추교선 부동산 칼럼 명신공인중개사무소 대표

부동산은 크게 필수재 부동산과 선택재 부동산으로 분류할 수 있다. 선진국 경제에 진입하고 저성장 시대에 도래한 우리나라의 경우, 부동산을 소유하고 투자할 때 필수재 부동산에 더 많은 관심을 가질 필요가 있다.

필수재 부동산이란 인간생활에 있어서 없어서는 안 될 부동산을 말하며, 선택재 부동산이란 인간생활에 꼭 소유하지 않아도 되는 부동산을 말한다.

즉, 필수재 부동산은 생활의 3요소 의·식·주 중 하나인 주택을 말하며, 선택재 부동산은 주거용을 제외한 토지나 상가건물 등의 기타 부동산을 말한다.

주택법상 주택은 단독주택과 공동주택으로 분류한다. 단독주택은 다시 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관으로 분류한다. 공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사 등으로 나눌 수 있다.

우리나라의 국토는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따라 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 분류하고, 비도시지역은 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 분류한다.

주거지역은 전용주거지역(1종, 2종), 일반주거지역(1종, 2종, 3종), 준주거지역으로 분류하고, 상업지역은 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역으로 분류하며, 공업지역은 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역으로 분류하고, 녹지지역은 자연녹지지역, 생산녹지지역, 보전녹지지역으로 분류한다. 비도시지역의 관리지역은 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역으로 나눈다.

주거용 부동산인 주택은 필수재 부동산으로서, 우리 일상생활에서 잠을 자고 거주하는 문제가 가장 중요하기 때문에 없어서는 안 될 부동산이다. 우리나라의 경우 특히 부동산에 대한 소유욕이 강하기 때문에, 적은 투자금액으로 투자를 한다면 필수재 부동산인 주택에 투자하는 것이 더 안전하고 효과적이라고 할 수 있다.

인터넷 경제와 스마트폰의 생활화 시대로, 오프라인 경제에서 온라인 경제로 전환해가는 시대에는 필수재 부동산에 대한 선택이 더욱 중요해진다고 본다. 특히 젊은 층을 중심으로 온라인 경제로 급속히 전환해 가고 있다.

그렇다고 상업지역이나 공업지역 또는 녹지지역에 투자하지 말아야 한다는 말은 아니다. 필수재는 선택재에 비하여 경기변동에 따른 영향을 더 적게 받고, 경기변동에 따른 위험성이 줄어들기 때문이다. 주식투자의 귀재로 잘 알려진 워렌버핏도 필수재를 생산하는 기업에 더 많은 투자를 했다고 한다.

주거지역의 투자성은 문화가치, 환경가치를 고려하여 투자하는 것이 바람직하다고 본다. 하지만 주거지역이라고 해도 슬럼화된 지역이나 공해나 소음이 심한 지역은 피하는 것이 좋다. 즉 누구나 함께 살고 싶어 하는 지역이 투자성도 높고 가격상승에 따른 효용성도 높다고 판단한다.

투자의 3요소는 투자의 안정성, 수익성, 환금성을 말한다. 부동산은 예금이나 주식 등 다른 자산에 비하여 환금성이 낮다는 단점이 있다. 그러나 주거용 부동산, 특히 아파트는 다른 부동산에 비하여 환금성도 높은 편이다.

저성장 시대로 접어들고 온라인경제로 전환해 가는 시대에 장기적인 안목에서 본다면, 필수재 부동산인 주거지역 부동산에 투자하는 안목을 키우는 것이 중요하다.