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“복도·로비 사용료도 지불해야 하나요?”

입력 2020.06.02. 08:01 댓글 0개
부동산전문변호사와 함께 하는 부동산 Q&A
사진=뉴시스DB

문) 저는 지하 4층, 지상 9층의 18개의 점포로 구성된 상가건물의 1층 소유자입니다. 저는 제 소유인 1층 상가에서 골프연습장을 운영하면서 1층 복도와 로비에 골프연습장의 부대시설로 퍼팅연습시설, 간이자판기 등 시설물을 설치하고 골프연습장의 일부로 사용해 왔습니다.

그런데 상가건물의 관리단은 위 복도와 로비가 공용부분인데 제가 사용하고 있다는 이유로 위 복도와 로비를 인도하고 사용기간에 대한 차임 상당의 부당이득을 반환하라고 요구하고 있습니다.

저도 1층의 소유자이고 복도와 로비의 사용권한이 있는데 복도와 로비를 인도하고 사용료를 지불해야만 하나요.

답) 복도와 로비는 상가건물의 출입을 하기 위한 통로로 사용되는 곳으로 그 구조상 상가건물 구분소유자 전원의 공용에 제공된 전체 공용부분에 해당한다 할 것입니다. 따라서 귀하는 복도와 로비가 공용부분인 이상 상가건물관리단에게 복도와 로비를 인도할 의무가 있다 할 것입니다. 

문제는 상가건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분은 구조상 이를 점포로 사용하는 등 별개의 용도로 사용하거나 그와 같은 목적으로 타에 임대할 수 있는 대상도 아니므로, 상가소유자 중 일부가 아무런 권원 없이 이를 점유·사용하였다고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 이로 인하여 상가건물의 다른 구분소유자들이 차임 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생하였다고도 볼 수 없습니다.

이러한 이유로 종전 대법원 판결은 다른 구분소유자들에게 손해가 없는 이상 공용부분을 점유·사용하고 있는 상가소유자에게 부당이득 반환청구를 할 수 없다고 판결을 하였습니다. 

그러나 최근 대법원은 전원합의체 판결로 구분소유자 중 일부가 정당한 권원없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유·사용함으로써 이익을 얻고, 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면, 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 해당 공용부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 종전 대법원 판결을 모두 변경하였습니다.(대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결

대법원이 종전 판결을 변경한 이유는 다음과 같습니다. 첫째, 집합건물 집합건물 공용부분을 무단으로 점유ㆍ사용한 구분소유자는 법률상 원인없이 이익을 얻었고, 다른 구분소유자들은 해당 공용부분을 전혀 사용할 수 없게 되었으므로, 이로써 민법의 부당이득반환의 요건이 충족되었고,

둘째, 해당 공용부분이 구조상 별개 용도로 사용될 수 있는지 또는 임대할 수 있는 대상인지는 부당이득의 성립 여부를 좌우하는 요수가 아니고,

셋째, 부동산의 무단 점유·사용에 대하여 차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 한다고 보는 이유는 해당 부동산의 점유·사용으로 인한 이익을 객관적으로 평가할 때 그 부동산 사용에 관하여 당사자간의 합의가 있다고 가정할 경우 약정되었을 대가로 산정하는 것이 합리적이기 때문이지 해당 부동산이 임대가능하기 때문이 아니고,

다섯째 공용부분을 정당한 권원 없이 무단으로 점유·사용한 자가 그로 인한 이익을 누렸는데도, 다른 구분소유자들에게 손해가 없다고 보아 부당이득을 부정한다면 부당이득제도의 취지인 공평의 이념에도 반한다는 것입니다. 

따라서 귀하는 귀하가 점유·사용하고 있는 복도와 로비 공간을 상가건물관리단에게 인도하고 사용기간 동안의 사용료를 부담해야 할 것으로 보입니다.

부동산전문변호사 김덕은

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