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누를수록 커지는 풍선효과···전문가들 "부동산 규제 한계 의미"
입력 2020.02.29. 06:00 댓글 2개"규제지역 생기면 비규제지역 관심 당연"
"수요자들이 원하는 곳에 공급 확대 필요"
[서울=뉴시스] 이혜원 기자 = 정부가 잇달아 수요 억제 중심의 부동산 정책을 내놓고 있는 가운데 부동산 전문가들은 이같은 규제가 풍선효과를 계속 일으킬 것이라고 지적했다.
앞서 정부는 지난해 12·16 부동산 안정화 대책을 내놓으면서 강남을 저격했다. 그러자 상대적으로 저렴한 주택이 많은 서울 노원·도봉·강북구와 수용성(수원·용인·성남시) 지역의 집값이 오르는 풍선효과가 나타났다.
결국 정부는 두 달 가량 뒤인 지난 20일 '2·20 대책'을 발표하며 수원과 안양 만안구, 용인시 등 경기 남부지역을 '핀셋규제'하자 이번에는 인천과 화성의 주택가격이 상승하고 있다. 직접적인 영향권이 아닌 5대광역시까지 덩달아 오르기도 했다.
지난 27일 한국감정원이 발표한 주간아파트 가격 동향에 따르면 24일 기준으로 인천은 0.40% 올라 전주 0.30%에 비해 상승폭이 확대됐다. 특히 인천 연수구는 교통호재(GTX-B)와 신규 분양 기대감으로 1.06% 급등했다.
역시 비규제지역인 화성도 1.07% 올라 전주(0.82%)에 비해 상승폭이 커졌다. 화성은 동탄신도시와 개발호재(GTX-A 등) 기대감 있는 지역 위주로 큰 폭으로 집값이 뛴 것으로 나타났다.
민간이 발표한 시세도 같았다. 같은 날 KB부동산 리브온이 발표한 '주간 KB주택시장동향'에 따르면 인천은 연수구(0.56%), 서구(0.46%), 남동구(0.25%)가 상승하며 전주 대비 0.27% 상승했다. 인천을 제외한 5개 광역시도 대전(0.24%)과 울산(0.15%), 대구(0.07%), 광주(0.04%), 부산(0.02%) 등이 모두 올랐다.
이에 대해 황재현 KB부동산 부동산정보팀장은 "인천 연수구는 GTX-B노선의 예비 타당성 조사 통과로 인한 기대감으로 송도동 일대 단지들 매물을 걷어 들이고 있거나 높은 호가에 다시 나오는 상황이다"라며 "최근 송도 국제 업무 단지에 들어서는 송도 더샵센트럴파크3차 분양 단지로 인해 주변 기존 단지들 가격도 동반 상승 움직임을 보이고 있다"고 설명했다.
전문가들은 정부의 규제 일변도 정책은 풍선효과를 나을 수밖에 없는 한계를 갖고 있다고 지적했다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "인천의 상승세는 규제로 인한 반대급부로 생기는 일들이 맞다"며 "규제 지역이 생기면 비규제지역으로 관심이 가는 게 일반적이다. 다만 비규제지역이라도 교통여건 개선 등 관심을 가질만한 '재료'를 갖춘 곳에 집중된다. 인천은 교통호재로 인해 오르고 있다"고 설명했다.
이어 "정부가 특정지역을 규제로 묶으면 소비자들은 계속 다른 쪽으로 튕겨나갈 수밖에 없다"며 "규제는 한계가 있다. 19번째 경험 중이다. 20번째 대책이 안 나온다는 법은 없다. 정부가 생각을 바꿔야 한다"고 강조했다.
김은진 부동산114 리서치팀장은 "인천이 뒤늦게 키 맞추기를 하면서 오르기 시작했다"며 "수요억제책을 계속 내는 것엔 한계점이 있다. 수요를 누른다고 가격이 안정되지 않는다. 얼마 지나면 다시 튀어 오르기 때문이다"라고 말했다.
