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"반포 3주구 4억"···'재초환' 폭탄에 강남 재건축 '빨간불'
입력 2020.09.29. 06:00 댓글 0개재초환→재건축 차질→신규공급 부족→집값 상승
[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 서울 강남의 대표적인 재건축 단지인 '반포주공1단지' 3주구 아파트에 역대 최대 금액인 가구당 4억원의 초과이익 부담금이 통보되면서 재건축시장에 파장을 예고하고 있다.
수억원대 부담금을 내야 하는 강남지역 재건축 단지들은 1대 1 재건축으로 사업 방식을 바꾸거나 사업 추진을 미루는 등 셈법 마련에 분주하다. 특히 민간택지 분양가 상한제와 재건축 초과이익환수제도(재초환)를 모두 적용받는 일부 재건축 단지들은 지나친 재산권 침해라며 격앙된 반응을 보이고 있다.
지난 23일 서초구청은 반포주공1단지 3주구 조합 측에 재건축 부담금 예정액 5965억6844만원을 통보했다. 조합원 1인당 부과금액을 산정하면 4억200만원이다. 종전 최고금액인 2018년 5월 발표된 반포 현대아파트의 1인당 부담금 예정액 1억3568만원을 훨씬 웃도는 액수다.
이번에 통보된 금액은 추정액으로, 재건축 종료 시점인 준공 후 확정부담금이 산정된다. 3~4년 후에 아파트 시세가 오르면 부담금이 더 늘어날 수 있다.
반포 3주구를 시작으로 올 하반기 재건축부담금 징수가 본격화할 것으로 예상된다. 지난 1월 국토교통부는 서울 강남지역 재건축 단지의 부담금 예정액이 조합원 1인당 평균 4억3900만원, 최고 8억4000만원에 이를 것으로 예상된다고 발표했다.
재초환은 재건축 조합원 1인당 평균개발이익이 3000만원을 넘어서면 초과이익에 대해 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 재건축 사업을 통해 발생하는 초과이익을 환수해 개발이익의 사유화를 차단하고, 주택가격 안정 등을 도모하기 위해 도입됐다.
재초환은 지난 2006년 시행됐으나 주택시장 침체 등으로 2013년부터 2017년까지 유예됐다가 2018년 1월부터 다시 시행됐다. 이후 일부 재건축 조합에서 재산권 침해 등의 이유로 위헌 소송을 제기했고, 지난해 12월 헌법재판소는 합헌 결정을 내렸다.
이후 정부는 지난 6·17 부동산 대책 발표 때 올해부터 본격적인 징수에 나서겠다고 공언했다. 국토부는 1주택자, 장기거주자에게도 예외 없이 초과이익환수를 적용한다는 방침이다.
이에 따라 강남지역 주요 재건축 단지는 조합원 부담금이 수억원대에 달할 것으로 보인다. 올해 서울 아파트 공시가격 평균 인상률은 14.75%로, 2007년(28.5%) 이후 최대치를 기록했다. 강남(25.57%)과 서초(22.57%), 송파(18.45%) 등 고가주택이 밀집한 강남3구의 평균 상승률을 크게 웃돌았다.
국토부에 따르면 반포3주구에 부과된 부담금 예정액을 포함해 현재까지 부과된 총 부담금액(예정액 포함)은 전국 37개 지자체 62개 조합 2533억원에서 63개 조합 8500억원으로 증가했다.
당장 발등에 불이 떨어진 재건축 조합 단지들의 불만 가득한 목소리는 더욱 커지고 있다.
강남구 대치동 은마아파트 재건축 추진위원회 관계자는 "분양가 상한제에 재초환까지 겹치면서 차라리 1대 1 방식으로 재건축을 하자거나 정권이 바뀔 때까지 기다리자는 의견이 나오는 등 혼란스럽다"며 "정부의 지나친 재산권 침해라고 반발하는 집주인들이 많다"고 전했다.
