문) 저는 광주 상무지구에 있는 상가건물에서 베이커리 카페를 운영하고 있습니다. 2016년 2월에 계약기간을 2년으로 정하여 상가건물을 임차하였습니다. 제가 베이커리 카페를 운영하던 중 건물주는 자신이 카페자리를 사용하겠다면서 같은 건물의 다른 층으로 이전할 것을 요구하였습니다. 저는 건물주의 요구에 따라 2018년 2월 다른 층으로 이전하면서 3년짜리 임대차계약서를 다시 작성하였습니다. 계약기간이 2021년 2월말에 만료가 되는데 건물주가 상가건물을 비워달라고 요구하고 있습니다. 저는 개정된 상가건물임대차보호법에 따라 10년을 보장받을 수 있나요.

답) 최근 임차인의 계약갱신요구권과 관련하여 두차례의 상가임대차법의 개정이 있었습니다. 2013년 8월 상가임대차법의 개정으로 보증금 액수와 관계없이 모든 상가임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 개정을 하였고, 임대인의 계약갱신 거절 사유를 더 엄격하게 하는 내용으로 개정이 되었습니다. 2018년 10월 18일 상가임대차법 개정으로 임차인의 계약갱신요구권 행사기간이 5년에서 10년으로 연장이 되었고 개정규정은 8년 10월 18일자 상가임대차법 개정 규정은 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용이 됩니다. 

따라서 2018년 10월 16일 이전에 계약을 체결한 임차인은 개정 전 법이 적용이 되어 5년의 범위내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 2018년 10월 16일 이후에 계약을 체결한 임차인은 개정된 상가임대차법의 적용을 받아 10년을 초과하지 아니하는 범위 내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 것입니다.

따라서 귀하의 경우 2010년 10월 18일 상가임대차법이 개정되기 전인 2016년 2월에 계약을 체결하였고, 2018년 2월 재계약을 하였으므로 개정된 법은 귀하에게 적용이 되지 않고 개정전 법이 적용되어 5년의 범위내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 

다만 개정된 상가임대차법은 2018년 10월 18일 이전에 계약을 체결하였다고 하더라도 2018년 10월 18일 이후 임대차계약을 갱신을 하게 되면 개정된 법이 적용이 되므로 10년의 기간동안 임대차기간을 보장받을 수 있게 됩니다. 

귀하의 경우 2016년 2월에 계약을 체결하였고 2021년 2월이 되면 계약이 만료가 되고, 기간은 임대차개시일로부터 5년이 됩니다. 따라서 귀하는 개정전 법에 따르면 계약만료시점에 더 이상 계약갱신요구를 할 수 없으므로 더 이상의 기간연장없이 계약이 종료될 수 밖에 없습니다. 

그런데 귀하는 2018년 2월에 영업장소를 다른 장소로 변경하면서 계약기간을 3년으로 정하여 다시 임대차계약을 하였습니다. 2018년의 계약이 새로운 계약이라면 계약기간이 만료되는 2021년 2월에 개정전 법에 따라 5년의 범위내에서 계약갱신을 요구할 수 있고, 계약이 갱신되면 개정된 법의 적용을 받아 갱신요구권을 통한 임대차기간 10년을 보호받을 수 있는 것입니다. 갱신요구를 통한 임대차기간의 보장은 임대차계약이 동일하다는 것을 전제로 합니다. 같은 건물내에서라도 임대차장소가 완전히 변경이 되었다면 전후의 임대차계약은 동일성이 없다고 보는 것이 타당하다고 할 것입니다. 계약갱신요구권은 임차인이 일정한 투자를 하여 영업을 시작하면 그 장소에서 일정기간 영업을 보장하는 취지도 있기 때문입니다. 그렇다면 귀하는 변경된 장소에서의 임대차를 개시한 시점을 계약갱신요구권의 기산점으로 보아야 하고 2018년 2월부터 10년간 보호를 받는다고 할 것입니다.