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"나도 '몸테크' 해볼까?" 재건축 아파트 매수 전 확인사항
입력 2019.12.14. 06:00 댓글 0개교통·학군·주변 환경은 물론 용적률·대지지분 등도 꼼꼼히 따져봐야
[서울=뉴시스] 이혜원 기자 = 갈 곳 없는 유동자금이 부동산으로 몰리고 있다고 합니다. 그만큼 부동산이 안전자산으로 인식되고 있다는 이야기겠죠.
부동산이 안전자산으로 떠오르면서 함께 등장한 말이 있습니다. 바로 '몸테크' 인데요, '몸' + '재테크'의 합성어로 재건축이나 재개발을 기대하고 녹물이나 외풍 등 불편함을 감수하고서라도 오래된 아파트에 사는 걸 말합니다. 언젠간 새 아파트가 되고 가격이 오른다는 그 '희망' 때문입니다.
내 몸(?)을 바쳐 하는 재테크이기 때문에 투자할 집을 고르는데 더욱 신중해야 합니다. 교통, 학군, 주변 환경처럼 눈에 보이는 입지는 물론이고 용적률과 대지지분처럼 눈에 보이지 않는 부분들도 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
재건축에서 가장 중요한 부분은 얼마나 많은 일반분양 물량을 확보해 사업성을 높일 수 있는가 인데, 여기서 사업성을 결정하는 가장 중요한 요인이 용적률입니다.
용적률은 지상 층의 연면적을 대지면적으로 나눈 비율을 말합니다. 즉 용적률이 높을수록 아파트 층수를 높일 수 있고, 그만큼 일반분양을 많이 할 수 있겠죠. 마음대로 층수를 높일 수 있으면 좋겠지만 용적률은 도시계획에 의해 제한을 받습니다. 아파트 단지가 전용주거지역에 있느냐, 일반주거지역에 있느냐, 2종이냐 3종이냐, 준주거지역이냐 등 여러 경우에 따라 달라집니다.
이 때문에 재건축 전 아파트의 용적률이 낮을수록 유리하게 됩니다. 용적률이 낮지 않더라도 실망하지 마세요. 재건축 용적률은 시공사 선정 후 사업시행인가 단계에서 결정되는데, 앞으로 짓게 될 아파트의 용적률이 높다면 사업성이 높을 수 있으니까요.
아참, 기존 아파트의 용적률은 건축물대장에서 확인 가능해요. 요즘엔 네이버 부동산과 같은 부동산정보사이트의 단지정보란에서도 쉽게 확인할 수 있습니다.
다음으로 중요한 부분은 대지지분입니다. 대지지분은 토지면적에 대지권비율을 곱한 값이에요. 공동주택에서 내가 실질적으로 소유하고 있는 토지의 지분을 의미합니다. 아파트는 일정 규모의 토지에 수직으로 건물을 올려 짓기 때문에 내가 밟고 있는 우리 집 면적이 곧 토지의 지분일수가 없어요. 각 세대가 토지를 나누어 소유하고 있는 셈이죠.
대지지분이 중요한 이유는 재건축을 할 때 자기분담금 또는 추가이익금처럼 돈을 직접적으로 결정하기 때문입니다. 또 대지지분이 높으면 재건축할 때 선택할 수 있는 폭이 넓어져요. 지금 내가 살고 있는 집보다 넓은 평형을 선택하거나, 작은 평형을 선택해 두 채를 받거나, 한 채는 집으로 나머지는 현금으로 받거나 할 수 있어요.
대지지분은 등기부등본(표제부) 대지권에서 확인할 수 있습니다.
마지막으로 제가 지금까지 말씀드린 걸 실례로 들어서 설명 드리겠습니다. 대표적인 재건축 단지인 잠실주공 5단지와 대치동 은마아파트에요.
1978년에 지어진 잠실주공 5단지의 경우 용적률은 152%로 대지지분은 74.50~80.89㎡에요. 5층 저층 아파트에 동간 간격이 넓어 용적률은 낮고 대지지분은 높은 편이죠. 최근 112㎡가 20억6560만원에 거래됐네요.
잠실주공 5단지보다 1년 늦게 지어진 은마아파트의 용적률은 204%, 대지지분은 48.30~53.90㎡입니다. 잠실주공 5단지보다 층수가 높고 동간 간격이 좁기 때문이에요. 최근 실거래가는 101㎡가 20억원에 거래됐네요.
두 단지가 동일한 조건에서 재건축을 한다면 잠실주공 5단지의 수익성이 조금 더 높을 수 있지만, 입지조건을 고려하면 우열을 가리긴 어렵습니다.
모두 성공적인 '몸테크' 하시길 바랍니다.
※'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.
