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임대료 55% 올려달라는데, 들어줘야 하나?

입력 2020.08.11. 08:25 댓글 1개
부동산전문변호사와 함께 하는 부동산 Q&A
위 사진은 기사의 이해를 돕기 위함이며, 해당 기사와 직접적 연관이 없음. 사진=뉴시스DB

문) 저는 서울 서초동에서 약국을 운영하려고 임차보증금 3억, 차임 1000만원, 임대차기간 2019월 10월 1일부터 2020년 9월 30까지 정하여 약국자리를 임차하였습니다. 그런데 건물주가 2020년 9월 30일 임대차기간이 만료가 되면 차임을 550만원 인상하겠다고 합니다. 상가임대차법은 계약갱신시 차임 인상률을 5%로 제한하고 있다고 알고 있는데 저는 차임을 임대인이 원하는 대로 올려줘야만 하나요.

답) 2001년 12월 상가임대차법 제정 당시 법 적용 대상을 영세상인의 임대차계약에만 국한시킬 목적으로 일정한 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 상가임대차법의 법적용을 제외하여 왔습니다. 2019년 4월 2일 상가임대차법 시행령의 개정으로 현재 환산보증금액이 서울특별시 9억원, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역과 부산광역시는 6억 9,000만원, 광역시는 5억 4,000만원을 초과하는 경우에는 상가임대차법이 적용되지 않습니다. 

귀하의 경우 환산보증금이 13억원[=보증금 3억원 + (차임 1000만원 x 100)]이므로 상가임대차법이 적용되지 않습니다. 다만 귀하와 같은 고액보증금의 상가임차인이라고 하더라도 상가임차인의 보호를 위해 상가임대차법의 개정을 통해 일정한 권리에 대해서는 보증금의 액수와 관계없이 보호범위를 확대해 오고 있으며 현재 상가임대차법 제3조(대항력), 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문(계약갱신요구권), 제10조의2(계약갱신의 특례), 제10조의3부터 제10조의7까지의 규정(권리금), 제10조의8(차임연체와 해지), 제19조 제1항 단서(표준계약서의 작성)의 규정에 대해서는 보증금 액수와 관계없이 모든 상가임차인에게 적용이 됩니다.

따라서 귀하의 경우도 임대인을 상대로 계약갱신요구권을 행사하여 10년의 범위내에서 임대차기간을 유지할 수 있습니다. 임차인이 계약갱신을 요구하여 임대차계약이 갱신되는 경우 갱신되는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.(상가임대차법 제10조 제3항 본문) 즉, 모든 조건이 동일하게 임대차기간만 연장이 되는 것입니다. 다만 차임과 보증금은 상가임대차법 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있고(상가임대차법 제10조 제3항 단서), 상가임대차법 시행령은 차임 등 증액청구의 기준을 5%로 제한을 하고 있습니다.(시행령 제4조)

그런데 귀하와 같은 고액보증금의 임차인에게 상가임대차법 제10조 제3항 본문은 적용이 되나 단서는 적용이 되지 않습니다. 고액보증금의 임차인의 차임증액에 대해서는 상가임대차법 제10조의2가 별도의 계약갱신의 특례로 규정을 하면서 증액을 할 수 있는 범위에 대해 제한을 두고 있지 않습니다. 따라서 임대인은 고액보증금 임차인에게는 5% 이상 차임증액을 요구할 수 있는 것입니다.  

다만 임대인이 차임을 인상하기 위해서는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있으므로 이러한 사정에 대한 입증이 있어야 할 것이고 임차인이 차임인상에 동의하지 않으면 차임증액소송을 통해 법원의 판결을 받아야 할 것입니다.

부동산전문변호사 김덕은

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