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<칼럼>임차인의 유익비상환청구권

입력 2020.03.12. 08:20 댓글 0개
임정관 부동산 전문가 칼럼 변호사/공인중개사(JK법률사무소)

간혹 임차인이 자신이 임차한 건물에 개량한 부분과 관련된 비용을 임대인에게 유익비로 청구할 수 있는지를 물어보는 경우가 있다.

먼저, 유익비라함은 물건의 개량을 위하여 당해 물건에 관하여 지출된 비용으로 그 물건의 객관적인 가치를 증가시키는데 사용한 비용으로, 민법은 임차인이 지출한 유익비를 임대인이 상환할 의무가 있다고 규정하고 있다(민법 제626조 제2항).

문제는 “임차인이 지출한 비용이 유익비라고 인정될 수 기준”인데, 원칙적으로 지출한 비용이 유익비인지 여부는 건물의 사용목적 기타 구체적인 사정을 고려하여 종합적으로 판단하게 된다.

대체적으로, 방이나 부엌을 증축하는데 들어간 증축비용, 발코니확장, 중문설치 및 이중창 설치비용, 변소설치 및 담장축조비용, 수도시설의 신규설치비용 등은 유익비로 인정될 수 있으나, 이러한 비용들이라고 하더라도 임차인이 자기 영업을 위해 지출한 비용에 해당한다면 특별한 사정이 없는 한 유익비로 인정되지 않을 수도 있다는 점을 유의해야 한다.  

임차인은 임대차가 종료된 후 6개월 내에 임대인에게 유익비를 청구할 수 있으나, 그 청구범위는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 지출된 금액과 증가된 가액 중 임대인이 선택한 금액에 한정된다.

추가적으로 필요비 혹은 유익비와 관련하여 문제되는 것은 계약 당시 임차인이 “임차목적물을 반환할 때 원상복구하기로 약정한 경우”인데,

판례는 필요비 또는 유익비 상환청구권을 미리 포기하는 약정도 유효하다고 보면서, “건물의 임차인이 임대차관계 종료 시에 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없다.”는 입장이다(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 25745판결).

따라서 위와 같은 원상복구 약정이 있는 경우에는 유익비를 임대인에게 상환 청구할 수 없다고 할 것이므로, 임차인은 임대차계약 당시 ‘원상복구 약정’을 할 것인지에 대해 한 번 더 숙고할 필요가 있다.

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