KB부동산 리브온 김균표 수석차장은 "인천 등이 그간 부동산 시장에서 소외를 받았었고, 비규제 지역으로 대출규제를 덜 받기 때문에 간접적인 풍선효과가 나타나고 있다"면서도 "숫자적인 착시효과도 있을 수 있다. 주택가격이 낮은 경우는 조금만 올라도 비율로 따질 땐 크게 오른 게 되기 때문이다"라고 말했다.
부동산 전문가들은 기존 유주택자들이 매물을 내놓을 수 있는 '당근'책과 수요자들이 진짜 원하는 곳에 공급을 늘려야한다고 조언했다.
권 팀장은 "현재 정부는 과거 참여정부가 2기 신도시를 발표했던 것처럼 3기 신도시를 공급한다고 했다. 중심지 이외 지역에 신도시를 조성한다는 건데, 수요자들이 원하는 곳은 도심이거나 도심 접근성이 좋은 곳들이다"라며 "이런 곳들은 행복주택, 청년주택 등 임대에 치우쳐져 있다. 도심지 공급대책이 나와 줘야 한다"고 설명했다.
김 팀장 역시 "매물이든 공급이든 늘어야 한다"며 "현 정부의 부동산정책은 상대적으로 이 부분에 대한 대책이 미진하다. 매물유도 방안이 없는 게 문제다. 그래서 일시적으로 잠잠하다가 튀어 오르는 양상이 반복되고 있다"고 지적했다.
그러면서 그는 "지난 12·16 대책 때 나왔던 10년 이상 보유 다주택자에 양도세 중과 한시 면제를 더 완화하는 등 매도를 유도하는 방안들이 함께 제시돼야 한다"고 덧붙였다.
◎공감언론 뉴시스 march11@newsis.com <저작권자ⓒ 공감언론 뉴시스통신사. 무단전재-재배포 금지.>
- PF 부실 해소 위해 3조원 상당 '부채상환용 토지' 정부 매입 [서울=뉴시스] 최동준 기자 = 지난 2월6일 서울 강남구 건설회관에서 열린 임금체불 해소방안 등 건설산업 활력 회복 위한 국토부-고용부-금융위-건설업계 간담회에서 윤영구(왼쪽부터) 한국건설기술인협회 회장, 윤학수 대한전문건설협회 회장, 이정식 고용노동부 장관, 박상우 국토교통부 장관, 김주현 금융위원회 위원장, 김상수 대한건설협회 회장 등 참석자들이 기념촬영을 하는 모습. 2024.03.28. photocdj@newsis.com[서울=뉴시스]이연희 기자 = 정부가 미분양 등 PF(Project Financing) 부실 우려가 큰 건설사의 유동성을 확보해주기 위해 한국토지주택공사(LH)를 통해 3조원 상당의 부채상환용 토지를 매입하기로 했다.지방 미분양 주택에 대해서는 기업구조조정(CR) 리츠가 매입하는 경우 취득세·종부세 절감 혜택을 준다. 미분양 주택의 PF보증에 대해서는 분양가 5% 할인요건을 폐지하는 등 보증 요건을 완화하고 올 상반기 내에는 상가 등의 건물 등에 대한 PF보증도 도입한다.국토교통부는 28일 오후 비상경제장관회의에서 이 같은 내용의 건설경기 회복 지원방안을 발표했다.국토부와 LH는 내달 5일부터 PF 부실 우려가 있는 건설사에 유동성을 확보하기 위해 부채상환용 토지를 매입한다. 매도 희망 기업들로부터 매각 희망 가격을 제출받아 희망 가격이 낮은 순서대로 토지를 매입하는 역경매 방식이다. 매입 시 취득세는 25% 감면된다.매입가는 공공시행자의 공급가격 또는 공시지가의 90% 이하 한도로, 실제 매입은 오는 6월께 이뤄질 전망이다. 기업은 토지매각대금을 부채상환에 활용해 유동성을 확보할 수 있게 된다.앞서 정부는 지난 1997년 IMF 외환위기 이후 건설업계를 지원하기 위해 2조6000억원어치의, 2008년 리먼 사태 당시 7000억원 수준으로 토지를 매입한 바 있다.