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[집피지기]"전세계약 묵시적갱신 했어요"···갱신요구권 행사 가능할까

입력 2020.08.15. 06:00 댓글 4개
[서울=뉴시스]

[서울=뉴시스] 이혜원 기자 = #. 3년전 결혼을 하면서 전세계약을 한 A씨는 지난해 묵시적갱신으로 한 차례 계약을 연장했다. 청약을 준비하고 있는 A씨는 또 한번 전세계약을 연장하고 싶다. 재연장 할 수 있을까.

#. 한 집에서 이미 4년을 산 세입자 B씨. 살아보니 이 동네만큼 좋은 곳이 없는 것 같아 이참에 집을 살까 했지만 가격이 너무 올라 마음을 접었다. 이미 4년이나 산 전셋집, 또 계약 연장을 할 수 있을까.

위 사례에 대한 답은 무엇일까요? 바로 '그렇다' 입니다.

국토교통부에 따르면 지난달 31일부터 임차인에게 '갱신요구권'이 새로 주어졌기 때문에 기존 거주기간과 관계없이 갱신권을 행사할 수 있습니다.

개정된 주택임대차보호법에 따르면 세입자는 '갱신요구권'을 이용해 전세계약을 한 차례 갱신할 수 있습니다. 세입자가 2년간의 계약을 맺고 입주했다면 계약이 만료된 후 다시 2년을 거주할 수 있는 것이죠.

이전에 얼마큼을 살았든, 정식 계약을 통해 재연장을 했든, 묵시적갱신을 통해 계약이 연장됐든 세입자는 남은 계약기간이 1개월 이상(12월10일 이후엔 2개월)이면 갱신요구권을 사용해 2년 더 거주할 수 있습니다.

참고로 임대인이 계약 만료 1개월 전까지 임차인에게 갱신 거절 통지를 하지 않거나, 임대료를 인상하지 않으면 임대차가 묵시적으로 갱신됩니다. 임대차 조건은 동일하며, 존속기간도 2년이 됩니다.

갱신요구권을 행사하면 임대차계약은 종전과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 꼭 계약서를 작성할 필요는 없습니다. 만약 보증금을 올리더라도 인상비율은 5%를 초과하지 못합니다.

갱신요구권은 1회 사용할 수 있으며, 사용했다 하더라도 반드시 2년을 채워야 할 필요는 없습니다. 임차인이 도중에 언제든지 계약해지를 통지할 수 있습니다. 다만 해지효력은 해지를 통지한 날부터 3개월 후에 발생되기 때문에 그 시점에 계약이 끝이 납니다. 3개월이 지나야 보증금을 돌려받을 수 있다는 의미입니다.

하지만 특정한 사유가 있으면 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

세입자가 허위 신분 등 부정한 방법으로 임차를 한경우, 임대인의 동의 없이 전대한 경우, 세입자가 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실돼 주거 기능이 상실된 경우, 임대인의 직계존속과 직계비속이 거주하는 경우, 임대인이 세입자에 상당한 보상을 제공한 경우 등이 해당됩니다.

임대인이 위에 해당되는 사유 없이 갱신을 거절한 경우에는 세입자가 계약갱신요구를 할 수 있습니다.

개정된 주택임대차보호법의 골자는 세입자에게 최소 4년간의 거주기간을 보장하고, 계약갱신 시 보증금 인상비율은 5% 초과하지 못하게 하는 겁니다. 임차인분들, 개정된 법안을 꼼꼼히 살펴 소중한 권리를 지킬 수 있길 바랍니다.

※'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.

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