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집값 뚫은 전셋값···'시계제로' 부동산 시장, 깡통전세난 우려
입력 2020.09.18. 11:45 댓글 0개안산 상록구, 파주시 등 갭투자 급증 지역 불안 고조
최장 4년 계약에 장밋빛 전망만?…계약시 신중해야
확정일자 신고는 필수, 반환보증 가입 등도 바람직
[서울=뉴시스] 이인준 기자 = 수도권 일부 지역에서 최근 집값보다 비싼 전셋집이 속속 출현하고 있어 '깡통전세' 우려가 커지고 있다.
깡통전세는 전세가격이 매매가격보다 높거나 유사해 집주인이 주택을 매각하더라도 계약 만기 시 세입자에게 전세보증금을 돌려주기 어려울 수도 있는 주택을 말한다.
이 같은 깡통전세는 최근 갭투자(전세보증금을 낀 주택 투자) 열풍이 불었던, '공황 구매'(패닉 바잉) 급증 지역의 1억~2억원대 저가 주택에서 나타나는 경향이 있어 세입자들이 전세보증금을 지키기 위한 노력이 당부된다.
18일 부동산 업계에 따르면 경기 안산시 상록구의 푸른마을주공5단지의 전용면적 59㎡ 전셋값은 지난 12일 전월 대비 약 3000만원가량 오른 2억3000만원에 계약이 체결돼 집값(2억~2억5000만원)을 따라잡았다.
안산 상록구 지역은 지난 6~7월 집값 상승 공포감에 집을 산다는 '공황 구매'로 지역 내 집값이 급격한 오름세를 나타내다 최근 들어서는 급등 피로감의 영향으로 매매 시장에 찬바람이 불고 있다.
반면 전셋값은 임대차2법(계약갱신청구권제·전월세상한제) 시행 이후 지역 내 전세 매물이 줄어들면서 매매시장과 차별화되는 모습이다. 집값 상승세가 주춤한 사이 전셋값이 오름세를 지속하자 일부 단지에서는 이 같은 시세 역전 현상이 벌어지고 있다.
파주시도 6·17 부동산 대책 발표 이후 갭투자가 급격하게 늘다 최근 들어 집값 상승세에 급제동이 걸리자, 갭(매매-전세가격 차이)이 빠르게 좁혀지고 있다.
파주시 야동동 대방노블랜드 전용 77㎡는 지난달 1억500만원에 급매물이 거래돼 전세가격(1억2000만원) 밑으로 떨어졌다. 매매가격은 전월 최고가 1억4000만원 대비 3500만원가량 하락했지만 전셋값은 매물 품귀로 1000만원가량 떨어지는 데 그쳐 전셋값이 매매가격을 역전한 것이다.
업계에서는 앞으로 지역에 따라 이 같은 깡통주택이 더 늘어날 가능성이 높다고 보고 있다.
수도권 아파트값이 아직 상승 추세지만 앞으로 3기 신도시 등 수도권 주택 공급과 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 따른 경기 위축 등을 고려하면 상승세가 언제까지 지속될 수 있을지 예측하기 어렵다.
전세 시장에 최근 매물이 부족한 상황을 틈타 집주인이 보증금을 일단 올려놓고 보는 '배짱 호가'가 속출하고 있지만, 무턱대고 계약했다가 만기 시 전세보증금을 돌려받지 못하는 가능성도 배제할 수 없다.
임대차2법 시행 이후 전세 계약기간이 최대 4년까지 늘어난 상황에서, 이 기간 동안 부동산 시장에 장밋빛 전망만 있을 수 없기 때문이다.
특히 남양주시, 김포시, 용인시 기흥·수지구 등 공황구매 급증 지역은 갭투자가 많았던 만큼 주의가 당부된다. 이들 지역은 2억~3억원대 단지를 중심으로 갭 차이가 최근 수천만원에서 수백만원까지 줄어드는 모습이 확인되고 있다. 이에 전세보증금을 지키기 위한 세입자들의 노력도 필요할 것으로 보인다.
주택도시보증공사(HUG)에 따르면 최근 몇 개월간 매매, 전세 동반 상승세가 나타나고 있는 상황 속에서도 집주인이 세입자에게 전세보증금을 제때 돌려주지 못해 올해 국가가 대신 반환한 보증(대위변제) 액수는 지난 8월 말 기준 3015억원(1516가구)에 달한다. 이미 지난해 연간 총액 2836억원(1364가구)을 넘어섰다.