강남구 압구정동 현대아파트의 한 조합원은 "집이 팔리지도 않은 상태에서 수억원을 어떻게 내라는 것인지 모르겠다"며 "이럴 바에야 재건축을 안 하는 게 나을 것 같다"고 토로했다.
재초환이 본격화되면 재건축 진행속도가 둔화되거나 사업이 미뤄지는 사업장이 늘어날 것으로 예상된다. 또한 가뜩이나 부족한 서울의 주택 공급을 더욱 위축시킬 수 있다는 지적도 나오고 있다. 이에 따라 주택 공급 위축이 집값 상승으로 이어질 가능성도 배제할 수 없다.
전문가들은 재초환 등 정부의 잇단 규제로 재건축이 위축되면서 공급 부족이 심화될 수 있다고 내다봤다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "재건축 안전진단 강화와 분양가 상한제, 재초환 등으로 인해 재건축시장이 위축되고 있다"며 "정부의 각종 규제 대책으로 재건축이 위축되다 보니 가뜩이나 부족한 서울 주택 공급이 더욱 축소될 수 있다"고 설명했다.
권 교수는 "재건축 조합원들의 추가 분담금이 늘어나고, 재초환 부담 등으로 재건축사업의 진행 방식을 변하거나 사업 자체가 미뤄질 가능성이 크다"며 "신규 물량 공급 부족으로 인해 강남지역 주택의 희소가치를 높이고, 결국은 집값 상승으로 이어질 수 있다"고 덧붙였다.
◎공감언론 뉴시스 sky0322@newsis.com <저작권자ⓒ 공감언론 뉴시스통신사. 무단전재-재배포 금지.>
- PF 부실 해소 위해 3조원 상당 '부채상환용 토지' 정부 매입 [서울=뉴시스] 최동준 기자 = 지난 2월6일 서울 강남구 건설회관에서 열린 임금체불 해소방안 등 건설산업 활력 회복 위한 국토부-고용부-금융위-건설업계 간담회에서 윤영구(왼쪽부터) 한국건설기술인협회 회장, 윤학수 대한전문건설협회 회장, 이정식 고용노동부 장관, 박상우 국토교통부 장관, 김주현 금융위원회 위원장, 김상수 대한건설협회 회장 등 참석자들이 기념촬영을 하는 모습. 2024.03.28. photocdj@newsis.com[서울=뉴시스]이연희 기자 = 정부가 미분양 등 PF(Project Financing) 부실 우려가 큰 건설사의 유동성을 확보해주기 위해 한국토지주택공사(LH)를 통해 3조원 상당의 부채상환용 토지를 매입하기로 했다.지방 미분양 주택에 대해서는 기업구조조정(CR) 리츠가 매입하는 경우 취득세·종부세 절감 혜택을 준다. 미분양 주택의 PF보증에 대해서는 분양가 5% 할인요건을 폐지하는 등 보증 요건을 완화하고 올 상반기 내에는 상가 등의 건물 등에 대한 PF보증도 도입한다.국토교통부는 28일 오후 비상경제장관회의에서 이 같은 내용의 건설경기 회복 지원방안을 발표했다.국토부와 LH는 내달 5일부터 PF 부실 우려가 있는 건설사에 유동성을 확보하기 위해 부채상환용 토지를 매입한다. 매도 희망 기업들로부터 매각 희망 가격을 제출받아 희망 가격이 낮은 순서대로 토지를 매입하는 역경매 방식이다. 매입 시 취득세는 25% 감면된다.매입가는 공공시행자의 공급가격 또는 공시지가의 90% 이하 한도로, 실제 매입은 오는 6월께 이뤄질 전망이다. 기업은 토지매각대금을 부채상환에 활용해 유동성을 확보할 수 있게 된다.앞서 정부는 지난 1997년 IMF 외환위기 이후 건설업계를 지원하기 위해 2조6000억원어치의, 2008년 리먼 사태 당시 7000억원 수준으로 토지를 매입한 바 있다.기업은 여건에 따라 토지매입 또는 매입확약 방식 중 선택해 신청할 수 있다. 