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[집피지기]전입신고, 꼭 해야 하나요?

입력 2020.10.24. 06:00 댓글 0개
임차인 권리 보장 기본 조건 전입신고·확정일자
전입신고 안 하면 전세 대출·월세 세액 공제 無
[서울=뉴시스]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 인터넷 부동산 카페를 들여다보면 '집주인이 전입신고를 못 하게 한다'는 글들이 심심치 않게 올라옵니다.

전입신고를 못하게 하는 대신 임대료를 시세보다 저렴하게 해주거나 임대인 이름을 동거인으로 같이 올려달라는 내용이 대부분입니다. 유례없는 전세난에 임대인 우위시장이 형성되면서 임대인들이 요구가 과도합니다.

임대인들이 전입신고를 꺼리는 이유는 세금을 피하기 위해서입니다. 실거주 요건을 채우지 못하면 양도소득세가 대폭 상승하기 때문입니다.

서울에서 1주택자가 9억원 넘는 아파트를 10년간 보유하면 양도소득세의 80%를 감면받을 수 있지만, 2년간 실거주 요건을 채워야 합니다. 또 재건축단지의 경우 2년 실거주를 해야 분양권을 받을 수 있습니다. 전입신고를 못하게 하는 것은 임대인들이 세금을 피하기 위한 '꼼수'입니다. 하지만 전세 매물이 워낙 귀하다 보니 임차인 입장에서 거절하기가 쉽지 않습니다.

전입신고는 꼭 해야 하는 것일까요, 안 해도 별문제 없는 것일까요?

결론부터 말하자면 전입신고는 반드시 해야 합니다. 전입신고는 임차인의 법적 권리를 보장받을 수 있는 가장 기본적인 조건입니다.

전입신고는 새로운 주거지로 이사를 할 때 주소지 변경 및 등록을 하는 것을 말합니다. 신고의무자가 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 주소지 변경 및 등록을 위한 전입 사실을 거주지 관할 기관(주민센터 등)에 신고해야 합니다. '민원24' 홈페이지에서도 신고가 가능합니다. 전입신고는 14일 이내에 하도록 법적으로 규정돼 있고, 신고를 하지 않을 경우 5만원의 과태료 처분을 받습니다.

[서울=뉴시스]배훈식 기자 = 서울 송파구의 한 공인중개사 사무실 부동산 매물 정보란 곳곳이 텅 비어 있다. 2020.10.20. dahora83@newsis.com

또 확정일자를 받는 것도 중요합니다. 확정일자는 임대차계약서에 기입한 날짜를 말합니다. 법원이나 동사무소 등에서 주택 임대차계약을 체결한 날짜를 확인하기 위해 임대차 계약서 여백에 해당 날짜가 찍힌 도장을 찍으면, 법률에서 인정하는 일자가 정해집니다.

임차인은 전입신고와 확정일자를 통해 임대보증금에 대한 권리와 거주권을 주장할 수 있는 '대항력'과 '우선 변제권'을 갖추게 됩니다.

계약기간 동안 임대인이 집을 파는 경우가 있습니다. 이 때 전입신고로 확보한 대항력을 통해 계약서상의 기간 동안 거주할 수 있습니다. 또 임대차계약이 끝난 후에도 임대인이 전세금을 반환하지 않을 경우 보증금 전액을 받을 때까지 해당 집에서 나가지 않아도 됩니다.

이와 함께 임차한 주택이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 우선 돌려받으려면 전입신고가 반드시 돼 있어야 합니다. 보증금보다 앞선 대출이 있는 상황이면 우선권을 못 받을 가능성도 있지만, 가능성을 더 높이려면 전입신고가 필요합니다. 후순위 권리자나 채권자들보다 우선 변제를 받을 수 있습니다. 아울러 전입신고를 하지 않으면 전세 대출이나 월세 세액 공제를 못 받을 수 있습니다.

임대인이 전입신고를 거부한다면 집주인 명의가 다르거나, 불법 전대일 가능성이 높습니다. 또 담보 대출 규모가 커서 거부하는 경우도 종종 있습니다. 전입신고를 못하면 임차인의 권리가 보장되지 않기 때문에 전입신고를 못하게 하는 임대인과는 계약을 하지 않는 게 좋습니다.

※'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.

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