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<칼럼> 카오스 이론(Chaos Theory)과 부동산투자전략

입력 2020.05.21. 08:55 댓글 0개
신희호 부동산 전문가 칼럼 광산리치공인중개사무소 대표

커오스 이론이란 1961년 미국 수학자 에드워드 로렌츠(Edward Lorenz)가 날씨에 관한 컴퓨터 시뮬레이션을 하다가 무언가 이상한 것을 발견한 이론으로서, 그 무엇이란 무질서하고 불규칙한 것처럼 보이는 운동에서 ‘새로운 규칙성’을 발견할 수 있다는 이론이다. 오늘은 이러한 카오스 이론의 주된 개념인 창발성, 나비효과, 공진화, 경로의존성, 자기조직화의 원리를 응용한 실전 부동산투자전략에 대하여 살펴본다.

⒜ 창발성(Emergent Properties)의 원리

전체는 부분의 합 그 이상의 기능을 수행 할 수 있다는 것으로서, 이를 부동산에 접목하면 1980∼90년대의 수창초등학교 앞의 가구의 거리, 송정리 광산구청 주변의 떡갈비골목 등에서 보는 바와 같이 각각의 상점은 그 힘이 미약 할지라도 유사업종의 상점들이 한군데 많이 모일수록 상점이 한 두 곳만 있는 것보다 상권이 활성화 혹은 특화 될 수 있다는 것이다.

⒝ 나비효과(Butterfly Effect)

나비의 작은 날갯짓이 날씨 변화를 일으키듯, 미세한 변화나 작은 사건이 추후 예상하지 못한 엄청난 결과로 이어진다는 것인데, 부동산 투자 시에도 중앙정부나 지방정부 정책의 변화 혹은 주변 토지나 건물 등의 입주 및 공실상태의 “조그마한 변화에 민감하게 대응하라”는 것으로서, 부동산 특히 토지 투자의 적기는 지금과 같은 코로나19의 위기와 같은 시기에 위치 좋은 곳(입지)에 투자하면 성공할 수 있다.

⒞ 공진화(coevolution)

다른 종(그룹)의 유전적 변화에 맞대응하여 일어나는 한 종(그룹)의 유전적 변화를 지칭하는 것으로서, 경쟁 부동산(토지, 건물)의 영업형태의 변화에 발맞춰서 자신의 부동산도 함께 변화해야 살아남을 수 있다.

⒟ 경로의존성(path dependency)

‘닻내리기 효과’와 비슷한 개념으로써 한 번 경로가 정해지면 나중에 그 경로가 비효율적이라는 사실을 알면서도 관성과 경로의 기득권 때문에 경로를 바꾸기 어렵거나 아예 불가능해지는 현상을 말하며, 해당 지역의 “상권을 선점”해야 한다는 것이다.

⒠ 자기조직화(self-organization)

한 시스템 안에 있는 수많은 요소들이 얼기설기 얽혀 상호관계나 복잡한 관계를 통하여 끊임없이 재구성하고 환경에 적응해 나간다는 것으로서, 성공적인 부동산 투자를 위해서도  부동산 수요자와 공급자 모두 “인적·물적 네트워크의 중요성”이 커진다라고 할 수 있다.

이상에서 살펴본 바와 같이 부동산투자에 있어서 카오스와 관련된 주된 개념으로서, 비슷한 업종은 한 곳으로 모여야 한다는 ‘창발성의 원리’, 무질서 속의 일정한 규칙을 찾으라는 ‘나비효과’, 컴퓨터 및 사물인터넷 그리고 드론 등의 새로운 기술 및 시대의 변화 즉, 코로나19로 인한 최근의 비대면사회인 언컨택트〈Uncontact〉 사회에 발 맞춰 나가야 한다는 ‘공진화의 원리’, 해당 지역의 상권에서 선점(1등)을 해야 성공 할 수 있다는 ‘경로의존성’,  사회적 관계를 강조하는 ‘자기조직화의 원리’ 등에 의하여 부동산을 투자하고 해당 상점의 영업 전략을 수립해야만 부동산 투자에서 성공할 수 있다는 것이다.

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