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정부, 초강력 부동산 대책 꺼냈다

입력 2019.12.16. 13:06 댓글 8개
대출 옥죄고 종부세 인상
정부 합동 '주택시장 안정화 종합 대책' 발표
시가 9억원 초과 주택 LTV 40→20%로 적용
15억 초과 초고가 아파트 주담대 전면 금지
홍납기 "주택 투기수요 근본적 차단 위한 것"
분양가 상한제 지역 서울·경기 등 대폭 확대
12·16 부동산대책, 17일부터 지정·효력 발생
[서울=뉴시스] 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관 photo@newsis.com

[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 16일 문재인 정부가 18번째 부동산 대책을 내놨다. 금융, 세제, 청약을 망라한 부동산 종합대책이다. 시가 9억원 이상 주택담보대출 담보인정비율(LTV)을 20%(현행 40%)로 축소하고, 15억원 초과 초고가 아파트에 대해서는 주택구입용 주택담보대출을 전면 금지해 투기 수요를 근본적으로 차단하기로 했다. 종합부동산세 세율도 최대 0.8%포인트(p) 인상해 다주택 보유에 대한 부담을 더 올리기로 했다.

기획재정부와 국토교통부, 금융위원회, 국세청 등 정부부처는 16일 정부서울청사에서 '주택시장 안정화 종합 대책' 브리핑을 열고 이 같은 방안을 발표했다.

정부에 따르면 서울 주택가격은 2018년 9·13 대책 발표 이후 11월 2주부터 32주간 하락했지만 강남권 재건축발(發) 상승세 확산으로 지난 7월 첫째 주부터 24주 연속 상승했다.

정부는 올해 상반기 서울 주택시장은 안정세를 보였지만 여전히 풍부한 시중 유동성이 서울 등 일부 지역의 주택시장으로 유입되면서 최근 국지적 과열 현상이 나타나고 있다고 판단했다.

특히 저금리로 자금조달 비용이 낮고, 낮은 보유부담 등에 따른 시세차익 기대가 매수세 확대에 영향을 미치고 있는 것으로 판단했다.

아울러 지난 달 6일 1차 분양가 상한제 적용에서 제외된 지역들을 중심으로 상승 기대심리가 확대되고 세제·대출 규제를 피해 증여, 법인 설립 등을 활용해 투자하는 강남권 등의 고가주택 중심으로 매수 행위가 성행한 것으로 보고 있다.

정부는 이에 따라 '투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호'라는 3대 원칙을 세우고 이번에 강력한 부동산 종합 대책을 내놨다. 이번 대책은 오는 17일부터 시행된다.

홍남기 부총리는 "주택시장 안정에 대한 정부의 의지는 그 어느 때보다도 확고하다"며 "주택은 인간다운 삶을 보장하는 기초가 되는 만큼 불로소득을 위한 투기수단이 돼서는 안 되며 휴식과 안정을 주는 거주공간이 돼야 한다"고 밝혔다.

이어 "이번 대책은 주택 투기수요를 근본적으로 차단하고 주택공급을 지속적으로 확대해 주택시장을 거주목적의 실수요 중심으로 개편하기 위한 것"이라고 밝혔다.

◇9억 초과 주택 담보대출 LTV 추가 강화

정부는 이번 대책을 통해 강력한 대출 규제를 가동한다.

우선 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율)를 추가로 강화하기로 했다. 현행 투기지역·투기과열지구 주택담보대출 LTV는 40%를 적용하고 있다. 앞으로는 가계·개인사업자·법인 등 모든 차주의 투기지역·투기과열지구 주택담보대출에 대해 시가 9억원 기준으로 주택가격 구간별 LTV 규제비율을 차등 적용하기로 했다.

9억원 이하 분에 대해서는 종전처럼 LTV 40%를 적용하고, 9억원 초과분에 대해서는 20%를 적용한다. 고가 아파트일수록 본인 자금 비율을 늘리겠다는 의도다.

이에 따라 앞으로 14억 주택을 매입 할 경우 종전에는 40%인 5억6000만원을 주택담보대출로 받을 수 있었지만 앞으로는 9억원에 대해서는 40%, 나머지 5억원에 대해서는 20%를 적용받아 4억6000만원을 주택담보대출로 받을 수 있게 된다.

정부는 또 투기지역·투기과열지구의 시가 15억원을 초과하는 초고가 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출을 전면 금지하기로 했다. 초고가 아파트에 대한 금융지원을 아예 없애는 것이다.

또 주택담보대출의 실수요 요건을 강화하기로 했다.

현재 규제지역 내 1주택세대는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 것을 조건으로 주택담보대출이 가능하다.

앞으로는 고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경되고, 투기지역·투기과열지구에서 1주택자가 주택을 구입시 1년 내 처분 및 전입 의무가 부여되고, 무주택세대의 고가주택 구입에 대해서는 1년 내 전입 의무가 부여된다.

전체대출을 이용한 갭투자가 성항하고 있어 이를 막기 위한 방안도 내놨다.