확정일자와 전입신고를 맞춰 대항력과 우선변제권을 확보하는 것은 기본이고, 앞으로 부동산 시장 침체 가능성에 대비해 전세보증금 반환보증에 가입하거나 반전세 등으로 계약하는 등 보증금을 낮춰 반환 리스크를 줄이는 것이 바람직하다는 게 전문가들의 지적이다.
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "아직 서울 아파트 시장의 경우 전세가율(매매 대비 전세가격의 비율)이 50% 수준에 머물고 있어 깡통전세난이 급격하게 확산될 조짐은 보이지 않고 있다"면서도 "지방이나 수도권 외곽 지역 아파트, 서울에서도 오피스텔, 다세대·연립 등 환금성이 떨어지는 유형의 주택은 세입자 스스로 보증금을 지키기 위한 자구 노력이 필요할 것으로 보인다"고 말했다.
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- 광주 아파트매매가 2주연속 보합세···하락장 끝났을까 광주 도심 아파트 전경. 광주지역 아파트 매매가격이 지난주에 이어 2주 연속 보합세를 기록했다.전세가격도 상승 전환 1주일 만에 보합세로 돌아서는 등 잠시 숨 고르기에 나선 모양새다.29일 한국부동산원에 따르면 3월 넷째 주 전국 아파트 매매가격은 지난주(-0.03%) 대비 낙폭이 확대되면서 -0.04% 하락했다.하지만 광주는 지난주에 이어 2주 연속 보합세를 유지했다.지난주 하락폭이 가장 컸던 동구(-0.04%)는 -0.03%로 하락폭이 축소됐으며 남구(-0.04%)는 전주와 동일한 하락폭을 유지했다. 북구도 같은 기간 -0.02%에서 -0.01%로 하락폭이 축소됐다.상승세를 보였던 서구(0.03%)와 광산구(0.04%)는 각각 0.02%를 기록, 상승폭이 다소 축소됐다.규모별로 보면 3주 연속 상승세를 보인 전용면적 40㎡이하의 경우 0.03%에서 -0.01%로 하락했으며 40㎡초과~60㎡이하는 지난주(0.07%)와 동일한 상승폭을 유지했다.최근 하락세가 계속됐던 85㎡초과~102㎡이하는 -0.17%에서 0.14%로 상승세를 보였다.아파트 연령별 통계에선 구축만 2주 연속 상승세를 이어갔다.5년 이하(-0.05%) 신축의 경우 -20%로 하락폭이 커졌지만 15년 초과~20년 이하의 경우 0.04%에서 0.07%로, 20년 초과는 2주 연속 0.02%로 각각 상승세를 유지했다.전세가격은 상승 1주일 만에 보합세로 돌아섰다.남구와 광산구는 지난주와 동일한 0.03%,0.00%를 기록했지만 동구(0.01%→0.02%), 서구(0.05%→-0.01%), 북구(-0.02%→-0.01%) 등은 하락폭이 커지거나 유지됐다.규모별로는 40㎡초과~60㎡이하(0.09%→0.05%)만 상승세를 이어갔을 뿐 다른 규모의 경우 -0.01%~-0.05% 하락했다.85㎡초과~102㎡이하(0.13%)만 상승했을 뿐 다른 규모의 경우 최소 -0.01%~최대 -0.05% 하락했다.아파트 연령별에서는 지난주 0.04%로 반등했던 5년 이하 신축은 -0.08%로 다시 하락폭이 커졌으며 20년 초과(0.02%→0.06%→0.02%)만 3주 연속 상승세를 이어갔다.하지만 전반적인 보합세를 보인 통계와 달리 시장 실거래에선 기존거래가보다 낮은 가격에 매매된 '하락거래'가 절반 이상을 차지했다.광주·전남 최대 부동산플랫폼인 사랑방 부동산의 실거래가 분석에 따르면 최근 1 주일새 광주지역서 거래된 360건 중 54.4%인 196건이 '하락거래'였으며 기존거래와 가격이 같았던 '보합'은 17건(4.72%), 상승거래는 147건(40.8%)이었다.한 부동산 관계자는 "2주 연속 보합세를 보였지만 여전히 하락 가격거래가 더 많은 상황"이라며 "상승으로 전환되려면 유의미한 변화가 있어야하는데 아직까지 그런 분위기는 체감되지 않는다"고 말했다.도철원기자 repo333@mdilbo.com
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