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<칼럼> 하자담보책임(민법 제580조)과 분쟁예방
입력 2020.01.16. 08:50 댓글 0개중개현장에서 매도인과 매수인 그리고 공인중개사 간 분쟁이 자주 발생하는 부분 중 목적물의 권리의 하자 또는 물건의 하자에 대한 담보책임(하자담보책임)이 있다.
특히 자주 발생하는 분쟁은 누수 등 물건의 하자에 따른 분쟁인데 사소한 내용일지라도 당사자 간 감정이 격해지면 행정관청에 민원 내지는 법원에 소송 등을 제기하여 문제가 커진다.
이에 하자담보책임에 대한 이해를 통해 분쟁의 발생이 없었으면 하는 바람을 담아 글을 전개한다.
대법원은 매도인의 하자담보책임에 관한 규정을 공서양속에 반하지 않는 한 민법 규정과 다른 약정을 할 수 있는 임의규정으로 해석하고 있다.
하자담보책임이란 계약시점에 이미 존재하는 하자를 나중에 발견한 경우 그 하자에 대한 책임을 묻는 제도를 말한다.
1. 매매계약시점(계약체결일~잔금지급일<인도일>)에 이미 하자가 존재하고 있어야 하고, 하자가 매매계약시점에 존재하고 있던 것임을 매수인이 입증해야 하며, 잔금지급일<인도일> 이후에 발생한 하자에 대해서는 다른 약정이 없는 한 매도인에게 책임이 없다. 위와 같이 계약 시 하자담보책임 조항은 임의규정으로, 당사자 간 매도인의 하자담보책임을 면책하기로 하는 배제 특약을 한다면 해당 특약은 민법보다 우선하여 유효하다는 것이다.
따라서 계약체결 시 하자담보책임에 대한 내용을 특약에 분명하게 편입하여 분쟁의 사전예방을 꾀하여야 할 것인바, 이러한 예를 들 수 있겠다.
가령, 노후된 목적물을 거래할 경우 [본 계약은 노후화 등 목적물의 상태와 제 조건 등을 감안하여 쌍방 합의로 매매대금을 산정하였는바, 잔금지급일<인도일> 이후 목적물의 하자<누수 등>에 대하여는 책임을 묻지 않기로 한다.]
누수에 대하여 별도의 특약을 한다면 [단 잔금지급일<인도일> 이후 (기간표시; 예, 30일 이내 또는 00년 00월 00일 이내)에 누수가 발생하면 매도인이 책임지기로 한다.]
[현장 확인 시 장롱, 책장 등에 가려져 확인되지 아니한 부분 중 파손, 누수(결로는 제외)에 따른 하자가 있는 경우에는 매도인이 책임지기로 한다.]라는 특약을 둘 수 있을 것이다.
2. 매수인이 선의여야 하며 과실이 없어야 한다. 즉, 매수인이 계약시점에 하자의 존재를 몰랐을 것으로서, 매수인이 하자를 알았거나(이미 알고 있는 하자) 알 수 있었는데 과실로 인하여 이를 알지 못했다면 매도인의 담보책임이 없게 된다.
3. 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월 내에 행사하여야 한다(민법 제582조). 이는 시효기간이 아니라 제척기간(기간 안에 권리행사를 해야 하는 기간. 제척기간이 만료되면 그 권리는 소멸되고 소송에서 각하 사유가 된다)이고, 6개월 이내에 반드시 소를 제기해야 하는 출소기간이 아니다.
그런데 위 민법 제582조를 잘못 이해한 나머지 매도인에게 잔금지급일(인도일) 이후 6개월 내에 발생하는 하자에 대해 책임이 있는 것처럼 인식하는 경우가 많아서 당사자 간 다툼이 발생하는 안타까움이 있다.
제575조(제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
②전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.
③전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.
제580조(매도인의 하자담보책임) ①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
②전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.
제82조(전2조의 권리행사기간) 전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.
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