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"급한 불은 껐지만"···부동산 전문가의 '12·16 대책' 평가는?
입력 2020.01.15. 06:01 댓글 2개"공급 부족 문제 해결 안되면 결국 또 오를 것"
[서울=뉴시스] 이혜원 기자 = 대출·세제·청약 등을 총망라한 유례없는 고강도 부동산 규제책인 '12·16 주택시장 안정화 대책'이 발표 한 달 여를 맞은 가운데 전문가들은 '급한 불은 껐다'면서도 앞으로 반등할 여지가 충분히 있다고 평가했다. 문 대통령이 전날 기자회견에서 추가 대책까지 언급했지만, 학습효과에 반등 기대감을 무시할 수 없기 때문이다.
김은진 부동산114 리서치팀장은 "대책 직전에 매매가 급등현상을 보였는데 제동을 건 면에서는 효과가 있다고 볼 수 있다"며 "규제의 주된 타깃이 되는 지역은 매수심리나 거래가 위축되고 있는 모습이 나타나고 있다"고 말했다.
하지만 김 팀장은 비규제지역에서의 일부 풍선효과를 지적했다. 그는 "규제를 피해간 지역, 또는 규제가 해제된 제역에서는 풍선효과가 나타나고 있다"며 "용인, 수지 등의 수도권 일부 지역과 부산의 해운대구, 수영구, 동래구와 대전, 대구, 광주 등 광역시 등에서 가격 오름세가 보였고 거래량도 늘었다"고 설명했다.
안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "정책 이후 시장이 관망세로 돌아섰다. 전체적으로 심리가 많이 위축될 수밖에 없는 상황이다"라며 "강남 초고가 재건축 아파트들은 호가가 낮춰진 채로 매물이 나오고 있다. 긴장감이 팽팽하게 이어져갈 것 같다"고 말했다.
안 부장은 "정책 효과로 호가가 떨어졌지만 실제로 매물이 시장에 나오는 데 까지는 시간이 걸린다. 다시 반등할 수 있다는 기대심리가 남아있기 때문이다. 때문에 다주택자들이 매물을 싼 값이 던지고 나가는 건 드문 일이다"라며 "2월까지는 지켜봐야 한다. 하지만 다주택자들이 부담을 갖고 있고, 출구가 있기 때문에 실현하겠다는 움직임이 있는 건 사실이다"라고 강조했다.
양지영 양지영R&C연구소 소장은 "이번 대책도 풍선효과를 주는 것 같다"며 "여전히 공급 부족이라는 근본문제가 해결이 되지 않고 있기 때문에 유동자금이 규제를 피해서 결국 다시 부동산 시장으로 돌아가고 있는 상황이다"라고 지적했다.
일부 전문가들은 이번 정책을 평가하기엔 아직 이르다고 답했다.
고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 정책 효과를 판단하기엔 아직 이르다고 말했다. 그는 "재건축 가격 하락은 대책 영향으로 보이지만, 신축 아파트들의 가격 강세는 기존의 흐름이다"라며 "현재 움직임들이 대책 영향인지, 원래의 흐름대로 가는 건지는 더 지켜봐야 한다"고 말했다.
전문가들은 이번 조정국면 후 집값 상승을 전망했다. 공급대책 없이 저금리로 인한 유동성장세가 계속되면 규제를 피한 자금들이 결국 부동산으로 돌아와 가격을 밀어 올린다는 것이다.
앞으로 집값에 대해 김은진 팀장은 "저금리 상황에서 유동성장세가 이어지는 건 부동산 시장에 불안요인으로 작용한다"며 "수요 억제를 중심으로 규제책이 나오게 되면 몇 개월 주춤하다가 다시 튀어오르는 양상을 보여왔다. 현재 조정국면으로 접어드는 분위기 이긴하나 불안요인이 상존하기 때문에 한계점이 있을 수 있다"고 말했다.
