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“공인중개사와 직접 거래계약은 유효한가요?”

입력 2020.10.27. 08:08 댓글 0개
부동산전문변호사와 함께 하는 부동산 Q&A
위 사진은 기사의 이해를 돕기 위함이며, 해당 기사와 직접적 연관이 없음. 사진=뉴시스DB

문) 저는 공인중개사에게 전원주택 매매의 중개를 의뢰하였습니다. 그런데 공인중개사는 전원주택 대신에 공인중개사 소유의 부동산을 소개하였고 저는 공인중개사와 매매계약을 체결하였습니다.

공인중개사는 공인중개사법위반으로 벌금형의 유죄판결을 선고 받았습니다. 저와 공인중개사와의 부동산 매매계약은 무효이고 저는 지급한 매매대금을 반환받을 수 있나요.

) 공인중개사법 제33조 제6호는 공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위를 금지하고 있고 이를 위반하면 중개사무소의 개설등록 취소의 행정처분은 물론 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하게 됩니다.

공인중개사에게 이 규정이 적용되기 위해서는 먼저 공인중개사가 중개의뢰인으로부터 중개의뢰를 받았다는 점이 전제되어야 하고, 위 규정에서 금지하고 있는 ‘직접거래’란 공인중개사가 중개의뢰인으로부터 의뢰받은 매매·교환·임대차 등과 같은 권리의 득실·변경에 관한 행위의 직접 상대방이 되는 경우를 의미합니다. 

따라서 귀하의 사건의 경우 귀하가 공인중개사에게 전원 주택 매매의 중개를 의뢰하였는데 공인중개사가 귀하에게 전원 주택 대신 자신의 소유인 부동산을 소개하여 매매계약에 이르게 되었으므로 공인중개사는 매매계약의 당사자인 매도인으로 공인중개사법이 금지하고 있는 ‘직접거래’에 해당하므로 귀하와 직접거래를 한 공인중개사는 공인중개사법 위반으로 벌금형을 선고받은 것입니다. 

다만 공인중개사가 공인중개사법을 위반하였다고 하더라도 부동산 매매계약의 효력도 무효가 되는지 여부를 살펴봐야 합니다.

이 사건과 유사한 사안에서 대전지방법원은 공인중개사법 규정은 부동산중개인이 중개의뢰인에게 불이익한 거래를 하거나 그 본연의 업무에서 벗어나 투기행위를 함으로써 부당한 이익을 취하고 부동산 거래질서를 분란시키는 것을 방지하려는 데 그 입법목적이 있는 점, 공인중개사법 제48조는 중개인이 위 규정을 위반할 경우 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금형에 처하도록 규정하고 있는 점 등에 비추어,

위 규정은 강행법규로 봄이 상당하므로 이를 위반하여 체결된 매매계약은 무효이므로 공인중개사는 매수인으로부터 지급받은 매매대금을 반환할 의무가 있다고 판시하였습니다.(대전지방법원 2016. 10. 7. 선고 2015나104495 판결 참조)

그러나 대법원은 개업공인개사 등이 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위를 금지하는 공인중개사법 제33조 제6호의 규정 취지는 개업공인중개사 등이 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 꾀하는데 이용하여 중개의뢰인의 이익을 해하는 경우가 있게 될 것이므로 이를 방지하여 중개의뢰인을 보호하고자 함에 있는바,

위 규정에 위반하여 한 거래행위 자체가 그 사법상의 효력을 부인하여야만 비로소 입법목적을 달성할 수 있다고 볼 수 없고, 위 규정을 효력규정으로 보아 이에 위반한 거래행위를 일률적으로 무효라고 할 경우 중개의뢰인이 직접 거래임을 알면서도 자신의 이익을 위해 한 거래 등도 단지 직접 거래라는 이유로 그 효력이 부인되어 거래의 안전을 해칠 우려가 있으므로, 위 규정은 강행규정이 아니라 단속규정이라고 보아야 한다. 

그런데도 원심은 공인중개사법 제33조 제6호의 규정이 강행규정이라고 보아 이를 위반하여 중개의뢰인과 공인중개사 사이에 체결한 매매계약이 무효라고 판단하였으니 이는 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다며 원심을 파기하였습니다.(대법원 2017. 2. 3. 선고 2016다259677 판결 참조) 

따라서 공인중개사의 직접거래 행위는 공인중개사법 위반이기는 하나 매매계약의 효력자체는 무효라고 할 수 없으므로 귀하는 공인중개사에게 매매대금의 반환을 요구할 수는 없을 것입니다.

부동산전문변호사 김덕은

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