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˝상가 월세를 세 달치 밀리면 바로 나가야 하나요?˝

입력 2019.12.17. 08:49 댓글 2개
주택·상가건물임대차분쟁조정위와 함께 하는 임대차 Q&A

문) 저는 2019년 4월 3일 보증금 5,000만원, 월차임 100만원, 기간 2년으로 정해서 가게를 하나 임차했습니다. 창업 컨설팅회사의 도움을 받아 식당을 시작했는데요, 아무래도 장사가 처음이다 보니까 처음 몇 달간은 영업이 부진하여 2019년 6월, 8월, 10월에 임대인에게 월세를 지급하지 못했습니다. 임대인분께 정말 죄송했습니다.

다행히도 식당 사정이 조금 나아져서 2019. 12. 9. 임대인에게 지금까지 밀린 월세 300만원 중 200만원을 지급했습니다. 임대인은 별 말 없이 돈을 받아갔어요. 그런데 그로부터 며칠 뒤, 임대인은 다짜고짜 계약해지를 통보했습니다.

저는 월세를 연체하지 않으려고 부단히 노력했고, 3회 연체하긴 했지만 연달아 밀리지도 않았어요. 그리고 무엇보다도 밀린 월세 300만원 중 200만원은 지급했는데, 이대로 임대인에게 당장 점포를 내주어야 하나요? 너무 두렵습니다. 

답) 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조의8). 사안의 경우 월차임이 100만원이므로, 차임 연체액이 300만원에 달하는 때 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 

차임이 연달아 밀렸는지는 상관이 없습니다. 즉 임차인이 연속해서 차임을 연체했든 중간 중간에 차임을 연체했든 간에, 차임 연체액이 통틀어서 3개월분에 이르면, 임대인은 임대차계약을 일방적으로 해지할 수 있습니다. 사안의 경우 귀하는 6월분, 8월분, 10월분 차임을 지급하지 못했고, 연체한 월차임의 합계가 300만원이 되었으므로, 임대인은 일응 임대차계약을 해지할 수 있다고 할 것입니다. 

다만 법상으로 해지권이 발생해도 계약을 해지할지 말지는 전적으로 임대인의 의사에 달려 있습니다. 이에 임대인이 해지의 의사표시를 하지 않는 동안 임차인이 연체 차임 중 일부를 지급하여 차임 연체액이 3개월분 미만으로 줄어들게 된 때에는, 임대인은 더 이상 차임 연체를 이유로 계약을 해지할 수 없습니다.

귀하께서는 임대인의 계약해지통보가 있기 전에 밀린 월세 300만원 중 200만원을 지급하셨죠? 이에 차임 연체액이 100만원으로 줄어들게 되었으므로, 앞으로 차임 연체액이 추가로 200만원까지 누적되지 않는 한 임대인은 귀하의 차임 연체를 이유로 계약을 해지할 수는 없을 것입니다. 

그런데 여기서 짚고 넘어가야 할 점이 있습니다. 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약의 갱신을 요구할 수 있는데요. 상가임대차법이 개정되면서 2018. 10. 16. 이후 체결되거나 갱신되는 임대차부터는, 임차인은 최초 계약일로부터 최대 10년까지 임차건물에서 영업을 할 수 있게 되었습니다.

다만 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 ‘사실’이 있는 경우라면 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조 제1항 내지 제2항). 즉 현재 차임 연체액이 전혀 없더라도 과거에 단 한 번이라도 차임 연체액이 3개월분에 이른 전적이 있다면, 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다는 뜻입니다.

따라서 귀하가 추후 임대인에게 계약갱신을 요구했을 때 임대인은 귀하의 갱신 요구를 거절할 가능성이 농후합니다. 그렇다면 귀하께서는 부득이 새로운 가게를 찾아봐야 하겠죠. 

주택·상가건물임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정신청을 할 수 있습니다(062-710-3430).

강보민 변호사(대한법률구조공단 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회 광주지부 심사관)
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