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임차한 상가가 재건축됩니다, 계약갱신할 수 있나요?

입력 2020.04.07. 08:38 댓글 0개
부동산전문변호사와 함께 하는 부동산 Q&A
사진=뉴시스DB

문) 저는 2018. 6. 15. 보증금 4,000만원, 월차임 200만원, 임대차기간 2년으로 정하여 상가를 임차하여 장사를 하고 있습니다.

그런데 주택재건축정비사업조합이 이 사건 상가 건물 일대를 구역으로 하는 정비사업인가를 받아 설립되었고, 북구청장으로부터 관리처분계획인가를 받은 이후 상가건물에서 퇴거할 것을 요구하고 있습니다.

저는 임차한 상가에서 10년 동안 장사를 할 수 있을 것이라고 생각하고 인테리어 비용 등을 투자하였는데 상가건물을 비워 줘야만 하나요. 비워 줘야 한다면 보상은 받을 수 있나요.

답) 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)은 관리처분계획이 인가되어 고시된 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·임차권자 등 권리자는 정비사업의 준공인가에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없고, 사업시행자가 이를 사용·수익할 수 있습니다.

따라서 정비사업에 관한 관리처분계획의 인가 및 고시에 의해 임차인의 상가 건물에 대한 사용·수익이 정지되고, 사업시행자인 정비사업조합이 사용·수익할 수 있게 되므로 귀하를 상대로 상가건물에서 퇴거할 것을 청구할 수 있습니다.

상가임대차법은 10년의 계약갱신요구권을 보장하고 있으나 상가임대차법 제10조 제1항 단서 는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 예외사유 8가지를 규정하고 있고, 그 중 제7호는  ① 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우②건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 ③ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우의 사유로 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우입니다.

귀하의 경우 임대차계약체결 당시에 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철고 또는 재건축 계획을 구체적으로 고지받은 사실이 없다고 하더라고 ①②③ 중 하나의 사유에만 해당되면 되고 이 사건의 경우 ③ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에 해당된다 할 것이므로 계약갱신을 주장하기도 어렵다 할 것입니다. 

도시정비법은 손실보상을 규정하고 있고 임차인이 권리금, 시설투자비 등에 대한 손실보상을 청구하기도 합니다. 그러나 대법원은 ①도시정비법에는 재건축정비사업 시행자가 상가임차인에 대하여 작접 상가 권리금을 보전해 주어야 한다거나 보상을 통해 주거 및 이주 대책을 수립해 줄 의무가 있다고 볼 명시적 근거규정이 없고, 상가임대차법 제 규정을 종합하더라도 재건축정비사업 시행자가 임차인의 권리금을 보전할 의무가 있다고 해석할 근거가 없는 점

② 도시정비법은 정비사업의 유형별로 공공성, 공익성의 정도를 고려하여 구체적 규율 내용을 달리하는데 주택재건축사업은 주택재개발사업에 비하여 공공성 및 공익성이 상대적으로 미약한 점,

③ 도시정비법상 주택재건축사업에서는 토지 등 소유자가 임차권자 등에 대한 보상을 스스로 해결하게 할 것을 전제하로 한 것으로 보이는 점 등에 비추어 임차인 등의 손실보상에 관한 도시정비법의 관계 규정이 재건축정비사업에는 적용 또는 유추적용된다고 보기 어렵다고 판결하고 있습니다.(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결 등)

따라서 귀하는 도시정비법에 따른 손실보상도 받기 어려워 보입니다.

부동산전문변호사 김덕은

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