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<칼럼> 법원경매의 취하·취소

입력 2020.08.27. 09:00 댓글 0개
김덕진 부동산 전문가 칼럼 골드경매컨설팅 대표

어렵게 경매로 낙찰받은 물건이 취하된 경험이 있는가. 이런 경우 낙찰자는 속수무책으로 보증금을 반환받고 입찰은 종료된다. 경매가 취하되는 경우와 최고가매수인의 전략에 대해 알아보자.

경매는 경매신청채권자가 관할법원에 경매신청서를 접수하면 대상 부동산에 경매기입등기를 촉탁하여 해당 물건이 경매진행 중임을 등기부에 공시하게 되고 압류의 효력이 생긴다.

그리고 물건에 대한 감정가를 책정하도록 명령하고 이를 참고하여 최저매각가격을 결정한다. 이와 더불어 집행관들이 현황조사 등을 하고 이를 토대로 이해관계인들에게 매각공고 통지를 하고 대법원 경매정보 홈페이지에 공고한다.

매각기일이 공고되고 1회차에 입찰자가 없으면 2회차 매각기일을 다시 공고한다. 매각기일에 최고가매수인이 있으면 매각허가결정-매각허가결정확정-대금납부 등의 절차를 진행한다.

매각결정 후에도 채무자나 소유자는 경매를 취소할 수 있다. 해당 물건 경매신청채권자와 경매신청금원에 대하여 협의하면 된다. 단 낙찰자가 잔금을 납부하기 전에만 가능하다. 본 경매물건이 강제경매인지 임의경매인지에 따라서 추가적인 낙찰자의 동의서가 필요한 경우도 있다.

‘경매의 취하’는 경매신청권자와 합의 후 경매벙원에 취하서를 내면 할 수 있다. 채권자가 법원에 경매신청취하서를 제출함으로써 경매 절차는 종결된다. 이는 경매를 중간에 철회하는 것으로, 낙찰로 최고가매수인이 지정되었다면 매수인의 동의가 필요하고 일부 변재도 가능하다.

‘경매의 취소’는 채권자의 경매신청에 위법이 있거나 청구금액이 부당한 경우, 판결을 받아 이를 경매법원에 제출하는 것으로 소멸하며, 이를 경매의 취소라 한다.

취소란 이미 발생한 법률행위가 처음부터 없었던 것이 되는 것이다. 경매 부동산이 이미 매각되었더라도 매수인이 대금을 납부하기 전까지 경매신청채권자의 채권을 변제하면 매수인의 동의 없이도 경매를 취소시킬 수 있다.

경매 취하나 취소는 경매절차에서 진행시기에 따라 그 절차와 방법이 다르다.

경매가 개시되고 매각기일이 결정될 때까지는 보통 3~4개월이 걸리며, 매각 전까지는 경매를 취하·취소할 수 있다. 다만 판결을 받아 경매를 취소시키려는 경우는 재판이 길어진다면 소송을 통해 집행정지를 받아야 한다. 이때는 현금공탁을 해야 하는 경우도 있다. 만약 공탁금이 부담이 된다면 경매절차에서 매각기일이 잡히기 전 또는 매각일 전에 경매를 연기하거나 정지하는 방법을 고려해 볼 수 있다.

최고가 매수인이 지정된 경우라면, 경매취하는 낙찰자의 동의가 필요하다. 경매취소는 경매신청채권자의 채권을 변제하면 동의가 없더라도 가능하다. 채무자가 채무를 변제하고 근저당권 말소하고 경매취소신청서를 제출하면 된다.

즉시항고를 통한 경매취소는 최고가매수인이 지정된 후에 잔금 납부전까지 경매취소를 위해 시간이 필요한 경우, 매각불허가 신청 및 매각허가결정에 대한 즉시항고 등을 활용하면 경매절차를 1~6개월 정도 정지 또는  지연 시킬 수 있다.

채무자의 즉시항고가 허용되는 것은 매각허가에 대한 이의신청사유가 있거나 매각허가결정에 중대한 잘못이 있는 경우에만 할 수 있으므로 대부분의 경우는 즉시항고가 받아들여지지 않는다.

실무에서는 입찰기일에 낙찰자(최고가매수신고인)로 선정되고, 매각결정이 떨어지면 채무자는 항고를 통해 매각확정을 지연시키면서 채권자의 채무변재를 통해 경매를 취하시킬 수 있다.

채권자와 협의하여 기일 전이라면 변경하거나 채권자가 취하를 하는 경우가 대부분이다. 이때 낙찰자는 법원에 납부했던 입찰보증금을 반환받는다.

부동산 임의경매에서 채무자는 낙찰자가 대금을 납부하기 전까지 채권자와 협의하여 경매취하를 할 수 있다. 따라서 낙찰자는 매각결정이 확정되고 대금지급기한 통보를 받으면 가능한 빨리 대금을 납부함으로써 부동산 소유권을 취득하게 된다.

최근 부동산3법 통과로 단기매매에 대한 과세가 강화되고 부동산법인과 다주택자의 취득세와 양도소득세가 대폭 강화되어 경매시장에서도 주택을 통한 소득창출이 쉽지 않게 되었다. 하지만 상업용건물과 토지에 대한 규제는 예전과 동일하기 때문에 이 분야에 관심이 높아질 것으로 전망된다. 부동산, 주식, 채권, 안전자산 등 다양한 포트폴리오 구성을 통해 자산형성과 산업발전에 기여하고 안전한 노후를 향유하기를 기대한다.

# 이건어때요?
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