사랑방미디어

<칼럼> 분묘기지권

입력 2020.04.30. 12:51 댓글 0개
임정관 부동산 전문가 칼럼 변호사/공인중개사(JK법률사무소)

토지를 매매하거나 경매를 통해 낙찰 받았는데 그 토지에 분묘가 있어 곤욕을 치르거나 낭패를 보는 경우가 종종 있다.

토지에 분묘가 존재하는 경우 가장 먼저 생각해봐야 하는 것이 ‘분묘기지권’일 것인데, 분묘기지권이란 타인의 토지위에 분묘를 소유하기 위해 분묘의 기지부분의 토지를 사용할 것을 내용으로 하는 지상권 유사의 관습법상 물권으로 정의된다.

분묘기지권은 ① 타인의 토지에 분묘를 설치하면서 토지소유자의 승낙을 얻은 경우(승낙), ② 2001년 1월 12일 이전에 타인의 토지에 설치된 분묘로써 20년간 평온·공연하게 점유·관리해온 경우(시효취득), ③ 자기소유 토지에 분묘를 설치한 후 분묘이전 약정 없이 토지를 처분한 경우에 성립할 수 있으나,

분묘기지권은 분묘의 수호·관리를 위한 권리로 봉분 등 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추고 있는 경우에 한하여 인정되므로, 분묘의 표시 없이 평장 혹은 암장되어 객관적으로 그 분묘를 인식할 수 있는 외형을 갖추고 있지 않은 경우이거나 가묘 형태로 되어 있는 경우에는 그 권리가 인정될 수 없다고 할 것이다.

일단, 분묘기지권이 성립하게 되면 묘지연고자는 타인의 땅에 자기 연고 묘지를 승낙 받은 기간(위 ①의 경우) 혹은 그 분묘의 수호와 봉사를 계속하는 한 기간 제한 없이(위 ②, ③의 경우) 유지관리 할 수 있는 배타적인 권리가 생겨 토지소유자를 포함한 타인의 개장요구에 불응할 수 있으므로, 토지소유자라고 하더라도 묘지 연고자의 동의가 없다면 그 분묘를 훼손 발굴할 수 없게 된다.

한편, 토지에 분묘가 있으되 그 분묘가 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘라면 연고자와의 합의를 통해, 무연고 분묘라면 장사 등에 관한 법률에 근거하여 그 분묘에 대한 개장 및 이장할 수 있을 것이나 연고자와 합의가 이루어지지 않는다면, 분묘기지권이 성립하지 않는 다는 점, 무연고분묘라는 점 등에 대한 입증책임은 오로지 그 분묘를 개장 혹은 이장하고자 하는 토지소유자에게 있다는 점 또한 주의해야 할 부분이다. 

이처럼 분묘기지권이 성립하는 토지를 매수 혹은 경락받게 된다면 그 토지소유권을 취득한다고 하더라도 매수자의 의도대로 토지를 사용할 수 없게 되어 사용에 제한이 걸리게 되고, 분묘기지권이 성립하지 않거나 무연고분묘라고 하더라도 그에 대한 입증책임이 그 토지를 활용하고자 하는 소유자에게 있는 것이므로,

토지를 매수하거나 경매를 통해 낙찰 받고자 할 때에는 ‘토지에 분묘가 존재하는지’, ‘존재한다면 연고자가 없다는 점이나 ’분묘가 무단 설치되어 분묘기지권이 성립될 수 없다는 점‘을 입증할 수 있는지 선 검토가 필요하다고 할 것이다.

독자 여러분의 제보를 기다립니다. 광주・전남지역에서 일어나는 사건사고, 교통정보, 미담 등 소소한 이야기들까지 다양한 사연과 영상·사진 등을 제보받습니다. 메일 srb7@hanmail.net전화 062-510-1150카카오톡 플러스친구 '사랑방미디어'

최근 부동산칼럼
댓글0
0/300