기업은 여건에 따라 토지매입 또는 매입확약 방식 중 선택해 신청할 수 있다. 토지매입은 LH가 최대 2조원까지 토지를 매입하는 방식이며, 매입확약은 1년 이후부터 2년간 매수청구권(풋옵션)을 기업에 부여하고 추후 기업이 LH에 매수 청구하면 토지를 매입하는 방식이다. 국토부는 우선 매입 1조원, 확약 1조원 등 2조원에 대해 1차 시행 후 남은 1조원은 7월 중 공고할 예정이다.국토부는 "건설업계 입장에서는 채무조정을 통해 금융부담이 완화되고 우발부채로 인한 잠재적 손실이 최소화될 것"이라며 "금융기관 입장에서는 투자금 조기 회수를 통해 재무건전성이 강화되고 자금운용 여력이 개선될 것"이라고 밝혔다.또 지방에 집중된 미분양을 해소하고 신규착공의 지연을 최소화하기 위해 세제지원을 받는 기업구조조정 리츠(CR리츠)가 지방 미분양 주택을 매입하는 방안도 추진한다.취득세는 현재 12% 세율이 적용되지만 1~3%로 중과배제하고, 합산 적용하던 종부세도 취득 후 5년간 합산배제하는 식으로 세제 지원 혜택을 준다. 양도차익 추가과세 면제의 경우 미분양 상황 등을 봐가며 추후 검토하게 된다.국토부 관계자는 "경매로 넘기기 보다는 10년간 리츠로 HUG 기금을 받아 임대하다가 건설경기가 좋아지면 건설사나 투자자들이 이득을 얻을 기회가 생긴다"며 "PF조정위원회가 합리적으로 조정하겠다"고 말했다.[서울=뉴시스] 황준선 기자 = 이복현(앞줄 왼쪽 네 번째) 금융감독원장을 비롯한 참석자들이 지난 21일 오후 서울 여의도 주택건설회관에서 열린 부동산PF 정상화 추진을 위한 금융권·건설업계 간담회에서 기념촬영 하고 있다. 2024.03.28. (공동취재) photo@newsis.com정부는 전날 PF 보증규모를 25조원에서 30조원으로 확대한 데 이어 주택 PF 보증요건도 완화한다.PF대출의 대환보증 신청기한을 1년 간 한시적으로 완화해 '중도금 최종 납부 3개월 전'에서 '준공 3개월 전'으로 완화하고, 준공 전 미분양 PF보증 분양가 5% 할인요건을 폐지한다.지식산업센터 등 주택이 아닌 건물의 PF보증도 상반기 내에 조기 도입한다. 시공사 자체 시행사업은 상반기 내에 우선 도입하고, 시공사와 시행사가 다르면 법 개정 후 도입하는 식이다.공공·민간이 함께 하는 PF사업의 분쟁을 원활히 조정하기 위한 민관합동 PF조정위원회(조정위)를 상설 운영하는 한편 법정화하는 방안도 추진한다.국토부는 지난해 조정위를 10년 만에 재가동했으며 32건 중 29건에 대해 후속조치를 진행 중이다. 이 중 민간참여 공공주택사업 26건에 대해서는 LH와 지방공사가 구체적인 공사비 분담분을 확정할 예정이다.재건축·재개발, 공공공사에 대한 관급자재 관련 규제도 완화한다.재건축·재개발 시에는 조합 등 사업시행자가 공공에 제공하는 임대주택에 대한 인수가격을 적정 수준으로 높여 사업성을 높이기로 했다. 부동산 시장 과열기에 도입된 주택이나 토지 관련 불필요한 규제는 국토부가 이달 신설한 규제혁파 태스크포스(TF)를 통해 대책을 마련한다.공공공사 현장에서 관급자재 납품 지연에 따른 공정에 차질이 없도록 레미콘 우선 납품 의무화를 추진하는 한편 시멘트, 철근 등 주요 자재 수급현황을 관리하고 현안에 대응할 민관 합동 건설자재 수급관리 협의체도 꾸리기로 했다.◎공감언론 뉴시스 dyhlee@newsis.com
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