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<칼럼>장기수선충당금의 부담에 대한 약정과 해석

입력 2020.05.07. 08:48 댓글 0개
백종한 부동산 전문가 칼럼 미소백종한공인중개사무소 대표

장기수선충당금은 아파트 등 공동주택의 주요시설인 승강기, 벽 도색, 배관 등의 교체 또는 수리할 때 사용할 목적으로 적립하는 것으로서 수선유지비, 선수관리비와는 구분된다.

공동주택관리법에 의하면 집주인은 장기수선충당금을 적립(공동주택관리법 제30조 제1항)하게 되어있는데 통상 관리비에 포함되어 부과되므로 임대차인 경우 세입자가 집주인을 대신해 내게 된다.

부동산 중개 시 간혹 임대인(집주인)이 장기수선충당금을 임차인이 부담하도록 특약을 요구하는 경우가 종종 있다.

위와 같이 장기수선충당금의 부담에 대하여 임차인이 부담하기로 약정한 경우 그 약정의 효력에 대하여 임대차계약 종료 시 임차인과 임대인사이의 분쟁이 종종 발생한다. 임대인은 사적자치의 원칙상 약정이 유효하다고 주장하며 장기수선충당금의 반환을 거부하고, 임차인은 위 법 제30조 제1항과 같이 소유자가 납부하는 것이라 되어있고 주택임대차보호법 제10조에서 특약으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다는 등의 주장을 하며 위 장기수선충당금의 반환을 요구하는 것이다.

만약 계약상 임차인 부담의 약정이 없다면 임대인은 임차인에게 장기수선충당금을 반환하여 주어야 함은 당연한 것으로서 이를 언급할 필요가 없다 할 것이다.

장기수선충당금과 관련한 법제의 변화를 살펴보면, 1979년 시행된 ‘주택건설촉진법’이 그 출발이다. 이후 2003년 ‘주택법’(2011. 4. 6 주택법 시행령[대통령령 제22893호] 일부개정)을 거쳐 2016년 8월 ‘공동주택관리법’이 제정되면서 그 시행령에 ‘공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다’고 명시하기에 이른 것이다.

특히, 장기수선충당금은 기존 주택법 시행령의 내용이 공동주택 사용자의 장기수선충당금 지급에 대한 지급청구를 (청구할 수 있다)의 '임의규정'으로 정한 탓에 입주민과 소유자의 분쟁이 끊이지 않았다.

이에 따라 이후 제정된 공동주택관리법 및 시행령은 공동주택소유자의 장기수선충당금 반환의무를 (반환하여야 한다)는 '강행규정'성으로 기재하였다. 그러나 이에 대한 해석을 어떻게 할 것인지는 각각의 사례마다 그 판단이 다른바, 향후 대법원의 판례에서 일관된 해석이 나오기를 기대한다.

서울특별시 주택임대차 상담사례집(2018. 8.)은 [장기수선충당금의 상환청구권은 주택임대차보호법에서 정한 강행규정에 포함되지 않고 임의규정에 해당하기 때문에, 당사자가 합의하여 임차인이 장기수선충당금을 부담하기로 정한 경우에는 그 특약이 유효하다고 할 수 있다.]라고 하였고, 대한법률구조공단의 관련 유권해석(2020. 4.) 역시 [공동주택관리법상 장기수선충당금 규정이 강행규정은 아니라고 해석되므로 특약은 일응 유효한 것으로 해석되고, 아울러 주택임대차보호법에는 장기수선충당금 관련 규정이 없어 그 적용이 어려울 것으로 판단된다.]고 하였다.

위와 같은 유권해석 등을 참작할 때 장기수선충당금 관련 규정은 임의규정으로서 특약이 가능함을 알 수 있고 특약의 내용에 따른 해석을 하면 될 것으로 판단된다.

■주택법 시행령 제66조(장기수선충당금의 적립 등)

⑤ 공동주택의 사용자는 그 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부한 경우에는 해당 주택의 소유자에게 그 납부금액의 지급을 청구할 수 있다.  <신설 2011.4.6.>

⑥ 관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 한다.  <신설 2011.4.6.>

■공동주택관리법 시행령[시행 2016.8.12.] [대통령령 제27445호, 2016.8.11., 제정]  제31조(장기수선충당금의 적립 등)

⑦ 공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다.

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