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<칼럼> 경매 받은 아파트의 체납관리비, 누가 내야하나

입력 2020.02.13. 08:32 댓글 0개
김덕진 부동산 전문가 칼럼 한국경매컨설팅공인중개사무소 대표

아파트를 경매로 낙찰 받았을 때, 미납관리비가 많은 경우가 대부분이다. 이럴 경우 미납관리비는 누가 내야하는가가 문제된다. 아파트 체납관리비, 누가 내야할까?

경매를 조금 해본 사람이라면, 낙찰자는 이전 점유자가 미납한 관리비 중 공용부분만을 인수한다는 사실을 알 것이다. 하지만 막상 낙찰을 받고 해당 아파트의 관리사무소를 방문하면 미납 관리비 전액을 낙찰자에게 내라고 요구하는 경우가 많다. 협의 이사 시나 명도 시에 관리주체와의 원만한 협의가 잘 안 될 경우도 있다. 또 체납관리비가 고액인 경우도 많아 주의해야 한다.

결론은 경매 낙찰자는 미납관리비 중 공용부분 관리비만 승계 한다. (판례: 대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 ★ [채무부존재확인][집49(2)민,108 공2001.11.1.(141),2258]

법원은 판결문을 통해

“아파트의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도, ‘관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.’고 규정하고 있는 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 '집합건물법'이라 한다) 제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리·의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이며, 집합건물법 제42조 제1항 및 공동주택관리령 제9조 제4항의 각 규정은 공동주택의 입주자들이 공동주택의 관리·사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 승계 이전에 제정된 것이라고 하더라도 승계인에 대하여 효력이 있다는 뜻으로서, 관리비와 관련하여서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 그 규정으로 인하여 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없다.

다만, 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터 잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다.”

라고 말했다. 

즉, 특별승계인이 승계한다고 판례사항에 나와 있고, 특별승계인에게는 낙찰자도 포함된다.


낙찰자는 미납된 관리비를 공용부분과 전유부분으로 분리하여 공용부분만 납부하면 되므로, 낙찰 받은 해당 아파트 관리사무소를 방문하여 해당 호수의 공용부분에 대한 관리비만 정산을 하겠다고 하면 되고, 미납된 관리비 중에서도 공용부분에 대한 미납연체료는 특별승계인에게 승계가 되지 않으므로 원금만 내면 된다.

소규모 아파트는 모두 미납관리비 전체를 정산하여야만 낙찰자에게 협조를 하는 경우도 있으므로 일단 정산하고 협조를 받은 후 전유부분까지 납부한 경우는 관리사무소의 부당한 압력에 의해 납부한 것이므로 차후 소송하겠다는 내용증명을 보내고, 부당이득반환청구소송을 제기하는 경우도 있지만 판례가 확립되어 있으므로 대부분 협의로 반환 받을 수 있다.

아파트관리규약에는 체납관리비는 입주자지위를 승계한 자에게도 부담시킬 수 있도록 규정하고 있으므로 통상 아파트관리사무소에서는 모든 체납관리비를 새로운 지위승계자에게 전부를 요구 하는 것이 관례였으나 현재는 대법원 판례로 공용부분 관리비만 내는 것으로 대부분 마무리 된다.

미납관리비가 소액인 경우에는 모두 납부하면서 관리사무소의 협조를 받는 것도 좋은 방법이다. 점유자에 대한 정보는 법원서류를 열람하면 되지만, 관리사무소의 협력은 중요하다.

관리사무소 직원 입장에서도 새로운 소유자에게 협력 안 할 이유가 없으므로 상호존중으로 명도 등의 사안들을 해결하는 것이 좋겠다. 실무에서 명도 시 이사비용을 요구하는 점유자가 대부분이므로 체납된 관리비와 이사비용을 적절하게 협의하여 결정한다.

명도 협의 시 낙찰자의 명도확인서는 임차인이 법원으로부터 배당 받기위해서는 반드시 필요한 서류이므로 낙찰자는 이점을 잘 활용하면 명도 협의가 순조롭게 진행 될 수 있다.

경매에서는 인내와 배려는 꼭 필요하다. 소송은 양 당사자에게 모두 손해이다. 현실적으로 가장 많은 것이 아파트경매이므로 관리비에 대한 부담을 털고 아파트 경매에 도전해 보길 바란다.

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