◎공감언론 뉴시스 march11@newsis.com <저작권자ⓒ 공감언론 뉴시스통신사. 무단전재-재배포 금지.>
- 회복세를 보이는 광주 청약시장···23년 광주 청약경쟁률 TOP5는? 2023년 올해 광주의 청약 접수 건이 작년보다 7배 증가한 것으로 집계됐다.‘한국부동산원 청약홈’ 자료에 따르면 2023년 12월 20일 기준 광주 청약접수 건수는 45,487건(첨단3지구 내 장성지역 단지 포함)으로 확인됐다. 지난해보다 약 3만 8천건이 늘어난 만큼 경쟁률도 치열했다.올해 광주지역에 분양에 나선 아파트는 총 17개로 청약 평균경쟁률은 6.4대 1로 기록됐다. 지난해 청약 1순위 경쟁률이 4.4대 1이었던 것에 비해 확연히 반전된 분위기가 드러났다.특히 올해의 경우 분양가가 평당 3천만원 선을 돌파하는 등 광주에서 고분양가 아파트가 연이어 등장했다. 일각에서는 전부 미분양 될 것이라는 전망도 나왔지만, 최고 39대 1에 가까운 경쟁률을 기록하는 등 입지와 고급화를 내세운 전략이 통했다.그렇다면 올 한해 광주에서 청약 경쟁률이 가장 치열했던 곳은 어디였을까? 회복세를 보였던 23년 청약시장, 그 중 경쟁률이 높았던 곳 5군데를 정리했다. 1등은 13.9:1이라는 경쟁률을 기록한 동구 계림동의 ‘교대역 모아엘가 그랑데’다.‘교대역 모아엘가 그랑데’는 지하 2층~지상 25층 815가구 대단지로 조성된다. 전용면적 59㎡·74㎡·84㎡ 총 461가구를 분양했다. ‘교대역 모아엘가 그랑데’는 이름에서 알 수 있듯 광주 도시철도 2호선 교대역(26년 개통 예정) 역세권에 자리해, 보도 3분이면 지하철을 이용 가능하다. 또한 광주교대부설초, 충장중, 광주고, 전남여고뿐 아니라 광주교대, 조선대, 전남대 등 대학들도 인근에 자리하고 있다. 2등은 상·센·자 라고 불리는 서구 쌍촌동의 ‘상무 센트럴 자이’다. 상무센트럴자이는 지하 3층~지상 최고 30층, 14개 동, 전용면적 84~247㎡ 총 903가구 규모로 조성된다.가격으로 유명한 상무 센트럴 자이는 평균 분양가 17억원을 호가하고 3.3㎡당 분양가는 평균 3,203만원이다. 높은 가격대에도 불구하고 11.9:1의 경쟁률을 기록했다. 특히 84㎡A형은 100가구 모집에 3,955명이 지원하여 ‘39.5:1’을 기록했다.상무센트럴 자이를 두고 부정적인 견해가 상당했지만 결과는 '예상 밖의 대박'이 나온 건 '불황 중에 명품이 더 잘 팔리는 현상'처럼 부동산 시장에서도 '베블런 효과'가 나타났을 수 있다는 것이다. 그리고 광주지역의 대형 평수 아파트의 상당수가 20년 정도 되는 노후화된 경우가 많다는 점에서 해당 수요가 상무 센트럴 자이에 집중됐을 가능성도 배제할 수 없다는 입장이다. 3등은 9.6:1을 기록한 서구 금호동의 ‘위파크 마륵공원’ 이다. 위파크 마륵공원은 지하 3층~지상 20층, 15개동, 전용 84·135㎡ 총 917가구 규모로 조성된다. 해당 아파트는 광주 민간공원 특례사업지 중 하나로 10개 지구 가운데 두 번째 공급이다.위파크 마륵공원의 완판은 광주의 부동산 시장에서 공원특례사업 단지에 대한 가치를 인정받았다는 점에서 남다른 의미가 있다. 이 단지는 전체 22만㎡의 부지 중 약 17만㎡가 마륵공원으로 조성되며, 마륵공원 산책로와 연계될 예정이다.단지는 상무지구와 금호지구 사이에 위치한 데다 공원을 품고 있는 점이 실수요자의 관심을 받은 것으로 보인다. 4등은 북구 월출동에 위치한 ‘첨단 제일풍경채 A5블록’이다. 1·2순위 경쟁률은 7.1:1을 기록했다.A5블록은 지하1층~지상 20층, 12개동, 전용 116㎡~184㎡ 총584세대로 각각 공급된다.순위권에 있는 다른 아파트들은 국민 평수인 84㎡형이 높은 경쟁률을 기록한데 반해, 해당 아파트는 131㎡형이 인기를 보였다. 131㎡형은 49가구 모집 중 530가구가 지원하여 10.8:1의 경쟁률을 기록했다.업계에서는 ‘첨단 제일풍경채’가 첨단3지구 핵심 입지에 위치해 있고, 분양가 상한제가 적용된 분양가가 공급된 것이 청약 성공의 주요 요인이라고 평가하고 있다. 5등은 북구 신용동에 위치한 ‘힐스테이트 신용 더리버’다.‘힐스테이트 신용 더리버’는 지하 2층~지상 29층, 19개 동, 전용면적 74~135㎡ 총 1,647세대 규모다.194명이라는 비교적 적은 모집이었만, 84㎡ A형에만 무려 ‘80:1’이라는 경쟁률을 기록했다. 또 84㎡ B형은 ‘49:1’을 기록하는 등 인기를 보였다.‘힐스테이트 신용 더리버‘는 광주도시철도 2호선 신용역(예정) 역세권 입지를 갖춘 데다 '힐스테이트' 브랜드 대단지로 조성돼 수요자들의 높은 관심을 받았다. 여기에 2024년 3월 입주를 앞둔 후분양 단지인 만큼 선분양 아파트보다 빠른 시일 내에 입주가 가능해 주변 여건을 확인하기 수월하고, 단지 배치와 상품 등을 꼼꼼하게 확인할 수 있어 인기를 끌었다.사랑방부동산 최현웅 팀장은 ‘올해 광주는 분양권 전매제한이 완화되고, 민간공원 특례사업지와 재개발ㆍ재건축 아파트 등 기대감이 높았던 단지들이 일반분양에 나서며 작년보다 분양시장이 활기를 띄었다.’며, ‘다만 비싼 분양가와 고금리 영향으로 소비자들의 옥석가리기가 심했고, 이로 인해 단지별, 타입별 청약경쟁률 양극화도 짙어진 측면이 있다.’고 평가했다. 박현 기자 pls2140@srb.co.kr · 정수연 기자 suy@srb.co.kr
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