토지매입은 LH가 최대 2조원까지 토지를 매입하는 방식이며, 매입확약은 1년 이후부터 2년간 매수청구권(풋옵션)을 기업에 부여하고 추후 기업이 LH에 매수 청구하면 토지를 매입하는 방식이다. 국토부는 우선 매입 1조원, 확약 1조원 등 2조원에 대해 1차 시행 후 남은 1조원은 7월 중 공고할 예정이다.국토부는 "건설업계 입장에서는 채무조정을 통해 금융부담이 완화되고 우발부채로 인한 잠재적 손실이 최소화될 것"이라며 "금융기관 입장에서는 투자금 조기 회수를 통해 재무건전성이 강화되고 자금운용 여력이 개선될 것"이라고 밝혔다.또 지방에 집중된 미분양을 해소하고 신규착공의 지연을 최소화하기 위해 세제지원을 받는 기업구조조정 리츠(CR리츠)가 지방 미분양 주택을 매입하는 방안도 추진한다.취득세는 현재 12% 세율이 적용되지만 1~3%로 중과배제하고, 합산 적용하던 종부세도 취득 후 5년간 합산배제하는 식으로 세제 지원 혜택을 준다. 양도차익 추가과세 면제의 경우 미분양 상황 등을 봐가며 추후 검토하게 된다.국토부 관계자는 "경매로 넘기기 보다는 10년간 리츠로 HUG 기금을 받아 임대하다가 건설경기가 좋아지면 건설사나 투자자들이 이득을 얻을 기회가 생긴다"며 "PF조정위원회가 합리적으로 조정하겠다"고 말했다.[서울=뉴시스] 황준선 기자 = 이복현(앞줄 왼쪽 네 번째) 금융감독원장을 비롯한 참석자들이 지난 21일 오후 서울 여의도 주택건설회관에서 열린 부동산PF 정상화 추진을 위한 금융권·건설업계 간담회에서 기념촬영 하고 있다. 2024.03.28. (공동취재) photo@newsis.com정부는 전날 PF 보증규모를 25조원에서 30조원으로 확대한 데 이어 주택 PF 보증요건도 완화한다.PF대출의 대환보증 신청기한을 1년 간 한시적으로 완화해 '중도금 최종 납부 3개월 전'에서 '준공 3개월 전'으로 완화하고, 준공 전 미분양 PF보증 분양가 5% 할인요건을 폐지한다.지식산업센터 등 주택이 아닌 건물의 PF보증도 상반기 내에 조기 도입한다. 시공사 자체 시행사업은 상반기 내에 우선 도입하고, 시공사와 시행사가 다르면 법 개정 후 도입하는 식이다.공공·민간이 함께 하는 PF사업의 분쟁을 원활히 조정하기 위한 민관합동 PF조정위원회(조정위)를 상설 운영하는 한편 법정화하는 방안도 추진한다.국토부는 지난해 조정위를 10년 만에 재가동했으며 32건 중 29건에 대해 후속조치를 진행 중이다. 이 중 민간참여 공공주택사업 26건에 대해서는 LH와 지방공사가 구체적인 공사비 분담분을 확정할 예정이다.재건축·재개발, 공공공사에 대한 관급자재 관련 규제도 완화한다.재건축·재개발 시에는 조합 등 사업시행자가 공공에 제공하는 임대주택에 대한 인수가격을 적정 수준으로 높여 사업성을 높이기로 했다. 부동산 시장 과열기에 도입된 주택이나 토지 관련 불필요한 규제는 국토부가 이달 신설한 규제혁파 태스크포스(TF)를 통해 대책을 마련한다.공공공사 현장에서 관급자재 납품 지연에 따른 공정에 차질이 없도록 레미콘 우선 납품 의무화를 추진하는 한편 시멘트, 철근 등 주요 자재 수급현황을 관리하고 현안에 대응할 민관 합동 건설자재 수급관리 협의체도 꾸리기로 했다.◎공감언론 뉴시스 dyhlee@newsis.com
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