모종식 부동산 칼럼 천리안공인중개사무소 대표

부동산을 보유 중, 본인 의사와 무관하게 개인의 부동산을 국가가 특정한 공익을 목적으로 재산권을 수용·사용하거나 강제로 공공사업의 부지에 포함시키는 경우가 있다.

이는 헌법 제23조 공공이 필요한 재산권 수용·사용, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 규정으로, 부동산을 강제로 공공사업 부지에 포함시킨 후 수용이란 행정명령으로 공공사업을 강제로 진행한다. 사업 부지에 포함된 부동산 소유자들은 어쩔 수 없이 수용에 응해야 하는 것이 현실이다.

이때 가장 중요한 것은 내 부동산에 대해 어느 정도의 보상금이 책정될 것인가다. 개인 소유자가 보상금액을 협의할 때 꼭 챙겨봐야 할 보상 관련 사항을 알아보자.

첫째, 통상 수용절차는 공익사업계획결정-토지·물건조서작성-보상계획공고·열람-보상액산정-보상협의회-협의·협의불 성립-사업인정-수용재결·사업시행-이의제결 또는 소송순으로 진행된다.

보상금액은 감정평가기관 2곳을 추천하여 감정평가금액을 산술평균하여 산정한다. 이때 감정평가기관 1곳은 토지 소유자가 추천한다.

수용방식이 진행되면 토지와 지장물에 대해 현금 및 현물로 보상이 이루어진다.

현물보상은 아파트 분양권, 생활대책용지, 협의자택지 등 그 지역 협의에 따라 현물보상이 이루어진다.

토지는 표준지공시지가를 기준으로 하여 감정평가 시 그 지역 상황을 반영하여 현 시가는 못 미치지만, 상당 부분 시가를 반영하려고 노력하고 있다.

둘째, 주택의 경우 주소와 실거주가 확인돼야 보상을 받을 수 있다. 일반적으로 주소만 옮겨놓고 실거주가 확인되지 않으면 보상에서 제외될 수 있다. 조사과정에서 수도, 전기요금, 핸드폰요금 청구서 등 실거주 여부 확인이 강화됐기 때문에 이 점을 잘 확인해야 한다.

셋째, 건축물 수용 시 본인 건물에 영업을 하든 임대차 계약으로 영업을 하든 영업보상이 이루어진다. 사업자가 폐업을 조건으로 하는 경우, 2년을 최대로 하여 영업보상금을 책정하고, 영업을 계속 유지를 한다면 영업기간 최대 4개월을 기준으로 영업보상을 해준다.

최근 수용에 따른 영업보상 사례로는 도시첨단사업단지로 포함된 남구 압촌동과 지석동 일대가 있다.

이곳은 영농 보상비의 경우, 일반 농지작물이 3.3㎡당 1만 원, 하우스에 설치된 농지 보상은 작물 수익을 기준으로 하여 보상비를 지급했다.

건물이 무허가인 경우, 1989년 1월24일 이전에 신축된 건물의 경우 적법한 건물로 인정받아 수용 보상금을 받을 수 있다. 남구 압촌동과 지석동 보상사례를 보면, 일반적 토지는 3.3㎡당 33만 원, 도로가 접한 토지는 평균 37만 원을 보상해줬다. 임야는 일반적 임야에는 35만 원, 도로가 접한 임야는 42만 원 정도가 지급됐다.

생활대책용지를 보상해줄 때는 원칙적으로 농지를 자경할 경우 26㎡, 임대농의 경우 20㎡가 보편적이다. 하지만, 남구 도시첨단산업단지의 경우 광산구 진곡산단의 사례를 적용해 자경농은 85.8㎡, 임대농은 46㎡로 보상되었다.

농지 지상에 존재하는 지장물도 보상된다. 일반적 하우스는 3.3㎡당 18만 원이 보상됐고, 시설하우스는 3.3㎡당 40만 원이 보상됐다. 소나무는 주당 7만 원, 유실수는 주당 6만 원을 지급했다.

이렇듯 공익사업에 따른 수용이 이루어지면, 개인 소유 부동산에 대한 소유권 제한 등 강제성이 있으나, 보상이란 인센티브가 있는 만큼 이슈가 있는 곳에 관심을 가져보는 것도 좋다.

다만 수용으로 인한 보상은 큰 틀에서 동일하나, 수용 해당지역마다 다를 수 있으니 가까운 공인중개사무소에서 자세한 상담을 받을 필요가 있다.