뉴시스

"나도 '몸테크' 해볼까?" 재건축 아파트 매수 전 확인사항

입력 2019.12.14. 06:00 댓글 0개
'몸+재테크' 합성어…가격 상승 희망으로 오래된 아파트에 사는 것
교통·학군·주변 환경은 물론 용적률·대지지분 등도 꼼꼼히 따져봐야

[서울=뉴시스] 이혜원 기자 = 갈 곳 없는 유동자금이 부동산으로 몰리고 있다고 합니다. 그만큼 부동산이 안전자산으로 인식되고 있다는 이야기겠죠.

부동산이 안전자산으로 떠오르면서 함께 등장한 말이 있습니다. 바로 '몸테크' 인데요, '몸' + '재테크'의 합성어로 재건축이나 재개발을 기대하고 녹물이나 외풍 등 불편함을 감수하고서라도 오래된 아파트에 사는 걸 말합니다. 언젠간 새 아파트가 되고 가격이 오른다는 그 '희망' 때문입니다.

내 몸(?)을 바쳐 하는 재테크이기 때문에 투자할 집을 고르는데 더욱 신중해야 합니다. 교통, 학군, 주변 환경처럼 눈에 보이는 입지는 물론이고 용적률과 대지지분처럼 눈에 보이지 않는 부분들도 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

재건축에서 가장 중요한 부분은 얼마나 많은 일반분양 물량을 확보해 사업성을 높일 수 있는가 인데, 여기서 사업성을 결정하는 가장 중요한 요인이 용적률입니다.

용적률은 지상 층의 연면적을 대지면적으로 나눈 비율을 말합니다. 즉 용적률이 높을수록 아파트 층수를 높일 수 있고, 그만큼 일반분양을 많이 할 수 있겠죠. 마음대로 층수를 높일 수 있으면 좋겠지만 용적률은 도시계획에 의해 제한을 받습니다. 아파트 단지가 전용주거지역에 있느냐, 일반주거지역에 있느냐, 2종이냐 3종이냐, 준주거지역이냐 등 여러 경우에 따라 달라집니다.

이 때문에 재건축 전 아파트의 용적률이 낮을수록 유리하게 됩니다. 용적률이 낮지 않더라도 실망하지 마세요. 재건축 용적률은 시공사 선정 후 사업시행인가 단계에서 결정되는데, 앞으로 짓게 될 아파트의 용적률이 높다면 사업성이 높을 수 있으니까요.

아참, 기존 아파트의 용적률은 건축물대장에서 확인 가능해요. 요즘엔 네이버 부동산과 같은 부동산정보사이트의 단지정보란에서도 쉽게 확인할 수 있습니다.

다음으로 중요한 부분은 대지지분입니다. 대지지분은 토지면적에 대지권비율을 곱한 값이에요. 공동주택에서 내가 실질적으로 소유하고 있는 토지의 지분을 의미합니다. 아파트는 일정 규모의 토지에 수직으로 건물을 올려 짓기 때문에 내가 밟고 있는 우리 집 면적이 곧 토지의 지분일수가 없어요. 각 세대가 토지를 나누어 소유하고 있는 셈이죠.

대지지분이 중요한 이유는 재건축을 할 때 자기분담금 또는 추가이익금처럼 돈을 직접적으로 결정하기 때문입니다. 또 대지지분이 높으면 재건축할 때 선택할 수 있는 폭이 넓어져요. 지금 내가 살고 있는 집보다 넓은 평형을 선택하거나, 작은 평형을 선택해 두 채를 받거나, 한 채는 집으로 나머지는 현금으로 받거나 할 수 있어요.

대지지분은 등기부등본(표제부) 대지권에서 확인할 수 있습니다.

마지막으로 제가 지금까지 말씀드린 걸 실례로 들어서 설명 드리겠습니다. 대표적인 재건축 단지인 잠실주공 5단지와 대치동 은마아파트에요.

1978년에 지어진 잠실주공 5단지의 경우 용적률은 152%로 대지지분은 74.50~80.89㎡에요. 5층 저층 아파트에 동간 간격이 넓어 용적률은 낮고 대지지분은 높은 편이죠. 최근 112㎡가 20억6560만원에 거래됐네요.

잠실주공 5단지보다 1년 늦게 지어진 은마아파트의 용적률은 204%, 대지지분은 48.30~53.90㎡입니다. 잠실주공 5단지보다 층수가 높고 동간 간격이 좁기 때문이에요. 최근 실거래가는 101㎡가 20억원에 거래됐네요.

두 단지가 동일한 조건에서 재건축을 한다면 잠실주공 5단지의 수익성이 조금 더 높을 수 있지만, 입지조건을 고려하면 우열을 가리긴 어렵습니다.

모두 성공적인 '몸테크' 하시길 바랍니다.

※'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.

◎공감언론 뉴시스 march11@newsis.com <저작권자ⓒ 공감언론 뉴시스통신사. 무단전재-재배포 금지.>

독자 여러분의 제보를 기다립니다. 광주・전남지역에서 일어나는 사건사고, 교통정보, 미담 등 소소한 이야기들까지 다양한 사연과 영상·사진 등을 제보받습니다. 메일 srb7@hanmail.net전화 062-510-1150카카오톡 플러스친구 '사랑방미디어'

부동산 주요뉴스
댓글0
0/300