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"바뀐 집주인, 내 보증금은 누가 주나요?"

입력 2019.12.03. 07:50 댓글 3개
주택·상가건물임대차분쟁조정위와 함께 하는 임대차 Q&A

문) 저는 2017. 9. 1. 전세금 3,000만원, 기간 2년으로 정하여 전세계약을 체결했습니다. 그 무렵 집주인에게 보증금 전액을 지급하고 입주했고, 이틀 뒤인 2017. 9. 3. 전입신고를 마쳤습니다. 저는 전세 기간이 만료되기 한 달 전 즈음, 집주인에게 계약 갱신 의사가 없음을 알리며 2019. 8. 31.까지 보증금을 반환해 달라고 요청했습니다. 그런데 집주인은 소유주가 바뀌었으니 그 분께 보증금을 달라고 하네요.

그래서 제가 어떻게 된 거냐고 여쭤보니, 집주인은 2016년경 지인과의 교환계약을 통해 이 사건 주택을 취득하게 된 것인데, 2018년경 피치 못할 사정으로 교환계약을 해제하게 되었다고 합니다. 집주인이 그 지인 분의 연락처를 알려 줬고, 저는 그 분께 연락을 드렸습니다. 그런데 그 분은 보증금 문제는 계약 당사자들끼리 알아서 하라고 그럽니다. 저는 누구에게 보증금 3,000만원을 달라고 해야 하나요? 

답) 임차인은 ① 주민등록, 즉 전입신고를 하고 ② 주택을 인도받으면 대항력을 취득하게 됩니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 대항력이란 주택의 소유자가 바뀌더라도 임차인이 바뀐 소유자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 힘을 말하는데요(주택임대차보호법 제3조 제2항). 귀하께서는 주택을 인도받아 전입신고까지 마쳤으므로 상기 내용과 같은 대항력을 취득하였다 할 것입니다. 

그럼에도 불구하고 귀하께서는, 귀하와는 전혀 무관한 교환계약이 해제됨에 따라 누구에게 보증금을 달라고 해야 하는지 알 수가 없는 난처한 상황에 처하게 되었는데요. 이러한 경우 임차인은 대항력을 취득했어도 법의 보호를 받지 못하는 걸까요? 

당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있습니다. 그러나 제3자의 권리를 해하지 못합니다(민법 제548조 제1항). 예컨대 A가 그의 토지를 B에게 매도하고, B는 이를 C에게 매도하여 C 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 후, A가 B의 채무불이행을 이유로 B와의 매매계약을 해제하더라도 C의 소유권 취득에는 아무런 영향을 주지 못합니다. 위 규정은 제3자의 보호, 즉 거래의 안전을 위해 마련된 것인데요. 

같은 맥락에서 대법원은, 임대인이 교환계약을 통해 주택을 소유하게 되었고, 그 후에 임차인이 임대인으로부터 위 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하였다면, 나중에 임대인의 임대권원이었던 교환계약이 해제된다고 하더라도, 임차인의 임차권은 보호되어야 한다고 판결을 내린 바 있습니다(대법원 2003. 8. 22. 선고, 2003다12717 판결 참조). 

사안의 경우 이 사건 교환계약은 2018년경 해제되었는데요. 귀하께서는 그 전인 2017. 9. 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 모두 마쳤으므로, 이 사건 교환계약이 해제된다고 하더라도 귀하의 임차권은 보호받을 수 있습니다. 더불어 위 경우 교환계약의 해제로 소유권을 회복하게 된 집주인의 지인 분은 대항력의 효과로서 집주인이 종전에 가지던 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 따라서 귀하께서는 그 지인 분께 보증금 3,000만원을 돌려달라고 할 수 있습니다. 

주택·상가건물임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정신청을 할 수 있습니다(062-710-3430).

강보민 변호사(대한법률구조공단 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회 광주지부 심사관)

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