정부는 사적보증의 전세대출보증 규제를 공적보증 수준으로 강화하기로 했다. 기존에 9억원을 초과하는 주택을 살 경우 전세대출에 대한 공적보증(주택금융공사·HUG 보증)만 제한됐으나, 앞으로는 사적 전세대출 보증인 서울보증보험도 제한할 수 있도록 협조 요청할 방침이다.

또 전세 대출받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수할 방침이다.

◇종합부동산세 세율 상향조정

정부는 종합부동산세 세율도 인상하기로 했다. 일반 주택보유자에 대해서는 과표 대상별로 0.1%p~0.3%p 인상하고, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 보유자에 대해서는 0.2%p~0.8%p 인상한다.

또 조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담상한을 종전 200%에서 300%로 상향 조정한다.

공시가격 현실화율 제고에도 나선다. 내년 공시는 시세변동률을 공시가격에 모두 반영하고, 특히 고가주택 등을 중심으로 현실화율을 우선 제고할 방침이다.

정부는 올해 평균 현실화율이 70% 미만으로 보고 있다.

[서울=뉴시스]서울에서 민간택지 분양가 상한제 적용을 받는 지역이 기존 '서울 8개 자치구 27개 동'에서 '13개 구 전역과 5개구 37개 동'으로 확대된다. (그래픽=안지혜 기자) hokma@newsis.com 

내년에는 공동주택 시세 9∼15억원의 경우 70%, 15∼30억원의 경우 75%, 30억 이상의 경우 80% 수준까지 반영한다는 게 정부 방침이다.

양도소득세는 실수요자 중심으로 보완하기로 했다.

1세대 1주택자의 경우 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가하기로 했다.

현행 제도는 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)는 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 최대 80% 장기보유특별공제를 적용하고 있다.

앞으로는 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)에 대한 장기보유특별공제율을 최대 80%(10년)를 유지하되, 거주기간을 요건으로 추가하기로 했다.

또 2년 미만 보유 주택에 대해서는 양도소득세율을 인상하기로 했다. 1년 미만의 경우 40%에서 50%로 인상하고, 1~2년 기본세율은 40%를 적용한다.

아울러 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제를 적용하기로 했다. 적용시기는 내년 6월 말까지 양도하는 주택에 적용한다.

고가 주택에 대한 종합부동산세를 강화하고 다주택자가 집을 팔면 양도소득세 부담을 줄여주는 식으로 주택 처분을 유도하겠다는 것이다.

◇분양가 상한제 지역 대폭 확대

정부는 또 17일부터 민간택지 분양가 상한제 지역을 대폭 확대하기로 했다.

서울 13개구 전지역과 경기 3개시(과천·하남·광명) 13개동, 정비사업 이슈가 있는 서울 5개구 37개동을 추가 지정하기로 했다.

우선 서울 강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중구·광진구 등 13개 구의 모든 동이 상한제 적용을 받게 된다.

또 정비사업 이슈가 있는 강서구 5개 동(방화·공항·마곡·등촌·화곡), 노원구 4개동(상계·월계·중계·하계), 동대문구 8개동(이문·휘경·제기·용두·청량리·답십리·회기·전농), 성북구 13개동(성북·정릉·장위·돈암·길음·동소문동2·3가·보문동1가·안암동3가·동선동4가·삼선동1·2·3가), 은평구 7개동(불광·갈현·수색·신사·증산·대조·역촌)도 추가로 지정된다.

여기에 풍선 효과가 나타나고 있는 경기도 과천·광명·하남 3개시의 13개 동도 추가로 지정된다. 광명시(광명·소하·철산·하안), 하남시(창우·신장·덕풍·풍산), 과천시(별양·부림·원문·주암·중앙) 등이다.

시장 거래 질서 조사체계도 강화한다.

정부는 우선 고가주택의 자금출처를 국세청이 전수 분석하고 탈세혐의자는 예외 없이 세무조사를 하기로 했다. 다주택자에 대한 조세부담 회피를 위해 설립한 부동산업 법인의 탈루혐의에 대해서도 국세청이 정밀 검증에 나설 방침이다.

청약제도도 개편한다.

현재는 공급질서 교란행위 적발 시에는 3~10년간 청약을 금지하고 있으나, 불법 전매에 대해서는 청약금지 규정이 없는 상황이다.

앞으로는 공급질서 교란행위 및 불법전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약이 금지된다.

청약 당첨 요건도 강화하기로 했다.

현재 투기과열지구와 수도권 주요지역은 해당지역(특별·광역시, 시·군)에 일정기간(보통 1년) 이상 거주한 자에게 우선 공급하고 있다.

앞으로는 관계 지자체와 협의해 투기과열지구나 대규모 신도시(66㎡ 이상)에서는 청약 1순위 요건이 되는 거주기간을 2년으로 늘릴 계획이다.

홍 부총리는 "대책 발표 이후 시장상황을 면밀히 모니터링하고 필요한 경우 내년 상반기 중 주택수요, 공급 양 측면에 걸친 추가적인 종합대책을 발표할 것"이라고 밝혔다.

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