그러면서 김 팀장은 앞으로 나오게 될 추가 대책과 오는 5월 분양가 상한제가 실제 적용된 물량들이 초기에 얼마나 나오느냐가 변수가 될 것이라고 전망했다. 그는 "시장에서 가시적인 가격 인하효과를 보려면 공급 물량이 나와야 한다. 실제적으로 시장에 나오는 물량이 없으면 효과가 반감되기 때문이다"라며 "예정 물량의 실제 공급시기가 어떻게 되느냐가 관건이다"라고 설명했다.
안명숙 부장은 "강남 초고가 아파트들은 크게 오르기 어려울 것이다"라며 "지금 상승세가 둔화되거나 호가가 빠지고 있는데 약보합 수준을 벗어나긴 어렵다"고 말했다. 다만 그는 "9억원 이하, 조정대상에서 해제된 지역에서는 거래가 늘어날 수 있다. 금리를 당장 올리기 어렵고 유동성장세가 유지되기 때문이다. 서울 외곽이나 파주, 일산, 화성, 용인, 수원 등 교통 또는 재개발 호재가 있는 곳들에서 오를 수 있다"고 말했다.
양지영 소장은 시장 안정을 위해서는 공급대책을 고민할 필요가 있다고 강조했다. 그는 "가격조정이 있겠지만 반등 가능성도 있다"며 "공급대책이 빨리 나와야 한다. 교통과 기반시설에 대한 대책이 동반된 3기신도시가 빠르게 추진되고, 서울시 내에서도 추가 대책이 나와야 한다. 공급대책 없는 수요억제책이 계속되면 부동산 가격을 안정시키기엔 무리가 있다"고 말했다.
◎공감언론 뉴시스 march11@newsis.com <저작권자ⓒ 공감언론 뉴시스통신사. 무단전재-재배포 금지.>
- PF 부실 해소 위해 3조원 상당 '부채상환용 토지' 정부 매입 [서울=뉴시스] 최동준 기자 = 지난 2월6일 서울 강남구 건설회관에서 열린 임금체불 해소방안 등 건설산업 활력 회복 위한 국토부-고용부-금융위-건설업계 간담회에서 윤영구(왼쪽부터) 한국건설기술인협회 회장, 윤학수 대한전문건설협회 회장, 이정식 고용노동부 장관, 박상우 국토교통부 장관, 김주현 금융위원회 위원장, 김상수 대한건설협회 회장 등 참석자들이 기념촬영을 하는 모습. 2024.03.28. photocdj@newsis.com[서울=뉴시스]이연희 기자 = 정부가 미분양 등 PF(Project Financing) 부실 우려가 큰 건설사의 유동성을 확보해주기 위해 한국토지주택공사(LH)를 통해 3조원 상당의 부채상환용 토지를 매입하기로 했다.지방 미분양 주택에 대해서는 기업구조조정(CR) 리츠가 매입하는 경우 취득세·종부세 절감 혜택을 준다. 미분양 주택의 PF보증에 대해서는 분양가 5% 할인요건을 폐지하는 등 보증 요건을 완화하고 올 상반기 내에는 상가 등의 건물 등에 대한 PF보증도 도입한다.국토교통부는 28일 오후 비상경제장관회의에서 이 같은 내용의 건설경기 회복 지원방안을 발표했다.국토부와 LH는 내달 5일부터 PF 부실 우려가 있는 건설사에 유동성을 확보하기 위해 부채상환용 토지를 매입한다. 매도 희망 기업들로부터 매각 희망 가격을 제출받아 희망 가격이 낮은 순서대로 토지를 매입하는 역경매 방식이다. 매입 시 취득세는 25% 감면된다.매입가는 공공시행자의 공급가격 또는 공시지가의 90% 이하 한도로, 실제 매입은 오는 6월께 이뤄질 전망이다. 기업은 토지매각대금을 부채상환에 활용해 유동성을 확보할 수 있게 된다.앞서 정부는 지난 1997년 IMF 외환위기 이후 건설업계를 지원하기 위해 2조6000억원어치의, 2008년 리먼 사태 당시 7000억원 수준으로 토지를 매입한 바 있다.