[서울=뉴시스] 이인준 기자 = 민간택지 분양가 상한제 유예기간이 오늘로 종료되는 가운데 아직 분양 일정을 잡지 못한 재건축 단지들이 많아 이달 이후 공급절벽이 나타날 수도 있다는 우려가 커지고 있다.

28일 부동산 업계에 따르면 이날까지 서울과 경기 주요 지역의 민간 분양단지는 입주자모집공고를 내지 못하면 상한제 적용을 받게 된다. 29일부터는 지자체 분양가 상한제 심사위원회의 심사를 받아야 분양가가 결정된다.

상한제가 적용되면 주택 건설에 드는 비용에 정부가 허용하는 적정 이윤 등을 더 한 것 이상으로 분양가를 높일 수 없게 된다. 상한제 하에서의 분양가는 '택지비'와 국토부가 매년 2차례 발표하는 '기본형 건축비'(올해 3월 기준 3.3㎡당 633만6000원)에 가산비를 더해 결정하는 데 위원회의 분양가 심사 가이드라인에 따른 적정성 심사를 통과해야 한다. 종전보다 분양가가 낮아질 가능성이 있는 것이다.

이 때문에 사실상 현재 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사보다 더욱 엄격한 심사가 이뤄질 것이라는 예상이 많다. 국토교통부는 상한제 적용 시 주변 시세 대비 70~80% 수준으로 분양이 가능할 것으로 보고 있다.

반면 재건축 단지의 경우 일반 분양가를 낮출수록 분양 사업의 수익성이 떨어진다. 그만큼 조합원들이 부담해야 하는 몫이 커지게 된다. 수익성이 떨어질 경우 조합은 사업을 장기간 연기하거나 후분양을 택하는 등 차선책을 찾게 될 가능성이 크다. 만약 사업이 장기 표류할 경우 서울 도심에 공급되는 주택 물량도 급격하게 위축될 가능성이 높다.

가격 통제가 분양 일정을 잡지 못하게 만드는 원인으로 작용해 재건축 사업은 더욱 위축될 가능성이 높은 것이다. 사실상 민간택지 분양물량은 감소가 불가피할 것이라는 게 시장의 예측이다.

부동산114에 따르면 지난해 11월 당시 서울에서 이주 및 철거를 시작한 재건축 단지 약 3만4000가구 중 약 2만호 이상이 아직 분양 일정을 잡지 못하고 있다. 이 중에는 총 1만2032가구(일반분양 4786가구)에 달하는 둔촌주공 재건축도 포함돼 있다.

실제로 지난 2007년 민간택지 상한제가 시행되던 당시 2008~2009년 2년간 급격한 공급 절벽이 나타난 바 있다.

국토부에 따르면 당시 서울 아파트 인허가 건수는 2006년 3만400호에서 상한제가 시행되던 해 밀어내기 분양이 나타나며 2007년 5만호로 급증했다. 이후 2008년 2만1900호, 2009년 2만6600호로 2년간 인허가가 반 토막이 났다가 2010년(5만1400호)에 들어서야 회복됐다.

이미 상한제를 피하기 위한 밀어내기 분양도 한창이다. 업계에 따르면 28일까지 서울의 10개 정비사업조합에서 일반분양 입주자 모집승인 신청을 예정하고 있다. 일반분양 물량만 약 7300가구에 달할 전망이다.

관건은 공공분양 물량이 민간 분양 위축을 얼마나 상쇄할 수 있을지다.

올해 서울 아파트 입주 물량은 5만3000호에 달하지만 내년에는 3만6000호로 감소할 것으로 예측됐다. 입주 절벽 예고는 이미 현실화 되고 있다. 여기에 상한제 시행에 따른 분양 절벽까지 나타날 경우 서울 주택 수급 불안은 걷잡을 수 없이 커질 수도 있다는 우려가 나오고 있다.

다만 국토부는 2022년 아파트 입주 물량이 5만호 수준을 회복할 것으로 예상하고 있다. 또 주거복지로드맵, 수도권 30만호 등에 반영된 수도권 공공택지에서 올해 이후 공급할 아파트 물량은 77만호에 달하기 때문에 우려할 수준은 아니라는 입장이다.

또 내년에 이 중 3만호 이상을 사전청약을 통해 공급할 방침이며 이후에도 수도권 거주 기회를 확대하기 위해 수도권 공급 물량을 추가로 확보해 나가겠다는 게 정부 입장이다.

민간택지 상한제는 지난 2007년 도입된 제도다. 주택가격이나 분양가격 상승률이 높아 이상 과열 징후가 있는 지역에 대해 적용하는 데, 그동안 문턱이 높아 지난 2014년 이후 적용된 사례가 없었다.

국토부는 이에 지난해 민간택지에 상한제 적용이 가능하도록 문턱을 낮추는 법 개정을 추진했고, 당초 지난 4월29일부터 강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 마·용·성(마포·용산·성동) 등 서울 주요 지역 18개 구 309개 동과 경기 과천·광명·하남시 13개 동에서 시행할 예정이었다.

하지만 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산으로 조합 총회 등 집회가 제한되면서 국토부는 3개월의 유예기간을 거쳐 29일 입주자모집공고 분부터 민간택지 분양가 상한제를 적용하게 된 것이다.

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