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재건축 뜨거운 감자 '재초환'을 아시나요

입력 2020.09.26. 06:00 댓글 2개
재건축초과이익환수제…지난해 합헌 판결
재건축 이익금 '불로소득' vs '재산권 침해'
[서울=뉴시스]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 최근 서울 강남 재건축 단지인 '반포주공1단지' 3주구 아파트에 대한 재건축 부담금 예정액이 통보됐습니다. 조합원 1인당 4억2000만원이 부과될 예정입니다. 역대 최고 금액입니다.

서초구청은 지난 23일 반포주공1단지 3주구 조합 측에 재건축 부담금 예정액 5965억6844만원을 통보했습니다. 조합원 1인당 부과금액을 산정하면 4억200만원입니다. 종전 최고금액은 2018년 5월 발표된 반포 현대아파트였습니다. 당시 1인당 부담금 예정액은 1억3568만원이었습니다.

이번에 통보된 금액은 추정액입니다. 재건축 종료 시점인 준공 후 확정부담금이 산정됩니다. 3~4년 후에 아파트 시세가 오르면 부담금이 더 늘어날 수 있습니다.

반포 3주구를 시작으로 하반기 재건축부담금 징수가 본격적으로 이뤄질 것으로 예상되면서 '재건축초과이익환수제도'(재초환)에 대해 관심이 집중되고 있습니다.

재건축 초과이익환수제도는 재건축 조합원 1인당 평균개발이익이 3000만원을 초과하면 초과이익에 대해 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도입니다. 재건축 사업을 통해 발생하는 초과이익을 환수해 개발이익의 사유화를 차단하고, 주택가격 안정 등을 도모한다는 취지에서 도입됐습니다.

재초환 제도는 지난 2006년 시행됐으나 주택시장 침체 등으로 2013년부터 2017년까지 유예됐다가 2018년 1월부터 다시 시행됐습니다.

시행 이후 일부 재건축 조합에서 과도한 재산권 침해 등의 이유로 위헌 소송을 제기했습니다. 헌법재판소는 지난해 12월 이 제도에 대해 합헌 결정을 내렸습니다. 정부는 지난 6·17 부동산 대책 발표 때 올해부터 본격적인 징수에 나서겠다고 공언했습니다.

국토교통부에 따르면 반포3주구에 부과된 부담금 예정액을 포함해 현재까지 부과된 총 부담금액(예정액 포함)은 전국 37개 지자체 62개 조합 2533억원에서 63개 조합 8500억원으로 증가했습니다.

이에 따라 강남권 주요 재건축 단지는 조합원 부담금이 수억원대에 달할 것으로 보입니다. 지난 2~3년간 아파트 중심으로 집값이 꾸준히 상승했고, 정부가 과표 현실화를 위해 주택 공시가격을 매년 큰 폭으로 올리고 있기 때문입니다. 올해 서울 아파트 공시가격 평균 인상률은 14.75%로, 2007년(28.5%) 이후 최대치를 기록했습니다. 강남(25.57%)과 서초(22.57%), 송파(18.45%) 등 고가주택이 밀집한 강남3구의 평균 상승률을 크게 웃돌았습니다.

국토부의 시뮬레이션 결과 조합원 1인당 최대 8억4000만원까지도 나오기도 합니다. 재건축 추진 단지들 사이에서는 '부담금 폭탄'이라는 볼멘 소리가 나오는 이유이기도 합니다.

부동산시장에서는 재건축 초과이익 환수제도의 주택가격 안정 효과에 대해 의견이 엇갈립니다. 지나친 재산권 침해라는 시각도 여전합니다. 다만, 재건축 이익은 집을 소유한 조합원들의 노력이 아닌 정부의 계획이나 승인 등에 의해 발생하는 만큼 불로소득으로, 지역사회에 환원해야 한다는 의견도 있습니다.

찬반 논리가 극명하게 엇갈리는 대표적인 부동산 정책인 '재초환'은 여전히 뜨거운 감자입니다.

※'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.

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