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코로나 장기화에···임대료 감액 요구할 수 있나요?
입력 2020.09.29. 09:12 댓글 1개문) 지난 9월 24일 국회에서 코로나 19로 피해를 본 임차인의 상가임대료 등의 부담을 덜어주는 방향으로 상가건물임대차보호법 개정안이 의결되었다고 알고 있는데 임대인을 상대로 차임감액을 요구할 수 있나요.
답) 개정 상가임대차법의 주용 내용은 차임 등의 증감청구권 사유에 ‘제1급 감영병 등의 의한 경제사정의 변동’을 명시하였고, 제1급 감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 증액상한(5%)을 적용하지 않도록 하였습니다.
또한 개정 상가임대차법 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조 제1항 제1호(계약갱신요구등), 제10조의4 제1항 단서(권리금 회수기회 보호 등) 및 제10조의8(차임연체와 해지)의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 않도록 하였습니다.
상가임대차법 개정안은 공포한 날부터 시행이 되고 개정규정은 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용이 되도록 하고 있습니다.
임차인의 차임감액청구권은 현행법에도 규정이 되어 있습니다. 현행법 제11조는 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다.고 규정하고 있었습니다. 임차인은 “조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동”으로 차임이 상당하지 않게 된 경우에 감액을 청구할 수 있도록 규정하고 있는 것입니다.
그러나 임차인의 차임감액청구권은 사실상 사문화 되어 있었다고 할 수 있습니다. 임차인의 차임감액 요구에 대하여 임대인이 동의를 하지 않으면 차임감액이 되지 않습니다.. 결국 임차인은 임대인을 상대로 차임감액청구 소송을 제기하여 “조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동”으로 차임이 상당하지 않게 되었다는 사실을 입증하여 법원의 감액판결을 받아야 했습니다.
그런데 문제는 법원이 사실상 임차인의 차임감액청구권을 인정하고 있지 않다는 점입니다. 반대로 임대인이 임차인을 상대로 “조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동”으로 차임증액소송을 제기하더라도 역시 법원은 차임 증액을 해주지 않고 있었습니다.
코로로 19등의 상황으로 임차인의 매출과 소득이 급감한 상황에서 현행법의 차임감액 규정에 따라 임차인이 차임감액 소송을 제기하더라도 법원이 감액을 해주지 않기 때문에 이번 상가임대차법 개정안은 차임 감액 사유에 제1급 감영병 등에 의한 경제사정의 변동을 명시함으로써 코로나 19를 이유로 임차인이 차임 감액을 요구할 수 있는 근거를 마련한 것입니다.
그러나 개정안에 따르더라도 임대인이 임차인의 차임감액요구에 동의하지 않으면 임차인은 임대인을 상대로 소송을 제기하여 차임 감액 판결을 받아야 합니다. 또한 감액의 정도는 전적으로 법원의 판단에 맡겨져 있다는 점에서 이에 따른 분쟁도 증가할 수 밖에 없을 것으로 보입니다.
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