기업은 여건에 따라 토지매입 또는 매입확약 방식 중 선택해 신청할 수 있다. 토지매입은 LH가 최대 2조원까지 토지를 매입하는 방식이며, 매입확약은 1년 이후부터 2년간 매수청구권(풋옵션)을 기업에 부여하고 추후 기업이 LH에 매수 청구하면 토지를 매입하는 방식이다. 국토부는 우선 매입 1조원, 확약 1조원 등 2조원에 대해 1차 시행 후 남은 1조원은 7월 중 공고할 예정이다.국토부는 "건설업계 입장에서는 채무조정을 통해 금융부담이 완화되고 우발부채로 인한 잠재적 손실이 최소화될 것"이라며 "금융기관 입장에서는 투자금 조기 회수를 통해 재무건전성이 강화되고 자금운용 여력이 개선될 것"이라고 밝혔다.또 지방에 집중된 미분양을 해소하고 신규착공의 지연을 최소화하기 위해 세제지원을 받는 기업구조조정 리츠(CR리츠)가 지방 미분양 주택을 매입하는 방안도 추진한다.취득세는 현재 12% 세율이 적용되지만 1~3%로 중과배제하고, 합산 적용하던 종부세도 취득 후 5년간 합산배제하는 식으로 세제 지원 혜택을 준다. 양도차익 추가과세 면제의 경우 미분양 상황 등을 봐가며 추후 검토하게 된다.국토부 관계자는 "경매로 넘기기 보다는 10년간 리츠로 HUG 기금을 받아 임대하다가 건설경기가 좋아지면 건설사나 투자자들이 이득을 얻을 기회가 생긴다"며 "PF조정위원회가 합리적으로 조정하겠다"고 말했다.[서울=뉴시스] 황준선 기자 = 이복현(앞줄 왼쪽 네 번째) 금융감독원장을 비롯한 참석자들이 지난 21일 오후 서울 여의도 주택건설회관에서 열린 부동산PF 정상화 추진을 위한 금융권·건설업계 간담회에서 기념촬영 하고 있다. 2024.03.28. (공동취재) photo@newsis.com정부는 전날 PF 보증규모를 25조원에서 30조원으로 확대한 데 이어 주택 PF 보증요건도 완화한다.PF대출의 대환보증 신청기한을 1년 간 한시적으로 완화해 '중도금 최종 납부 3개월 전'에서 '준공 3개월 전'으로 완화하고, 준공 전 미분양 PF보증 분양가 5% 할인요건을 폐지한다.지식산업센터 등 주택이 아닌 건물의 PF보증도 상반기 내에 조기 도입한다. 시공사 자체 시행사업은 상반기 내에 우선 도입하고, 시공사와 시행사가 다르면 법 개정 후 도입하는 식이다.공공·민간이 함께 하는 PF사업의 분쟁을 원활히 조정하기 위한 민관합동 PF조정위원회(조정위)를 상설 운영하는 한편 법정화하는 방안도 추진한다.국토부는 지난해 조정위를 10년 만에 재가동했으며 32건 중 29건에 대해 후속조치를 진행 중이다. 이 중 민간참여 공공주택사업 26건에 대해서는 LH와 지방공사가 구체적인 공사비 분담분을 확정할 예정이다.재건축·재개발, 공공공사에 대한 관급자재 관련 규제도 완화한다.재건축·재개발 시에는 조합 등 사업시행자가 공공에 제공하는 임대주택에 대한 인수가격을 적정 수준으로 높여 사업성을 높이기로 했다. 부동산 시장 과열기에 도입된 주택이나 토지 관련 불필요한 규제는 국토부가 이달 신설한 규제혁파 태스크포스(TF)를 통해 대책을 마련한다.공공공사 현장에서 관급자재 납품 지연에 따른 공정에 차질이 없도록 레미콘 우선 납품 의무화를 추진하는 한편 시멘트, 철근 등 주요 자재 수급현황을 관리하고 현안에 대응할 민관 합동 건설자재 수급관리 협의체도 꾸리기로 했다.◎공감언론 뉴시스 dyhlee@newsis.com
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