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종부세, '이렇게' 하면 덜 낼 수 있다

입력 2020.11.26. 06:00 댓글 0개
1가구 1주택 부부 공동 명의가 '3억' 더 공제 가능
고령자+오랜 기간 보유한다면 단독 명의가 유리
임대 주택 등록하고 요건 충족 시 종부세 비과세
'조정대상지역 신규 취득 주택·아파트' 등록 불가
[서울=뉴시스] 이윤청 기자 = 서울 송파구의 한 공인중개사 사무실 부동산 게시판에 매물 정보 대신 '상담환영' 문구가 붙어 있다. 2020.11.03. radiohead@newsis.com 이 사진은 기사 내용과 직접적 관련 없음

[세종=뉴시스] 김진욱 기자 = 지난 25일 종합부동산세 고지서가 전국의 납세 대상자에게 일제히 발송됐다. 주택분 종부세 대상자가 올해만 15만명 가까이 늘어나면서 절세 방법에 관한 관심이 뜨거운 상황이다. 국세청의 도움을 받아 세금을 덜 낼 수 있는 방법을 정리해봤다.

우선 종부세 과세 대상 주택부터 알아보자. 기준 시가가 6억원(1가구 1주택이면 9억원)을 초과하는 주택을 보유하고 있다면 종부세를 내야 한다. 종부세는 주택의 공시 가격에서 인별로 6억원을 공제한 뒤 공정시장가액비율(90%)을 곱해 구한 '과세 표준'에 세율(0.5~3.2%)을 곱해 계산한다.

이 세율은 보유 주택 수에 따라 크게 달라진다. 조정대상지역이 아닌 곳에서 2주택을 보유했다면 최고 세율이 2.7%(2021년부터는 3.0%)에 그치지만, 조정대상지역 내 2주택자이거나 3주택 이상 보유자라면 이는 3.2%로 오른다. 다주택자 세율은 2021년부터 6.0%로 껑충 뛰어 부담이 더 커진다.

그렇다면 이 보유 주택 수는 어떻게 계산할까. 종부세를 매길 때는 인별로 따진다. 부부가 2주택을 공동 명의로 등기했다면 각자 2채씩을 보유한 것으로 보고 세율을 적용한다. 다만 상속으로 공동 소유하게 된 주택 지분율이 20% 이하이고, 소유 지분율에 해당하는 공시 가격이 3억원 이하면 주택 수에 포함하지 않는다.

이렇게 보면 공동 명의로 주택을 보유하는 편이 손해를 보는 것 같지만, 1주택자라면 유리하다. 1가구 1주택 단독 명의자 공제 금액은 9억원이지만, 공동 명의자는 12억원(2인 각 6억원씩)이어서다. 국세청은 "주택 수를 늘리지 않고, 실거주할 1채만 보유하는 경우라면 부부 공동 명의 등기가 더 유리할 수 있다"고 했다.

[김포=뉴시스] 이윤청 기자 = 경기도 김포 시내에 위치한 한 아파트 단지 모습. 2020.11.17. radiohead@newsis.com 이 사진은 기사 내용과 직접적 관련 없음

단, 보유자가 고령이고, 해당 1주택을 오래 보유할 계획이라면 단독 명의가 더 낫다. '고령자 세액 공제'와 '장기 보유 세액 공제' 제도 때문이다. 고령자 세액 공제는 과세 기준일(6월1일) 기준 만 60세 이상인 1가구 1주택자에게 10~30%를, 장기 보유 세액 공제는 1가구 1주택자가 해당 주택을 5년 이상 보유했다면 20~50%를 공제하는 제도다.

이 2가지 세액 공제 제도를 동시에 받으면 세액을 80%(올해는 70% 한도)까지 줄일 수 있는 셈이다. 이 제도는 단독 명의자에게만 주어지므로 납세자 본인의 현재 상황과 미래 계획을 고려해 명의를 공동으로 바꿀지, 단독으로 둘지 정하면 된다.

보유 주택을 임대 등록하는 방법도 있다. 특정 요건을 충족하면 종부세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 먼저 기준 시가가 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하인 주택을 관할 지방자치단체(시·군·구청)와 세무서에 모두 등록해야 한다.

의무 임대 기간 요건도 있다. 2018년 3월31일까지 등록한 임대 주택은 5년 이상, 2018년 4월1일 이후 주택은 8년 이상, 2020년 8월18일 이후 주택은 10년 이상 임대해야 한다. 2019년 2월12일 이후 임대한 주택은 '임대료 연 인상률 5% 제한'도 지켜야 한다. 이 요건을 충족한 뒤 9월16~30일에 '(종부세) 합산 배제를 신청하면 된다.

앞으로 임대 주택을 등록하고자 하는 납세자는 주의해야 한다. 정부가 임대 주택 혜택을 계속 줄이고 있어서다. '9·13 부동산 대책'에서 "주택을 보유한 상태에서 2018년 9월14일 이후에 조정대상지역에서 새로 취득한 주택은 종부세 비과세 혜택을 주지 않는다"는 방침을 밝혔다. 또 2020년 7월11일부터는 아파트를 임대 주택으로 등록해도 종부세를 내야 한다.

앞서 국세청은 올해 74만4000명에게 4조2687억원어치 종부세를 부과했다. 고지 인원과 세액은 전년 대비 각각 14만9000명(25.0%), 9216억원(27.5%) 증가해 역대 최대 규모다. 이 중 아파트·다가구 주택·단독 주택 등 주택분 종부세 대상자는 66만7000명, 세액은 1조8148억원이다. 과세 대상자는 전년 대비 14만7000명(28.3%), 세액은 5450억원(42.9%) 증가했다.

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