호사와 함께 하는 부동산 Q&A
위 사진은 기사의 이해를 돕기 위함이며, 해당 기사와 직접적 연관이 없음. 사진=뉴시스

문) 저는 광주 상무지구 상가를 2012년 12월에 임차를 하였고 현재 식당을 운영하고 있습니다. 저는 임대인과 2017년 12월에 월 차임을 인상하면서 임대차 기간을 2020년 12월까지로 연장을 하였습니다. 임대인은 2020년 10월 말경 임대차계약을 해지하겠다고 통보를 하였고 저는 임대인에게 계약의 갱신을 요구하였습니다. 개정된 상가건물임대차보호법은 임차인에게 10년의 기간내에서 계약을 갱신할 수 있도록 하고 있는데 저도 개정된 법의 보호를 받을 수 있나요.

답) 2018년 10월 16일 상가건물임대차보호법의 개정이 있었습니다. 개정전 법은 상가건물 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우 최초의 임대차기간을 포함하여 5년을 초과할 수 없도록 하여 임차인이 영업을 안정적으로 계속하기 어렵다는 주장이 지속적으로 제기가 되었고 이에 상가건물 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간을 10년까지로 확대를 한 것입니다. 

다만 개정법 부칙은 임차인의 계약갱신요구권 규정은 개정법 시행후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용이 된다고 규정을 하고 있었습니다. 법이 개정될 당시 부칙 조항으로 인해 2018년 10월 16일 이전에 상가임대차계약을 체결한 임차인도 10년의 적용을 받는지 논란이 되었고 대부분의 언론 보도는 2018년 10월 16일 계약을 체결한 임차인은 10년이 적용되지 않는다고 기사를 썼습니다. 

이에 법무부는 보도자료를 배포하여 개정 법에 대하여 일부 언론에서 "계약갱신 요구기간 확대가 기존 계약에는 소급 적용되지 않는다"는 취지로 보도하였습니다. "그러나 언론기사는 사실과 다름을 알려드립니다"고 하면서 2018년 10월 16일 이전에 임차한 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 적용사례를 예시하기도 하였습니다. 

그리고 2020년 11월 25일 2018년 이전에 계약을 체결한 임차인의 계약갱신요구권과 관련한  판결이 있었습니다. 사건의 내용은 귀하의 경우와 유사하게 임차인이 2012년 7월에 임차를 하고 2017년에 임차료를 올리면서 임대차기간을 2019년 7월까지로 연장을 하였고 임대인이 2019년 4월에 계약해제 통보를 하고 임차인은 계약갱신을 요구한 사건입니다.

1심 법원은 “법 개정 취지는 상가건물 임차인의 안정적인 영업을 도모하는 데 있는 바, 5년이 경과된 임대차도 개정된 상가임대차법에 적용된다”고 하면서 임차인에게 10년의 계약갱신요권을 인정하였으나, 2심 법원은 “개정법 시행 당시까지 총 임대차 기간(2012년 7월∼2018년 10월)이 5년을 초과해 구법에 따른 보장 기간이 이미 지나 개정법이 적용되지 않는다”고 판시히였습니다. 2심 법원은 개정 법 시행전에 계약을 체결한 임대인은 5년의 보장기간만을 예상하였는데 10년을 적용하는 것은 임대인에게 피해가 될 수 있다는 것입니다. 

대법원은 2심 법원의 판결을 따라 “개정된 법의 의무 임대차 기간이 10년이라는 이유로 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 없다”고 판시하였습니다. 즉 2018년 이전에 임대차계약을 체결한 후 5년이 경과해 구법의 보장기간이 지난 임차인에게는 10년의 계약갱신요구권이 없다고 판결을 한 것입니다.

따라서 귀하의 경우도 2018년 10월 16일 이전에 상가임대차계약을 체결하였고 개정법 시행 당시까지 총 임대차 기간(2012년 12월 ~2018년 10월)이 이미 구법이 보장한 5년이 경과하였기 때문에 개정된 법이 적용되지 않고 10년의 임대차 기간의 범위내에서 계약갱신을 요구할 수는 없다고 할 것입니다.

부동산전문변호사 김덕은
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